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项目及片区考评
前海规划方案全图:政绩重地与其受益楼盘

作者:HOMER 类型:项目及片区考评

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2010-06-24 14:29:49点击27124


导读:
      ■新一哥政绩重战之地:前海中心
      一、王荣,政绩可以放在哪里呢?
      二、王荣的最大好:前海中心
      ■深圳土地枯竭,前海在福田后担当二中心
      ■18平方公里:前海是深圳目前最大未开发的区域
      ■前海规划方案:未达到深圳一哥的要求
      ■前海中心将区别于福田中心区
      ■入选方案简介
      一、7号方案(第一名):前海水城
      二、6号方案(第二名):前海国际创意滨海城市
      三、8号方案(第三名):前海城岸
      ■前海中心受益楼盘罗列
      一、位于南头半岛:
      1、招商·兰溪谷(2期、国际公寓)
      2、中海·阳光玫瑰园
      3、宝能·太古城
      4、大南山·紫园
      5、振业国际商务中心
      二、位于宝中:
      1、鸿荣源·熙龙湾
      2、高发·第5大道
      3、玉湖湾
      4、恒丰·财富港
正文:

■新一哥政绩重战之地:前海中心

一、王荣,政绩可以放在哪里呢?

王荣2009年6月12日正式从苏州市委书记接任深圳代市长,2010年中有升任深圳市委书记。2009年8月份,王荣到前海中心区调研,当年11月份,王荣更要求深业集团与招商局集团一起参与到前海中心区建设中来,就组建前海开发公司进行了初步的探讨,这是以前所没有的思路。2010年6月23日,王荣又亲自率队调研前海。

请你在看下文之前,先记住前海中心区这个名字。对于每一位领导人来说,政绩是最重要的价值评判和衡量。具体到城市市长一级,他们的政绩中,有形的、见效最快的主要体现在城市建设上,因此每任市长必然有自己关注的一个新片区。

最早期的深圳市长们,将政绩体现放在罗湖建设上,到了前中期,就是深圳高新区,到了中期则开始提出福田中心区,到了中近期提出大学城建设,到了上一任市长则以申办大运会建设大运新城为政绩,到了当任的王荣,政绩可以放在哪里呢?

二、王荣市长的最大好:前海中心

龙岗中心城、大运新城、大学城、宝中、龙中、南中这些片区都已经先后被各任市场作为体现政绩的场所而实践过了。如果我们仔细观察就会发现,现在留给王市长体现有形政绩的场所其实只有两处,那就是最前面提到的龙华新城与前海中心区。

而其中,前海中心区处于发展前期,属于全新片区,因此是新老大做政绩的最佳之所。房地内参www.BANQ.cn判断,深圳的资金、人力、物力等各方面的支持将在今年开始大规模地向前海中心区倾斜,并将在2013年也就是王荣掌管深圳的第四年达到高峰期。

位于前海中心地域内的:1、南头半岛的招商·兰溪谷(2期、国际公寓)、中海·阳光玫瑰园、宝能·太古城、大南山·紫园、振业国际商务中心;2、位于宝中的鸿荣源·熙龙湾、高发·第5大道、玉湖湾、恒丰·财富港都有福了。

■深圳土地枯竭,前海在福田后担当二中心

30年的快速发展之后,深圳在全国率先进入城市发展的转型期。转型的直接诱因,是土地空间的严重短缺。根据2005年度土地利用更新调查数据,深圳陆地总面积195284万㎡。其中,农用地97060万㎡,占深圳总面积的49.70%,建设用地93864万㎡,占深圳总面积的48.07%,未利用地4360万㎡,占深圳总面积的2.23%。可以说,深圳正面临土地空间的短缺。

为更好发挥优势,突出各区优势,深圳城市规划提出了“差异化”的空间发展策略,即在深圳划分为11个城市组团的基础上,通过组团的融合,逐渐演化为城市核心区(福田、罗湖、华侨城)、西部滨海区(宝安滨海区和除华侨城以外的南山)、中部地区(公明、光明、石岩、龙华、观澜)、东部地区(盐田及除大鹏半岛以外的龙岗其它地区)、东部滨海地区(大鹏半岛地区)等五个“差异化”的城市战略分区。

正是“差异化”的空间发展战略下,深圳新一轮城市总体规划提出,深圳将建立三级城市中心体系,包括2个城市中心、5个城市副中心,8个组团中心。2个城市中心即福田中心和前海中心。福田中心包括福田中心区、罗湖中心区,主要发展市级行政、文化、商业、商务等职能。前海中心,包括前海、后海和宝安中心区,主要发展区域功能的生产性服务业与总部经济。

5个城市副中心即龙岗中心、龙华中心、光明新城中心、坪山新城中心、盐田中心,主要承担部分区域或城市分区范围内的综合服务职能。发展地区性商业、文化等公共服务职能,带动地区整体发展。8个城市组团中心,即航空城、沙井、松岗、观澜、平湖、布吉、横岗、葵涌,它们都是城市组团的综合服务中心。

在强化福田中心深圳综合服务功能的基础上,推进前海中心的建设,积极承接区域性高端服务业的转移,构筑区域性高端服务业集聚区。逐步形成发展有序、功能互补、区域辐射功能强大的双中心结构。前海地区的规划与建设意义重大,在深圳城市转型和产业升级的背景下,它既是体现高效率的一个试验田,在区域合作上也具有示范意义,同时,它还能全方位体现深港合作,是香港高端服务业向内地市场拓展的起点,发挥着深圳走向世界和香港辐射内地的“双跳板”作用。

■18平方公里:前海是深圳目前最大未开发的区域

前海地区位于珠江入海口的咽喉要地,伶仃洋东侧,蛇口半岛西部,依山面海,土地及自然资源条件十分优越。根据区域发展战略,前海地区将规划建设成为深港现代服务业合作区,围绕创新金融、现代物流、信息网络、科技服务、专业服务、总部经济等重点领域发展高端服务业。

前海是深圳目前最大未开发的区域,上世纪80年代,深圳一直把前海作为发展备用地。据房地内参www.BANQ.cn资料,90年代深圳也曾研究过将其作为高科技园区或者经济适用房开发区,但最后都放弃。随着时间的推移,在深圳城市和经济社会发展转型的今天,这块土地显得尤为珍贵。

市规划国土委去年12月启动了前海地区规划国际咨询工作,咨询范围为裕安路、新湖路、湖滨西路、宝安大道、月亮湾大道、妈湾大道及建设中的海堤岸线所围合的地区,总面积18.04平方公里。同时规划考虑周边辐射地区,包括蛇口半岛、后海中心区、宝安中心区、大铲港区、大铲岛、小铲岛和孖洲岛在内的陆域及海域范围等。

咨询活动共收到来自国内外61家设计机构或联合体的报名材料。专家组通过审查筛选,确定西班牙胡安·布斯盖兹教授BLAU建筑城市景观事务所、荷兰OMA +中建国际+维思平+麦肯锡、美国James Corner Field Operations、中国城市规划设计研究院+Ove ARUP、日本日建设计、荷兰高柏伙伴规划园林建筑顾问公司+深圳市筑博工程设计有限公司、丹麦BIG + Thornton Tomasetti、美国SWA Group等8家设计机构或联合体入围本次国际咨询。同时北京白林建筑设计咨询有限公司和美国NO2 Architecture P.C两家设计机构自愿参加咨询活动。

■前海规划方案:未达到深圳一哥的要求

6月19日,深圳前海全球借脑日前诞生阶段性成果,前海地区概念性规划国际咨询评审会在规划大厦举行。专家组经过三天的踏勘和评议,来自美国的7号方案最终得第一名。题为“前海水城”的这一方案提出,引进五条线性滨水走廊,将前海地区建设成为一个充满活力的二十一世纪新水城。

但房地内参www.BANQ.cn得到的权威消息表明,深圳最高层对此方案并不是特别满意,后续优化工作将较为繁重,市规划部门将按照市委市政府对前海地区的发展要求,对获奖方案进行深化整合,形成一个科学而完善的最终方案。这或许是设计者的负担,但却是深圳的福音。

前海地区交通便捷,这一地区地处深圳、广州、珠海、澳门、东莞、中山等城市一小时交通圈内,具备深圳最好的海陆空交通资源。规划中的深港机场快线从这里经过,并与三条轨道线接驳。该快线全长约40公里,20分钟车程。

在这里,将可以直接办理登机手续,未来可在10分钟内抵达深圳机场、香港机场,半小时内抵达香港中环。此外,厦深铁路西沿线、机荷连接线、广深沿江高速公路、南坪快速路、海滨大道,以及穗莞深城际线、深港机场连接线、1#地铁和5#地铁、前海枢纽站都将在这会合。  

获得第一名的是美国James Corner Field Operations的7号方案,西班牙的BLAU建筑景观事务所(6号方案)获得第二名,荷兰大都会建筑事务所(OMA)与中国中建国际、中国香港的科进香港有限公司以及麦肯锡组成的联合体的8号方案获得了第三名。

■前海中心将区别于福田中心区

上世纪90年代福田中心区的功能规划设计过程,也是逐渐完善的,因此,前海地区的规划进行优化调整也是正常的。在福田中心区的规划过程中,随着地区实施的阶段不一样和深度的不同,国际咨询的方式做了多轮,最后形成了现在的福田中心区。目前,新的前海中心区在国际咨询上是第一轮,它没有福田中心区刚开始规划时的一些优良条件,前海还是一个在基础设施方面没有完全完成的建成区,按照深圳新一轮的城市总体规划,它将成为深圳的第二个城市中心区。

前海中心区的职能与福田中心区不太一样,它将成为深港现代服务业合作区,围绕创新金融、现代物流、信息网络、科技服务、专业服务、总部经济等重点领域发展高端服务业。前海的发展会有一个过程,但是,以珠三角在中国大的布局背景下,前海的发展历程将对中国的城市化发挥重大影响。

本次前海地区概念规划国际咨询,目的是指在通过咨询活动向国内外征集最具创意的概念性空间设计方案,以国际性视野、前瞻性的发展理念确定前海地区的空间发展结构,打造高标准的滨海城市中心地区。同时规划考虑一定的可操作性,为下一步规划工作提供系统性、框架性的设计指引。

■入选方案简介

一、7号方案(第一名):前海水城

作为获得第一名的优胜者,7号方案为前海地区构想了一个充满活力的二十一世纪新城,这个新城密集紧凑,丰富多样,遵循可持续的原则,并环抱着这个城市最重要的资源之一——水。

方案认为,前海地区的一大机遇就是将水融入城市,并用水来赋予鲜明的区域特征。这一特征不仅是一个经典的明信片式的的港口照片,而且是一个对于基地和港口内的水体进行净化和改良的大胆构想,注重采用生态创新技术,并同时创造出类型多样的滨水都市环境,遍布整个18平方公里待开发地区。前海地区的开发将凭借品质、个性和独具特色的城市形象、经济模式和文化特质,为深圳跻身于悉尼、香港、温哥华等世界知名滨海城市的行列提供了不可多得的机会。

该方案的设计者认为,基于这一设想,前海规划方案不应该落入常规开发的俗套,应重视空间环境多于景观环境,或是重视基础设施多于生态保护。反之,出色的城市规划应该提出纲领性的发展策略,整合上述各个城市组成系统,以创造出一个强劲的、适应性强的城市机制,使之不断地发展、变化和自我更新。

7号方案的整体设计为实现这一整合提出了一个令人印象深刻、富于创意和切实可行的方案。方案利用并拓宽现状流经基地的河流和排水渠,引进五条线性滨水走廊,将大尺度的基地划分为一系列易于管理且特色鲜明的都市亚区(sub-district),并且将周边的城市地区与海岸区域连接起来。这些线性滨水走廊将创新的水利基础设施和独具特色的公共空间完美结合,即净化和改善水质,同时又增大了沿水的开发面积,创造了一系列公共开放空间,起到组织和构架前海的区域开发的重要作用。

此外,每个开发亚区的城市机理在沿用典型的深圳街区尺寸基础之上,引进次一级的路网和公共空间走廊,将其进一步细致划分,以鼓励步行活动,避免超大街区造成的隔绝性,并且在各个亚区创造出一系列丰富多样的城市邻里单元。设计将会带来一个高密度、注重生态的城市环境,它提供了一个标志性的海岸线、多样的建筑形式和文化娱乐场所,以及一系列方便到达又别具匠心的公共活动空间。

方案提出,各个亚区的商业活动都集中布置在各自的区域中心综合体附近,这些综合体将公交设施、大型公共活动与休闲设施以及类型广泛的商住综合开发整合于一体,为各个亚区提供了一个21世纪的新型都市场所。这些中心成为各个区域人口密度最高、活动最密集的部分,也成为反映区域活动特征的典型代表。此外,这些区域中心包含深圳前海车辆段用地,港深西部快速轨道和平南铁路都穿过基地,同时提供私用与公交相关的机动车路网。

一个面积充裕、连续的公共活动平台覆盖在区域中心设施之上,面积从8万㎡到16万㎡不等。在这个公共活动平台之上,座落着标志性的、超级功能复合的中心建筑综合体。五个亚区的各类的活动和地产开发从区域中心向周边辐射,在前海内部将各个亚区连接起来,并延伸至深圳其他地区、香港以至珠三角地区。

二、6号方案(第二名):前海国际创意滨海城市

方案提出九大设计策略:包括:1、给前海湾赋予创造性的优美形式;2、前海将成为珠三角地区的重要节点;3、独一无二的亚洲城市港湾;4、充满活力的中心区和强有力的滨海空间;5、前海作为深圳“高密度景观城市”的重新诠释;6、设计结合自然,创建绿色手指;7、 城市规划平面;8、规划一个清晰的格网系统;9、规划策略是一个“开放系统”,由此来创造一个独一无二的不断变化的实体。

方案认为前海地区的城市构想是要定义前海城市发展的支持系统,它由一系列要素组成,基于这个系统前海可以顺利发展,并称之为“基于现实的乌托邦”:用开放的胸怀,和理性而非诗意的态度来寻找乌托邦式的城市雄心。

在“自然绿色手指”之间的三个片区里,城市形态被理解为一个优化的平台,开发强度的要求是固定的,在同一的强度下,片区的形态可以发生变化。通过单元形态构建的相关模型研究,形成3个具有不同密度的城市片区:中心区、高密度市区和港口园区。其共同点是其中的广场和街道被很好地定义为开放空间,以保证都市生活的质量。

项目在各区布置了关键项目,这些节点的开发强度较大、周期短,同时对整个地区的发展起到强有力的支持作用。它们需要在建筑设计方面非常出色。城市格网的组织形式使它们在未来的运行中可以被修改和改变,同时摆脱树状结构带来的交通拥挤和堵塞。

三、8号方案(第三名):前海城岸

在面对前海复杂的现状条件时,该方案并非试图在新的发展中抑制隔绝这些使用,而是考虑他们形成新的城市身份特征的潜力。“分层”和“环带”是方案提出的核心策略,方案通过水平方向的条带带来差异性和多样性,环带提供凝聚力和连接性。

分层:基地被组织成一系列东西走向的平行分层,形成一系列在建筑类型、密度和景观上不同的并置空间,试图避免任何单一特定城市结构的集中。在此框架下,前海各功能内容相互紧密编排,创造出丰富多样的组合,找到自己最恰当的位置并在整体中保持和谐。

环带:以一个直径3.4 公里的环带界定前海,该环包括快速路、空中列车和绿化带三层,将几条主要的快速路进行重新导向,以保证中心的连贯性,并包含一个广阔而连续的公园。 

基地内现有的情境将被策略性地利用,以进一步连接层次。新的轨迹被同时引入,纵向尽可能有效地贯穿分层,有效地连接条带。在此基础上,方案构建了一个有机的整体框架,为前海的未来发展提供充分的灵活性。

■前海中心受益楼盘罗列

一、位于南头半岛的:

1、招商·兰溪谷(2期、国际公寓):西依大南山、东眺深圳湾,地处深圳蛇口传统的豪宅片区,紧邻发展中的海上世界金融区,山海相伴,繁华与宁静、世俗与生态同时相随,同时,还是享有锦园公园和大南山郊野公园的双公园物业。

2、中海·阳光玫瑰园:紧邻深圳名校深大附中,拥有青青世界、月亮湾公园、大南山郊野公园、前海湾海景等稀缺的自然景观资源。项目周边有多条公交线路经过,随着地铁1号延长线和5号线的开通,片区交通的便利性会得到极大提升。

3、宝能·太古城:由17栋高层住宅、10万平米SHOPPINGMALL为主体构成,占地66112.37㎡、总建筑面积43万平米,是深圳湾口岸片区内,占地亚军、建面冠军,是片区唯一综合体、片区内唯一地铁连体物业、唯一的双站口物业、深圳唯一拥有立体连廊的项目。

4、大南山·紫园:位于南山沿山路29号青青世界旁、由21栋别墅组成,周边自然景观资源丰富,有大南山郊野公园、月亮湾公园、青青世界等生态公园环绕,为环大南山的纯别墅、特区内唯一的新纯墅区、唯一的前海核心别墅,是深圳罕见的“公园物业+山景物业+地铁物业+别墅物业”的别墅项目。

5、振业国际商务中心:北临前海公园、中山公园;西侧可观前海海景;东南可远眺南山区城市景观;近处俯瞰星海名城内28米宽大绿洲,视野开阔,景观资源优越,为片区内首座甲级写字楼,建筑高度为130米是前海中心新高度。

二、位于宝中的:

1、鸿荣源·熙龙湾:东临深圳实验学校,南接规划中的小学,西邻宝安中心区规划中的景观轴,北连规划中的商业中心区,其中包括鸿荣源地产的大型购物公园。本项目扼守着珠江入海口的东岸最关键位置,在宝安中心区是一线海景物业中的第一大盘,项目南侧、西侧有山、海、公园、岛屿等永久性景观资源。

2、高发·第5大道:项目位于创业一路、裕安路、兴华路、罗田路围合处的地块,是宝中最后的纯大户高层豪宅、2010最大的纯大户供应,涵盖了两个别墅项目、高层豪宅、中户型等产品,是整个宝中区域内,面积最大、居住人口最多、档次最高、覆盖产品线最全人居板块,同时是深圳唯一紧邻大型体育中心的纯大户新盘。

3、玉湖湾:项目位于宝安西乡碧海中心区西北部,银田路与兴业路的交汇处,南靠规划中的滨海大道,西面为碧海湾公园、碧海高尔夫球场,东面为西乡体育中心、中小学、酒店及商业区。是深圳唯一同时具备“一线GOLF+一线海景+超高赠送+500米地铁圈+纯中户+多级道路的‘网中央’+不高于2.5的豪宅级容积率+3万平米以上集中大型园林+位于中心区地段”的项目。

4、恒丰·财富港:位于宝源路、海城路交汇处,是深圳西岸---宝安中心区(宝中包括滨海中心、碧海中心)区域内目前唯一集商务、商业、酒店、公寓为一体的城市综合体,区域内有4条地铁、8个地铁站穿越,交通便捷,同时是所有中心区中实际售价最低、性价比最高的小户。

前海中心本次规划地域


第一名:《前海水城》方案模型,来自美国的七号方案获得第一名


第二名:六号方案


第三名:八号方案示意图


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评论者:inbili
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评论者:lurenet
在大铲湾码头尾部离岸线处最好留大于五百米做架空处理,或者直接建设景观大桥连接岸线和码头中前部区域,下面水域相通,要不然西乡河和凯旋城这两条河的污水流入前海湾,大铲湾码头头部和前海的开口又小,时间长了这里会形成一潭死水,那时再美的规划和建设都没意义。
评论者:flyyan
诺德有没有利好?老师说两万一平可以出手,现在只卖到1.7万,请问下这种状况下还要等他回升吗?