导读：
■唯一全系豪宅区不可超越：深圳最大、最成功的第一居所豪区
■华侨城与波托菲诺的中心与基地特质
一、波托菲诺：深圳民间财富中心
二、华侨城：深圳豪宅的交易基地
■项目个性特点
一、高车户比1.92：1
二、真正的果岭物业、学区物业
三、四重隔音屏障、深圳最密集的林荫道系统
四、华侨城独创的沐浴式绿化浇灌法
■景观四相：一海两果岭、双江三青山
一、北侧给予定力：塘朗山
二、南侧给予似锦：华侨城GOLF与深圳湾、香港远山
三、东侧给予繁华：9万㎡天鹅湖、燕晗山公园、深圳CBD
四、西侧给予双河：名商GOLF、沙河、珠江！
■现场考查
一、最优化外墙系统
1、全混凝土外墙、纯剪力墙结构
2、女儿墙全混凝土整体浇铸施工：深圳最厚凸窗下沿
3、7层氟碳漆外墙、可抵挡12级台风的玻璃系统
二、实现全优功能的无吊顶卫生间设计
三、整体式预制窗框、外挂浅封式隐形管井
四、表现最出色的华侨城牌立体绿化系统
五、卖面积更卖空间
六、其它细节：防盗雨水井盖板等
正文：

■唯一全系豪宅区不可超越：深圳最大、最成功的第一居所豪区

2001年年中，房地内参就开始跟踪研究华侨城·波托菲诺，至今已十年，是我司连续跟踪研究最长时间的项目之一！作为深圳最大盘、最成功的第一居所豪宅区--波托菲诺如今在纯水岸、天鹅堡之后，又新生第三角：香山里。

波托菲诺项目规模进一步扩大，占地规模超过1平方公里。甚至于可以说，在尖岗山2.3平方公里土地出让计划改变之后，波托菲诺的规模已经不可超越。波托菲诺聚集的富人数量，也将是深圳当之无愧的冠军，同样不可超越。

自此波托菲诺这个深圳最大富人区形成了三角鼎立之势，纯水岸、天鹅堡、香山里这三个组团形成了良好的序列关系。都是豪宅，但是在豪宅体系中却提供了从小高层、高层、超高层，到叠加、联排、双拼，最后到独栋别墅、小户国际商务公寓的全系供应，成为深圳史上唯一的全系豪宅区！

■华侨城与波托菲诺的中心与基地特质

一、波托菲诺：深圳民间财富中心

2010-4-18上午、2010-6-22下午，房地内参www.BANQ.cn先后两次共4小时来到波托菲诺·香山里1期现场考查，对由香山里、天鹅堡、纯水岸构成的华侨城豪宅三角感叹颇多，不免想，在这个豪宅三角中的人们，所掌握和能支配的财富恐怕将占深圳非常大、甚至是最高的比例吧？

4平方公里的南山华侨城已经成为深圳富人最集中的区域，这个“最大人富聚集地”的中心与重心又当之无愧是波托菲诺！某中介在南山华侨城城区内，设立了14家铺头，也就是说每平方公里内设立了3.5家。粗略统计，华侨城所有的中介铺头拥有58家，平均每平方公里14.5家/平方公里，是深圳地产中介铺头最密集的区域。

南山华侨城并非建筑密度最高的区域、也不是房产供应最多的区域、二手房转让也并非比例最高的区域，这里住家比例比投资客比例更高。那么为什么这里还是集中了如此多的地铺呢？关键原因就在于财富效应。

二、华侨城：深圳豪宅的交易基地

目前，所有中介都实现了以互联网为基础的信息化，原本只能就地拉客，因此扩展为跨地域拉客。盘源成为第二位因素，而客户成为第一位因素。而投资客中，富裕群体占顶端，他们的投资金额大、重复购买行为多。

因此，华侨城的财富效应因此得到放大，无论是盐田的、还是宝安的、或者是龙岗的豪宅，其二手买家往往就来自华侨城。而客户获取盘源信息往往就在居住附近，华侨城因此成为深圳豪宅客户的集散地，从而吸引了这么多地铺进驻。

从效果上讲，华侨城已经成为深圳豪宅的交易基地。华侨城的这种财富效应，当然受益最大的是华侨城地产，比如其开发的波托菲诺（纯水岸、天鹅堡）一直旺销，而无论订什么价。而也可以预料，其属下将于2010年面世的香山里同样将延续这种现象。

■项目个性特点

一、高车户比1.92：1

宗地号为T309-0141的波托菲诺·香山里1期于2009年6月获得了核《建设工程规划许可证》（深规建许ZS-2009-0067），2009年8月开工，如今3幢18层和7幢33层高的住宅楼、幼儿园、商场及社区服务中心已经封顶。香山里分多期建设，1期占地33185㎡。

香山里1期主力户型为130~250平米的3、4房，另有100平方米左右的精装公寓。同时设有一个两层地下停车场，共提供停车位1018个，而总户数是529户，因此其车户比为1.92：1，基本是一户两车位置。

二、真正的果岭物业、学区物业

香山里位于华侨城高儿夫球场、中央教育研究所深圳实验学校（以下简称“央校”）以北，互相只隔一排绿化软隔离。香山里因此成为真正的果岭物业、学区物业（幼稚学区）。要同时满足紧邻果岭、优质学区这两个条件，在深圳豪宅中，目前则只有三个，而条件最好的是香山里。

三、四重隔音屏障、深圳最密集的林荫道系统

香山里位于侨香路以南，侨香路车行道路两侧全部已经种植了大树，与香山里之间有两行（6排）大树，而香山里地界的最外围，则有更茂密的一行（3排）大树，在建筑本身则采用了中空隔音LOWE玻璃，形成四重隔音降噪屏障。

密密麻麻的大树形成了林荫道，于香山街一起，形成了深圳最密集的林荫道系统，行走其间，基本晒不到太阳。

四、华侨城独创的沐浴式绿化浇灌法

可能很多人不知道，华侨城的绿化之所以这么好，除了绿化思想与众不同之外，其技术上也有不同。本次在工地就看到了流传甚久的绿化浇灌法。一般的浇灌，都是将水浇灌在土壤即可，而华侨城不同。

各位不妨看后附的公司图片，华侨城在浇灌时，是从树的头浇灌开始的，树叶也要浇水，然后再是土壤。天天洗澡，华侨城的绿化、大树还能不好看吗？

■景观四相：一海两果岭、双江三青山

一、北侧给予定力：塘朗山

香山里北是连绵不断的塘朗山，山总是能嚿人定力，只要一眼，人就安静下来了。

二、南侧给予似锦：华侨城GOLF与深圳湾、香港远山

香山里南面所有的卧室，可以欣赏南面华侨城GOLF与深圳湾、香港远山，甚至还可以看到7万㎡的燕栖湖，及纯水岸会所后面的蓝色的游泳池。考查当天能见度极高，香港远山、深圳湾都清晰可见。

三、东侧给予繁华：9万㎡天鹅湖、燕晗山公园、深圳CBD

香山里东侧为天鹅堡，蒂诺山郁郁葱葱的树林格外养眼；由近而远，依次可以看到波托菲诺·天鹅堡、燕晗山郊野公园、欢乐谷等景观；再往远看，则是深圳CBD方向的高楼繁华。

四、西侧给予双河：名商GOLF、沙河、珠江！

能见度真是个好东西！香山里西侧是一片空地，大部分有做园林绿化，有一部分为裸露的黄土——这在以环境优雅、绿化率高而著称的波托菲诺比较罕见。不过裸露部分为规划用地，华侨城还将在这块地上建房子。

可以预计，房子建成后，对香山里西边、西南边方向上的视野和景观会有所遮挡。目前，西向上是名商GOLF、沙河，而远处，竟然可以清楚地看到珠江，这是我们第一次在华侨城看到珠江！

■现场考查

一、最优化外墙系统

1、全混凝土外墙、纯剪力墙结构

一般地说，采用框剪结构的建筑现在是主流，但是这种结构往往到来一个问题：混凝土框架与窗户之间，需要填充空心砖，而砖与混凝土的膨胀系数不同、而且需要分两次施工，即使采取了防裂、防渗、防漏措施，也还是会出现这些问题，特别是时间一久，裂、渗、漏就肯定会出现。

香山里的外墙采用纯剪力墙结构，还同时扩大采光面、并消灭需要填充的部分，外墙全部是一次浇铸成型的混凝土墙，仅剩的需要结合窗户铝合金框架与混凝土墙的部分，则采用填充防漏防裂材料，并设计斜面、鹰嘴、遮雨沿、加高窗户底部沙浆厚度等方法来处理。

外墙没有任何一块砖，只有内墙以轻型砖，此举值得表扬，值得推广、值得放心！这种结构体系一般用于高层结构住宅，尤其在30层左右的高层住宅结构设计中应用广泛。

2、女儿墙全混凝土整体浇铸施工：深圳最厚凸窗下沿

女儿墙其实就是屋顶的护边，都是在混凝土墙壁的最上方，用砖砌成的，房地内参·www.BANQ.Cn以前只在纯水岸看过香山里的类似情景：女儿墙也是与墙体一体化混凝土浇铸施工，这是深圳住宅中的唯二。

这种做法的质量比砖砌的要强得多。说到这里，不免想起另外一宗往事：2006年，与某房企总经理在纯水岸商业街的汉阳馆聚会，一进屋就发现手机信号很弱了，但奇怪的是华侨城的手机、信号原本是很强的，包括纯水岸，后来得出的结论是：这里的墙壁太厚、钢筋太密，从而屏闭掉了手机信号！比如，香山里的楼板厚度为15cm（找平前）、找平后应该达17公分了，连凸窗下沿的厚度现场实测都达16公分，深圳绝对没有敌手！

3、7层氟碳漆外墙、可抵挡12级台风的玻璃系统

香山里窗户都选用18毫米厚的双层中空玻璃，并有LOWE功能，可最大程度地减少光照对室内温度的影响，使室内温度比室外低2~5摄氏度，照顾景观、采光的同时，更拥舒适。

香山里阳台护栏比普通楼盘加宽一倍达15公分，阳台玻璃采用10公分厚的防爆玻璃，与窗户玻璃一起，都可抵挡12级台风；香山里还在建筑外立面上采用氟碳漆，7层氟碳漆涂刷工艺使外立面颜色常固、历旧弥新。

二、实现全优功能的无吊顶卫生间设计

从来没有哪个项目的卫生间，在考查时能够留住房地内参www.BANQ.cn专业成员这么长时间，因为，香山里首次实现了全优功能的无吊顶卫生间设计。没有到现场看，其实是比较难以阐述清楚的，但是我们努力表达，并建议所有专业人士一定去考查考查，非常优秀！

这里的卫生间是大降板设计，但是有两个局部是不降板，形成一个给下面邻居使用的空间。一处是在入口处，这里是给卫生间装重要空调出风口所用，另外一处是靠外侧（窗户侧），是给下面邻居装排气扇所用的，这样一来，卫生就可以不掉顶了，层高因此更高，而容易损坏的吊顶也因此不会出现在这里。

三、整体式预制窗框、外挂浅封式隐形管井

在香山里认真仔细地查看了窗户的施工，似乎发现（未敢确认）这里的窗户属于工厂预制件，在现场直接装配上去的，窗户周边完全都是浇铸式整体结构，这在华侨城所有项目中应该是第一个，在深圳也非常少，质量当然就更稳定。

同时，在主阳台侧则设计了外挂式的浅封式隐形管井。浅封指的是管井有一面完全开放、而非只留一个维修孔，这样的效果是维修、更换、升级都更便利；隐形指的是，管井开口有百页遮挡，并且与外墙同色（空调格也同色），保证立面效果。

四、表现最出色的华侨城牌立体绿化系统

在园林施工中，房地内参·www.BANQ.Cn发现，这里以PVC双层网架代替了陶粒进行土壤于车库顶之间的隔离，PVC双层网架不会破碎、寿命更长、施工更便利、重量更轻，是目前政府鼓励的方向，但无奈价格过高，因此采用者还是比较少！

在目前已经完成的园林局部中，可以看到种植拜年大树立、做大面积水景都可以实现。同时，这里的立体绿化在设计阶段就已经考虑周全。比如电梯厅外沿、各家的阳台外沿都设计了降板64公分的空中花槽，在阳台推拉门的局部，还设计了内花池（只在室内看到、挂在室内）。可以说，华侨城牌立体绿化系统在深圳表现是最出色的。

五、卖面积更卖空间

香山里普通层的电梯厅宽达2米（装修装饰后）、一楼大堂吊顶后净高4米，整个园林都是架空层，园林整体性得到了保证。之外，消防楼梯折返双向宽2.45米、顶楼天棚6米（属大外挑钢架结构）、套形户内净层高为3.1米、商业连廊设计了5.85米挑空（免计面积，之后可加顶）……这些都为提高香山里空间感提供了保保障。

六、其它细节：防盗雨水井盖板等

香山里的所有雨水井盖板，全部采用了带合页的防盗雨水井盖板，实现了防盗功能。KONE电梯的质量、江苏华建的施工……这些就无须细说了吧？

细部施工值得表扬