导读：
■招商重器、最国际化：吸引阅楼无数者的力量
一、深圳唯一的企业级CBD
1、深圳唯一的国际级片区
2、企业级CBD代表了未来
3、兰溪谷国际公寓：唯一企业级CBD、最国家化片区中的唯一中户供应
二、招商首善之区：“招商首都”物业
三、国际化、素质化教育配套最完备的中户项目
■“兰国”概况
一、兰溪谷中唯一的中户供应
二、大型公司设计的中户项目：共享五个会所
■产品考查：招商用战略核武器打了场微型战争
一、豪宅的地，中户的总价
1、周围别墅最多的中小户：深圳最人性化的人行系统
2、半山片区
3、深圳唯一的中小户三园物业
二、深圳住宅中最好的地下工程之一：超豪化！
1、深圳最好的地下车库坡道：唯一全线绿化、全城最宽
2、车库支柱顶采用预应力及局部加强布筋技术：大柱距、小柱身、大层高
3、通风井、下沉广场、智能立体车位
三、深圳中小户中最好的电梯厅：同样超豪化！
1、深圳中小户中唯一的全空调、全超级层高的双大堂配置
2、深圳唯一全阳台化电梯厅：深圳中小户电梯厅中层均面积最大
四、室外空间超豪化
1、防静电化的架空层
2、中小户层均、户均面积最大的室外设备平台
3、深圳唯一的三屋顶中户项目：中户最大屋顶钢构造型
五、可能是深圳最低碳的中户项目
1、批灰找平层中添加玻化微珠，实现第一层保温性能。
2、外墙满挂复合纤维网防开裂，聚合物砂浆防水。
3、楼面保温采用聚苯保温隔热板。
4、铝合金与墙体之间填充巴斯夫聚氨酯保隔热层，这是深圳中小户的唯一。
5、超厚LOWE中空隔热隔音玻璃
6、优质铝合金窗
7、达60%的中小户窗户可开面比例之冠
8、通力变频电梯
9、高层各户均设有呼吸窗
六、其余细节
■景观：南山颇有仙气、文字已显多余
■考评结论
正文：

■招商重器、最国际化：吸引阅楼无数者的力量

一、深圳唯一的企业级CBD

1、深圳唯一的国际级片区

立志“为人类最大的资产服务”的房地内参即将在8月份左右迁入新办公室----蛇口海上世界海景广场，新办公室有一线山海景观、可俯瞰深港双城，山、湾、桥、港、游艇、城……在楼顶，还可以看到赫赫有名的蛇口半山区，这里兰溪谷赫然屹立--这是深圳两家富人区之一（另外一家是波托菲诺）、深圳唯一的国际级片区。

蛇口是招商地产的总部所在地，蛇口CBD---海上世界的商务对于创意产业其实是非常方便的、同时又是安静的，海上世界及即将建设的新海上世界，其实就是深圳唯一的企业级CBD，有CBD的便利、而无CBD的喧嚣，实在是适合深圳思想者、创意者、观察者的商务场所。

蛇口独一无二的5分钟山海城港半径，使整个海上世界拥有了理性、沉稳的气场。海上世界与深圳其它区域的对望姿态，有利于我们保持必要距离去思考、观察。而这里的国际化人口比例是深圳之最，其商务素质将因此受到国际力量的带动和提高。这些是房地内参最终将自己未来定在这里的主要原因，又是我们关注兰溪谷国际公寓（简称“兰国”）的主要原因，按照体量而言，“兰国”甚至不需要专程考查。

2、企业级CBD代表了未来

纳山海城港、拒俗识常见---实现这样的追求，在整个特区内其实只有大小梅沙和蛇口能够满足，前者对于中小企业还只能是梦想，而后者则是创意企业、高级服务业、文化企业、思想企业的现实，而这些企业恰恰是深圳产业升级的方向、代表了深圳的未来。

随着太子湾邮轮母港、新海上世界建设、蛇口网谷、中科院育成中心、新蛇口战略实施等，为蛇口区域价值提供了两好的新基础也是我们选择的重要理由。而这些战略措施，将成就蛇口为深圳唯一的“企业级CBD”。

各位可能没有发现，深圳的中心区（含各级）几乎都是以行政力量主导的，但是行政力量与商务力量的诉求与气场是不同的，那种经常封路、禁律太多、社会集会等行政之威与商业活动的要求是相背的。各位可见在邓公画像前的红岭大厦商业，一直就起不来？各位也是否可见，位于市委大院前的中信城市广场生意，就是不如万象城？话说的好，衙门之前不好做生意！而深圳楼市两大最好的广告机构---风火、黑狐都在南山的幽静之处，是不是也是例证呢？

3、兰溪谷国际公寓：唯一企业级CBD、最国家化片区中的唯一中户供应

纵观全球，真正的CBD一定是企业级、而非行政级的，只有中国的CBD才是以行政力量主导的。当行政力量退后，企业就走上了自己的舞台了。在中国，行政与商业原本就是非对称、非平等的关系，行政力量介入，会使创造、创意、智慧、思考、活力受到限制，这也就是为什么改革开放以来，所有思想与科技创新成果几乎都在体制之外的原因！

蛇口海上世界这个深圳唯一的“企业级CBD”的这个优势，被广为忽视了，但规律必将起作用，蛇口的价值必将回归，其契机就是产业升级、新企业诞生。蛇口CBD---海上世界未来将接纳更多的产业升级的新型产业与高附加值产业，区域价值就会得到提升。

招商地产最近即将推出兰溪谷国际公寓（简称“兰国”），这个产品面积控制较小、因此总价较低，得以成为进入深圳两大富人区、及深圳唯一国际化片区的最低门槛，又是招商地产的总部物业（为了门面，必将投入重金维护打造），自然也将受益于此。

二、招商首善之区：“招商首都”物业

“兰国”楼下几步之遥就是招商地产的总部---南海意库所在地。作为中国历史最长企业招商局的重点公司，招商地产目前已经实现了全国布局，而蛇口就是招商地产的“首都”，招商地产在租赁经营、保障房体系、成片开发上，都是鼻祖型企业，起到全国标杆的作用。招商地产目前已是中国蓝筹地产企业，国家一级房地产综合开发企业，中国房地产上市公司十强，品牌价值名列中国房地产企业品牌价值第四。

合作单位、政府机构要是与招商地产洽谈，都会到这里来。同时，分布在全国的万名员工，当然也将陆续回“招商首都”轮训、会议、述职等。来“招商首都”的，都将近距离地感受到兰溪谷，兰溪谷是招商自己距离“招商首都”最近的小区。外来者到蛇口，参观兰溪谷是必不可少的。

也就是说，这是招商首都的首善之区，招商必然将对这个首善之区予以持续地维护与投入。说得极端一些，招商所有的项目都可以松懈，但唯独兰溪谷不容有失。

三、国际化、素质化教育配套最完备的中户项目

“兰国”在商业会所旁边设9班幼儿园。省一级学校育才一小、育才二小、育才一中（高中部）、育才二中（深圳市重点中学），构成了这里的素质教育资源。更值得一提的是，这里拥有深圳最多的国际学校：4多。

成立于1988年的蛇口国际学校（SIS），属美国国际学校服务机构（ISS）的海外美国教育系统，目前有学生230多人，来自21个国家，教职工近30多人，高中部正在筹建。其余还有英语、韩国、日本三所国际学校。

■“兰国”概况

2010-6-24，房地内参对“兰国”进行了考查。

一、兰溪谷中唯一的中户供应

兰溪谷共分3期，其中一期17栋共539户；二期9栋共537户；2008年8月开工、2009年9月封顶的三期国际公寓加联排别墅共363户，计划2011年8月交付使用，土地使用期为2004年7月28日—2074年7月27日。

编号为10栋的“兰国”合计354户，在2-31层分布着：83.1平米的2房2厅1卫117套、87.90平米的2房2厅1卫117套、70.57平米的1房2厅1卫120套。

二、大型公司设计的中户项目：共享五个会所

兰溪谷国际公寓为框支剪力墙结构，外墙全部是混凝土浇铸，室内净层高为3米，在架空层顶设梁式转换，共15间样板房，包含10栋B、J、G三种户型，位于10栋18、19层，18层3套3种户型为展示样板房，19层整层12套为交楼标准样板房；11栋有一套样板房。

兰溪谷国际公寓按7度抗震要求设计，环境设计单位是国际著名景观设计公司澳大利亚PLACE担任，施工单位是中建三局二公司（国家一级资质企业），都是经得起检验、值得信赖的单位。

兰溪谷国际公寓与联排之间距离超过60米，楼距是非常大的。兰溪谷国际公寓可共享五个会所：酒店式美伦会所、一期会所(文化休闲)、二期会所(生活服务)、社区商业会所(健康活动)、国际公寓泛会所。

■产品考查：招商用战略核武器打了场微型战争

说实在话，在没有前往兰溪谷国际公寓现场考察之前，房地内参www.BANQ.cn也绝没有想到，招商地产会在一个这么小的项目上，用上那么多的创新，有点用核武器打微型战争之感，让我们从外侧、及地下工程看起，逐步向上来感受招商的作功吧。

一、豪宅的地，中户的总价

1、周围别墅最多的中小户：深圳最人性化的人行系统

周围的半山海景、鲸山、龟山等别墅区，是深圳整体规模第二（小于曦城）的别墅区，这里也是深圳居住外籍人口最多的区域。关于这一点就不多说了。这里要说一说一个不为人注意的细节，那就是深圳最人性化的人行系统，这是连华侨城区域内都没有的细致考虑。

很多人可能有这样的体验，那就是一旦与车道平行的人行道之间，种植了植物进行软性隔离的话，从人行道要转向车道就非常不便。在沿山路，这里的车道、人行道之间，每隔十米就开了一个小口子，方便行人即使疏散、转向。各位看后图吧！

半山片区现有物业：

（1）、鲸山别墅
1984年建设、1999年结束施工的鲸山别墅占地37万平米，总建面约10万平米，其中独立别墅188幢，公寓220个单位；以及相应配套的国际学校、医疗诊所、网球场、游泳池、儿童游乐场。目前该小区内居住着近千位国际朋友及家属。

（2）龟山别墅
小区占地面积1.5万平米，总建筑面积约6000平米，建有独立别墅35栋。该别墅小区是蛇口最早建设的商品别墅小区。

（3）龟山花园
小区占地面积约1万平米，总建筑面积约1.5万平米，建有独立别墅26栋，公寓40套。

（4）半山海景别墅
小区用地面积近7万平米，独立别墅31栋，准独立别墅15栋共36个单位，此外还建有3栋出租别墅。

（5）泰格公寓
占地1.5万平米，总建筑面积3.4万平米，其中出租公寓单位220个，由国际服务公寓专业团队新加坡辉盛管理公司管理，并已获得中国首家国际LEED认证，旨在为各方商务人士提供舒适、温馨的五星级国际服务式公寓。

（6）招商局档案馆
占地面积0.4万平米，总建筑面积0.6万平米。

（7）半山公寓
占地0.9万平米，拟建总建筑面积1.5万平米，其中出租公寓单位120个。本项目用地位于半山海景别墅东面；沿山路以西，占地面积6500平米，拟规划容积率2，可建出租类高档公寓13000平米。

2、半山片区

半山区为蛇口最为精彩的地域之一，它位于大南山南麓，总用地面积约67万平米。半山片区不仅具有天然的山海资源，而且有鲸山别墅、龟山别墅、半山海景别墅、明华国际会议中心、美伦会所、泰格国际公寓等多个知名物业，具有浓厚的国际氛围。随着今后深圳西部跨海大桥、香港迪斯尼乐园、广深高速公路二号线、深圳地铁六号线、深圳西部海上田园景区、蛇口水晶岛等项目的建设，半山片区必将成为与未来“海上世界”片区相呼应的深圳西部滨海高尚品牌社区。

3、深圳唯一的中小户三园物业

“兰国”东面楼下一路之隔就是锦园公园（最早叫荔枝公园，是深圳最早的大型公园之一），中心绿化带落差达17米，形成独特的“森林空间”；与南海大道南侧的市政公园“锦园”通过异国风情设计风格的下地隧道相连接，使“锦园”成为业主的私家前花园。

西面就是大南山公园，北邻中央绿化景观带，最大化利用城市山海景观。“兰国”其实是深圳唯一的中小户三园物业，这一点不多说，各位可以看后附图片即可。

二、深圳住宅中最好的地下工程之一：超豪化！

1、深圳最好的地下车库坡道：唯一全线绿化、全城最宽

深圳最好的地下车库坡道配备在“兰国”，实在是出乎意料之外！在现场我们测量的结果是，兰溪谷国际公寓西侧的地下车库出入坡道全宽8.5米，比普通的市政两车道马路还宽大约1米！这个宽度超过了此前5.3米的智慧广场，成为全城最宽的地下车库坡道。一般的项目单向车库出入坡道都不会超过4.3米宽，智慧广场领先4.1米、幅度达95%!

同时，这个坡道从地面一直延续到与地下一层平面结合处，东侧墙脚都是宽大约0.5米的绿化长池，未来这里将种植植物，实现绿化系统从地面向地下的过渡与衔接。各位可否知道，在房地内参www.BANQ.cn十八年的房地产研究历史上，只在美国拉斯维加斯唯一的超高层住宅见过这等架势，而在深圳这是唯一一次见到！

2、车库支柱顶采用预应力及局部加强布筋技术：大柱距、小柱身、大层高

在“兰国”车库可以看到，车库支柱顶采用了预应力钢筋布置，及局部加强布筋技术，这样一来，支柱间距就得到扩大，同时柱子本身体积也缩小了，增加了车库的使用率。仅为42cm*42cm粗的立柱，形成6.2米*8米的宽距，其中6.2米宽的部分是通道，8米宽的是停车位。

也即是说，车位平均宽度达到目2.7米！这是深圳最宽的地下车位之一！6.2米宽的地下车库内通道也是非常宽的，停车、交通都非常方便。之外值得留意的是，整个车库高度为约4米，消防设备安装完毕之后净高为3.3米，是可以行驶轻型货车的，业主搬家是方便的。

3、通风井、下沉广场、智能立体车位

这里的车库增设自然采光通风井的地下车库，以及带下沉广场的车库出口，车库中央设部分智能立体车位，明显分区标识。地下车位197个，地面车位43个。

三、深圳中小户中最好的电梯厅：同样超豪化！

1、深圳中小户中唯一的全空调、全超级层高的双大堂配置

“兰国”设计了两个标准一致、都有高档装修的大堂，一个是地下4米高的地下大堂，另外一个是6米高的一楼大堂。两个大堂都是大层高，同时都带空调，5部电梯分两侧排开，格外壮观，这是深圳中小户中唯一的全空调、全超级层高的双大堂配置。

2、深圳唯一全阳台化电梯厅：深圳中小户电梯厅中层均面积最大

同时电梯厅宽电梯厅3.3米、长12米，面积39.6平米，不但是双大堂、即使是普通层也是如此之大的电梯厅，这是深圳中小户物业中，层均面积最大的电梯厅配置！每层近40平米，可见一斑！除开双大堂之外，其余的电梯厅都带阳台，这是深圳唯一全阳台化的电梯厅！这样的好处是采光通风、通透性都实现了升级。

四、室外空间超豪化

1、防静电化的架空层

在高近6米的一楼架空层，地势比周围高，可以看到绝大部分的外露的空余面积都铺了防静电层。在架空层，做了雕塑、儿童乐园、水法、绿化，功能倒不是很多，毕竟是基于大盘建设，因此没有必要挤满整个架空层。

2、中小户层均、户均面积最大的室外设备平台

各个楼层的两户之间，设计了超宽的采光通风槽。设计师聪明地在朝外侧设计了室外设备平台，每个槽内有四个室外设备平台，每层6个采光槽，合计24个室外设备平台，可见虽然是中户项目，但是安装中央空调都是具备条件的。还值得一提的是，为了遮挡设备平台的百页，事实上是整个建筑的外立面实现了整体优化，虚实结合起来非常美观。

3、深圳唯一的三屋顶中户项目：中户最大屋顶钢构造型

“兰国”设计了基于本体建筑的双层屋顶，两个屋顶只差一层，形成一上顶、一下顶的呼应结构。同时，还设计了深圳中户项目中最大的屋顶钢构造型（分两部分），与兰溪谷的其它组团呼应起来，形成两实一虚的三屋顶结构，这是深圳唯一的三屋顶中户项目。而双屋顶的结构，还使屋顶面积扩大了。

五、可能是深圳最低碳的中户项目

当别家还在以低碳为口号时，招商、万科分别建成了当前中国两座最节能的总部。而在“兰国”这个小体量项目上，招商地产同样没有让人失望，表现出让人钦佩的实干、负责精神。比如说一些细节根本没人注意，但是招商做得非常认真：

1、批灰找平层中添加玻化微珠，实现第一层保温性能。

2、外墙满挂复合纤维网防开裂，聚合物砂浆防水。

3、楼面保温采用聚苯保温隔热板。

4、铝合金与墙体之间填充巴斯夫聚氨酯保隔热层，这是深圳中小户的唯一。

5、超厚LOWE中空隔热隔音玻璃

玻璃5mm+16mm+5mm的26mm厚LOW-E中空玻璃，比最常见的豪宅“5+8+5”厚出8mm、幅度达44%，比公建、商务建筑的12毫米的中空也要更厚。

6、“兰国”的铝合金窗全部选用连接处断桥式、边角全圆处理，铝合金铝框面是艳消电泳香槟色，可以实现1-2倍的节能效力。铝合金门窗延续兰溪谷二期，并在此基础上形成标准的门窗设计，施工中更易保护成品，操作上更为简单。推拉门设防水高低轨；推拉门与门框封闭更严实。推拉门增加带多点锁把手。落地铝合金窗钢化夹胶中空LOW-E玻璃，解决保温隔热的同时，兼顾落地窗的安全性。

7、达60%的中小户窗户可开面比例之冠：在现场可以看到，凸窗的两个小侧面都开了可开启的窗扇！这样一来很多时候就可以直接通风，而没有必要开空调了，节省能源。

8、通力变频电梯

9、呼吸窗
高层各户均设有呼吸窗，较好的进行室内外通风、换气；

六、其余细节

卫生间全部、存在对视的厨房及房间，都采用了磨纱玻璃。

而卫生间、厨房全部采用倒开窗，方便全天候使用。

卫生间采用干湿分区设计，提高了使用效率。

电梯间采用了不锈钢透明消防安全门，这在招商很多项目都有应用，非常不错，但奇怪的是为什么其它房企不采用？

所有房间采用落地凸窗扩大了使用面积。

每户均有露台、生活阳台两种类型配置，所有露台主要面外挑1.7~2.6米之多，客厅均有大露台或大凸窗，形成不同的空间效果。1.3米高的阳台护栏，超过了人体重心位置，降低了恐高情况发生的机会。阳台栏杆材料采用银灰色铝扶手和无色透明钢化夹胶玻璃结合。

小户型的厨房设在内天井的周边，并带有生活小阳台，在满足较好的建筑外立面的同时，方便使用，并沿用兰溪谷一期、二期的外墙附壁式变压抽气型烟道，烟道不占用厨房室内空间。

■景观：南山颇有仙气、文字已显多余

在考查时，恰好389米海拔的南山顶上飘荡着云层，颇有仙气，似乎就在窗前，在城市核心能够有这种景观，确实是少见的。这里的景观好，好在5分钟可以在山、城，野、市，海、园，港、街之间转换，能够满足这种要求的中心城区，即使在全国也是非常非常少的！

在转换场景时，必须注意到蛇口的“山海通道”，山海通道的设计理念是将大南山的“山”与海上世界片区的“海”衔接而形成优美的山海景观通道。山海通道主线包括兰溪谷二期绿化带、工业大道地下隧道、荔枝公园的下沉广场。其中兰溪谷二期绿化带专为兰溪谷片区的别墅区、公寓、兰溪谷一、二期的住户使用。

还有就是桥、游艇码头、在建的深圳最大租赁式公寓（招商项目、招银大学南）就在楼下，为“兰国”未来的租赁前景提供了签注。招商地产在蛇口每年收租4亿，都收上瘾了！作为深圳唯一国际化片区中唯一的可售中小户，“兰国”买来租赁投资的话，似乎也可以放心了。

作为资源占有型生态高品质城核中小户的典范，“兰国”景观之优、之真，已经到了用文字表达会觉得多余的地步！

■考评结论

考查完毕之后，房地内参www.BANQ.cn深感招商地产基于本小体量项目，是在自己的总部抬头就可以看见的昭示碑，因此用上了自己的核武器，在创新、档次、用料上都实现了超豪化，在整个深圳全市，这个档次、这种环境的同质项目几乎没有。

对于在半山区已经拥有大户物业的老业主，如果要实现分户居住、父母独立居住，“兰国”将是一个非常好的选择。而对于那些特别喜欢闲适环境的年轻新富、国际化客户来说，这同样是进入深圳富人区的最经济门槛。

而对于那些希望拥有自己间歇性的独立居住空间的成功人士来来说，兰国则是一处非常好的中转站、加油站。同时，其前往香港的便利条件，又可以满足深圳、香港双城商务的要求。总而言之，本项目的客户群，很清楚，但又不普通，需要仔细琢磨。

而对于其它发展商来说，本项目的片区、车库、屋顶、坡道、电梯厅等众多源发式创新，则值得所有企业学习！如果碍于面子，那就偷学吧！这些创新用得越多，对社会、对购房者就越有利。欢迎偷学！

兰溪谷国际公寓：架空层消电处理

兰溪谷国际公寓：40平米电梯厅：带阳台！

兰溪谷国际公寓：超宽落地凸窗

兰溪谷国际公寓：可开启面积超大！

兰溪谷国际公寓：室外平台，装中央空调都没问题！

兰溪谷国际公寓：铝合金边角圆弧处理

兰溪谷国际公寓：卫生间干湿分区提高使用效率

兰溪谷国际公寓：铝合金与墙体结合部分有隔热措施！