导读：
      ■两次中央内参专访：楼市政策可能放宽
      ■专访提问慎答选摘录
      一、新国十条的效果与民间动态
      二、放宽政策的最佳契机
      三、保障房是解决目前困局的唯一焦点
      四、政府与保障房的关系处理
      五、“双限双认”政策的危害
      六、控制投资与投机的建议
      七、关于房地产税收
      ■后注
正文：

■两次中央内参专访：楼市政策可能放宽

2010-6-24下午13：30~14：30时，中央电视台某财经频道主编及记者受中央部门委托，专程到华侨城我公司办公室，对房地内参进行专访。

对尹香武（半求）的专访都是供高层查阅的内参性质，不对外公开报道和播放，G20峰会后，相关内容相信就被提交到相关的办公桌上了。在接受咨询的过程中，房地内参www.BANQ.cn感觉到国家可能即将放宽相应的楼市调控政策，并在我司的研究立场上判断，国家最核心的调整内容可能是：

“保持高首付、高利率，但暗中放宽“双限双认”政策（限贷限购、认房认人）”。

■专访提问慎答选摘录

以上只是我司综合各种因素后的判断，仅供各位参考，不做任何承诺。在专访过程中，尹香武（半求）回答了以下问题：

一、新国十条的效果与民间动态

专访提问：2010-4-17新国十条出台后，市场有什么变化？社会基层有什么感想？投资客的动态是？

半求回答：

深圳全民事实上非常理解中央目前所处复杂经济局面的难处，并支持中央的各种政策。新政出台以后，深圳商品住宅交易量萎缩了75%，价格如果计算同小区开盘价（非全市统计均价及实际均价）则下降了15%左右。

目前，已经拥有商品房产的投资客并没有过多卖出行为、但是买进就更少见了。控制投资与投机的目的已经达到。而商铺、商办则因为实现了优与住宅的杠杠效应，则成为调控的受益品种，自2010年年初到目前，其价格已经上涨了25%左右。

二、放宽政策的最佳契机

专访提问：现有宏观调控政策放宽的最佳契机是？

半求回答：

中国各地的保障房规划方案、可执行细则、5年任务及各年度任务完全制定，并赋予政绩考核后，就是放宽商品住宅调控政策的契机。目前“双限”、“双认”两项政策同时并形，属“过度调控”，相当于商品住宅市场按了“暂停键”，只能作为阶段性政策，一定要取消。

三、保障房是解决目前困局的唯一焦点

专访提问：为什么保障房规划方案出台以后是最佳契机？

半求回答：

目前的房地产调控，着眼于房价过高，民意是很多人买不起房。但事实上，即使目前的房价降低50%，有对等实力的购房群体与目前相比将没有多大变化，依然将有超过一半的国民将声讨房价过高。也就是说，降房价对于满足民意没有价值。而解决目前困局的唯一焦点，其实就是分流、就是保障房，没有第二条良性解决之道，建立保障房体系以后，商品住宅价格就与民意保持了距离。

四、政府与保障房的关系处理

专访提问：保障房建设如何保证高效高质？

半求回答：

以深圳为例，已经决定在2010年内动工6万套保障房。而根据房地内参www.BANQ.cn的测算，深圳全市需要75万套保障房解决200万低收入人群的居住问题，他们不应该进入商品房市场。按照政府财力与人力，单凭政府每年只能建设约2万套保障房，要38年才能完成任务，这无疑是太慢了！

如果要超过2万套，深圳政府就吃不消了。但现在的情况不太乐观，各地政府都希望将建设任务包揽在自己的怀里。这会带来几个问题：1、政府的其它服务质量下降，雇员会快速膨胀。2、腐败情况增加。3、行政系统去管理工程系统，可能难以保证建筑质量。

我的建议是：1、实施代建代管制，政府只负责供应免低价的土地，由房企进行建设，并收取政府规定的租金。年限期满后归政府所有。2、吸引民间资金进入，通过发行保障房信托或者基金，保证每年5%受益，筹集资金没有问题。3、政府全面退出保障房建设与管理领域，只负责纪律监管。4、这样一来，深圳就可以在10年的时间内，基本完成保障房建设任务。

五、“双限双认”政策的危害

专访提问：不取消“双限双认”政策会有什么危害？

半求回答：

之所以建议在半年内取消“双限双认”、保持高首付、高利率，原因在于：

1、商品房地产行业以住宅为主，本次调控就是针对住宅。而楼市是“准金融行业”、或者说属于金融行业的重要部分，金融行业是经济的血液系统，金融行业出问题，影响的就绝不仅仅是单独的金融行业，而是全局。

2、如果“双限双认”真的长期执行，会出现即使降价，也没有交易量的局面，因为“双限双认”事实上将所有有条件有需要买房的人都排除在外、而没有被排除的却没有条件购房。

3、交易量是远比房价更重要的信号，降价问题不大，但是如果降价也没有交易量、或者说交易量无法满足现金流要求，危机就会出现。如果严格执行“双限双认”政策超过一年，与金融关系更密切的一、二线城市的住宅房价将可能出现超过30%的降幅，影响极为深远。

4、房地产产业链上所附属的行业与就业群体，是按照2006~2008年之间的交易量来实现均衡配置的，在保障房开工量还不能弥补商品住宅下降留下的空间时，如果“双限双认”，必将出现严重社会问题，而如果保障房开工量起来以后，商品住宅的下降就不那么可怕了，但在2015年之前这个空间都是无法弥补的。

5、在保障房价还没有启动的情况下，真正执行“双限双认”政策的话，中国主要城市将可能缩短房租翻番的时间，原本预计5年将缩短到3年，这将比房价更严重地影响民生。

六、控制投资与投机的建议

专访提问：在双限双认之外，控制投资与投机比例的建议是什么？

半求回答：

控制投资与投机行为，没有必要过度调控，只需要降低杠杠效应、提高财务成本即可，那就是提高首付与利率即可，只要这样资金就会被分流到商铺、商办，或者其它投资渠道，没有必要采取更多的措施。

但是，随着国民收入增加，财富必须有沉淀池，而房地产可能要承担其60%的任务，因此对于房价保持一定的高位，必须予以包容和理解。非住宅类的商铺、商办，政府不但不应该打击、反而应该鼓励投资。

七、关于房地产税收

专访提问：设立房产税等增加持有环节税种，对于楼市的影响何在？

半求回答：

没有看到相关细则，因此不太好给出意见，但是对于“按租计征”的物业税（类似香港的差饷）我是赞成的，但之外的税种则持保留意见，并不赞成茂然开征。物业税将使政府从房地产行业内的收益，从土地转向租金，更为严重长远与稳定，而租金与环境、治安、服务有关系，物业税将实现政府与民间利益一体化、长远化。

■后注：

1、以上为接受咨询专访内容的简要，基于特殊原因一些内容目前必须保持缄默，请各位理解并包容房地内参的局限与难处。

2、我司只有建议权，最终结果可能与上述判断不同。

3、各位可参考2010-5-11的《万山一溪奔：吕不韦智斗六国商贾的智慧广场》www.banq.cn/html/9017.htm。

4、以上内容是根据录音简要整理，未再行仔细审核。