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投资分析
莞深两地普豪比价蕴商机:寻找带头大哥!

作者:光大供特报稿:符毅 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2010-06-25 15:25:57点击4307


■豪宅买一线还是二线?

近期,一份关于莞深两地普通住宅与一线豪宅的售价比数据被公布后,被业界所关注。该份报告指出,在一些一线城市,普通住宅与豪宅价差现象进一步拉大值得投资者警惕,说明其后市上升空间在政策影响下难以持续。

而在一些二线城市,这种价差不会太大,一些优质地块还没有得到多轮的市场炒作,水分较少,哪怕在市场不好的情况下,也是值得买家关注的板块。地产新政的大背景下,豪宅物业的保值增值问题再次被手中持有大笔现金的买家所关注。是在高位买入一线城市的豪宅保值,还是出手二线城市一些优质资源型物业更加划算,风险性更低?

这是目前豪宅最为关注的话题。而在珠三角,受深圳特区扩容利好或令莞深豪宅价格差进一步缩小,而汇改重新启动的消息更是令一些紧靠一线的二线城市价值被低估板块有望崛起。

■松山湖豪宅三年内看齐深圳?

一家研究机构为记者提供了一份目前莞深两地普通住宅与一线豪宅的售价数据,机构负责人指出,横向比价,目前东莞市区内高层普通高层住宅在售均价为7000元/㎡,松山湖代表性豪宅二期鹭栖湖高层在售报价1.2万/㎡~1.5万/㎡,其价差不到1:2。

而深圳市区高层普通高层住宅为18000元/㎡,香蜜湖代表性豪宅的二手售价为6万~10万元/㎡,其价差为14左右。而站在纵向比较,目前东莞松山湖豪宅与深圳香蜜湖豪宅售价差为15。

该负责人告诉记者:“在一些一线城市,普通住宅与豪宅价差现象进一步拉大值得投资者警惕,说明其后市上升空间在政策影响下难以持续,而在一些二线城市,这种价差不会太大,一些优质地块还没有得到多轮的市场炒作,水分较少,哪怕在市场不好的情况下,也是值得买家关注的板块。”

有专家分析指出,深圳特区扩容,意味着宝安、龙岗两区的交通设施、城市面貌将在未来出现质的飞跃,从而将使得东莞与深圳城市中心的距离迅速拉近,尤其是松山湖等深莞核心区,将直接受益于深圳特区扩容的溢出效应,令莞深豪宅价格差进一步缩小,松山湖高端住宅升值空间普遍被市场所看好。

去年以来,一直被外界低估的松山湖资源型高端物业有价值回归的迹象,而刚刚开幕的上海世博会上,松山湖代表东莞参展“最佳城市实践区”案例,片区内豪宅一跃升级跻身于中国一线豪宅区,市场美誉度急剧攀升。5年间,该区的别墅售价稳步攀升,从2006年的1.2万元/㎡的价格飙升至目前6万元/㎡以上的价位。高层豪宅的均价早已破万,仅是洋房价格,便从当初的8000元/㎡攀升到近20000元/㎡,松山湖最大的房地产开发项目锦绣山河,二期鹭栖湖高层豪宅报价1.2万/㎡~1.5万/㎡,6月底即将推出的全新组团,由于产品、景观资源更优,极有可能价格再度攀升;万科·虹溪诺雅在售的湖景高层达到1.6万/㎡,去年10月份,万科·虹溪诺雅二期刚刚售罄的湖居别墅组团成交价高达每平米7万元,这在以往是让许多深圳人不敢想象的,但仍然令各地买家络绎不绝,这不得不让深圳买家重新认识该区域的价值。

按照资源标准,松山湖虽早已跻身于中国一线豪宅区行列,而距离类似深圳观澜湖、香蜜湖豪宅售价尚有很大的想象空间。业内人士表示,几年内,松山湖豪宅将成为深圳中心区40分钟圈层内的几大顶级豪宅盘之一。基于以上判断,业内专家甚至大胆预言,三年内松山湖豪宅即可与深圳市中心区房价持平。

■谁在买松山湖豪宅?

楼市遭遇寒流,而松山湖豪宅产品仍然销售火热,该区域内豪宅盘光大·锦绣山河、万科·虹溪诺雅成交十分活跃。据各楼盘现场销售人员透露:楼市新政后深圳客户的比例有增无减,这一现象都令开发商直言“所料未及”!究竟谁在松山湖买豪宅?

松山湖某高端豪宅开发商告诉记者,“松山湖的豪宅买家与惠州、中山、珠海等地的住宅买家不同,后者主要是靠“性价比”或“价格优势”来吸引那些被深圳市场“挤出”的购买力,他们是因为买不起或觉得深圳房子贵而转买外地房产;而松山湖的豪宅其物业本身的售价并不菲,它的客户群体都是一些买得起深圳、广州等一线城市的房子的人群,他们早已经完成多次置业,希望在周边寻找更高品质、更多在深圳找不到的稀缺资源的物业做为终极居住之用。”

据调查,松山湖客户注重的,不是纯度假客户、也不是纯住家客户,不是纯东莞客户、也不是纯深圳客户,而是兼有,度假像住家、住家像度假,深圳人喜欢、也吸引东莞高端客。

据一家松山湖开发商负责人告诉记者,松山湖绝版的湖居资源无疑是其赢得市场的重要因素。“只要你有消费力,只要你来,看到松山湖的美丽自然环境与创造性的城市规划,就一定会出手购买,而且决策期还不到两到三天,说明松山湖的区域价值正在被深圳客快速地接受和认可。”“在深圳花两倍的价钱都买不到有这么好环境的房子,关键在于,在松山湖购买一套房子,获得的是整个松山湖的环境。”一深圳买家告诉记者。

■外围资金看好松山湖豪宅

而另外一个值得关注的事件是,汇改首日的股市表现已经开始牵动楼市神经有机构指出,汇改利好预期下,不排除大量投机热钱将被吸引再次涌入境内。中国房地产信息集团分析师薛建雄也指出拥有大量美元的客户因美元贬值,急需重新配置资产,前来团购的台商非常需要把美元资产变成人民币资产。

而据中房信的消息称,6月17~20日已经有两批台商到上海团购豪宅。复旦大学管理学院住房政策研究中心执行主任陈杰向记者表示,汇改政策将会强化人民币升值预期,因此不能排除国际热钱的再次涌入,而在目前的楼市背景下高端房源受到的调控影响明显低于中低端房源。“估计国际热钱有可能再次冲击国内的豪宅市场从而给目前的豪宅市场的价格带来上涨压力,而一些紧靠一线的二线城市价值被低估板块有望被市场看好。”

一位业内人士告诉记者,“他们很有针对性就是寻找高端类物业,而且是具有区域影响力、拥有稀缺资源的高端产品,然后迅速出手,这折射出目前房地产市场投资行为日趋理性和成熟。而这些客户的到来同样激活了东莞的本土高端客户,本土高端客户总是崇拜更强与更高的先进地区客户的,这样一来,该地区的豪宅自然比较抢手。”

■松山湖豪宅行情一览链接

1、光大·锦绣山河鹭栖湖
东莞光大地产180~260㎡豪宅新品现正热销,270~330㎡的大户型极致新品7月将推出,是整个锦绣山河大洋房系统里,景观面最好的优质单位之一。高层豪宅报价1.2万/㎡~1.5万/㎡

2、万科·虹溪诺雅
东莞万科地产将推出的96~235㎡湖泱大宅新品,实现湖景资源自然最大化,私享豪装样板房已开放。1.6万/㎡


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