导读：
       ■回报率2.2%还在买：香港已无铺可投
       ■沙头角单位月租880元/㎡：深圳更高的回报率吸引港资过河
       ■卓越·中心大道：值十万卖九万？
正文：

■回报率2.2%还在买：香港已无铺可投

受新政对住宅市场的打压，近期深圳商用物业一再看涨，而与深圳一河之隔的香港，也同样出现了商铺成交走旺的现状。房地内参www.BANQ.cn了解到，近期香港接连成交了多宗大额商铺。其中，由永隆银行创办人伍氏家族持有的中环皇后大道中110至116号永恒商业大厦地铺，以近4.5亿港元（人民币3.96亿）购入，创下今年香港最大额的商铺成交个案。

该铺包括地库、低层地下及高层地下商铺（内地所指的一层商铺），面积17941方呎（1794㎡），每月租金可达82.5万港元（人民币72.6万），那么，计算可知月租金为405元/㎡，该商铺回报率只有2.2个点，由此推算售价为22万/㎡。

若是将上述铺分隔成小铺售卖，单价或能达到40万/㎡。这里想说的是，香港商铺价格上涨已十分明显，同时，不少实力投资者的资金已投向商铺。早前就已听说，香港资深物业投资者谭伯荣斥约2.2亿港元（人民币1.9亿）购入佐敦道19至21号地铺，地铺的面积约2988方呎（298.8㎡），连卓悦化妆租约，每月租金31万港元（人民币27.2万），每㎡月租为906元/㎡。

若连同是次永隆银行伍氏家族售出皇后大道中的地铺，已涉及金额高达6.7亿港元（人民币5.89亿）。目前，香港商铺价格不断上涨，类似于这样的高额地铺不少，而有实力的投资者仍然不惧高位售价，斥资购入，因其看好商铺未来的发展前景，资金流入商铺成为趋势。

■沙头角单位月租880元/㎡：深圳更高的回报率吸引港资过河

已有150年市场经验的香港相对只有30年市场经验的深圳来说，更具投资意识，更有把握市场的决策能力，因而更有引导性。如今，香港商铺走旺，资金流向商铺已成趋势，值得深圳学习与借鉴，同时，深圳边缘地带，已受香港辐射获得利好。那么，对于与香港临近区域的商铺来说，值得重点关注。比如与香港沾边的地带，如深圳沙头角中英街的商业也开始走旺。

事实上，大面积的商铺，往往应该是租金回报更高、单价更低才有吸引力，但2.2个点就有人重金购入，说明：香港无铺可投、通货膨胀预期厉害。其实在深圳，2.2个点回报率几乎遍地都是。

房地内参www.BANQ.cn了解到，位于深圳沙头角中英街商场项目，近期开始走旺，有一项目由内地资金背景之佳港国际及日本东亚集团持有，项目分为三幢，第一期涉及楼面逾14万呎（1.4万㎡），在年底开业每呎招租价100元水平，主力吸引本港化妆品及时装商户。

共14万呎（1.4万㎡），每呎招租价100元/月，那么单位月租是880元/㎡、年租是人民币10560元/㎡，而若以4个点的租金回报率，那么可推算出其对应售价为26.4万/㎡。这样的价格不但对于沙头角的商业项目，即使对于绝大多数深圳核心商业，都是一个具有诱惑力的指标，因为目前的核心商业、质变前期商业都在此价之下，深圳更高的投资回报率必将吸引港资过河。

■卓越·中心大道：值十万卖九万？

沙头角商业之所以可以租这么高，关键在于靠近香港，与香港一体化。地理位置与香港临近，能便捷吸引港人流动、消费的区域，其商铺价值更高，并且容易受到香港商铺价格的牵引作用。而这样说来，位于口岸区域的商铺价值更为突出。其中，作为深圳湾最大的别墅群落---卓越维港的高层住宅裙楼街铺，也就是卓越·中心大道，将因香港商铺价格上涨，而受影响。

卓越·中心大道并毗邻深圳湾商务区，拥有海岸城MALL、保利中心等配套，更有内湖公园、F1赛场和深圳湾体育中心（在建）等设施，未来商业价值潜力十分突出。其地段潜力与未来空间都远非沙头角所能比。

卓越·中心大道所在的中心路具备“为城市中心地段的直街、非地下，里程3000米符号国际商街标准，拥有3个地铁站及3条地铁，具备“顶级商务群+富人区豪宅群+战略设施群”的复合效应，综合体为核心、但街铺为主，露天感很好”等国际级商街的硬件标准。那么好，就算未来租金仅仅相当于沙头角的50%，那么卓越·中心大道的对应售价也应该是13.2万/㎡。但据房地内参对房地产企业的了解，他们是绝对不敢这么定价的，估计9万以下吧，空间昭然若揭。

纵览深圳与香港，围绕深圳湾的一线区域里，商业重心未来将集中在深圳一侧，主要是南头半岛上。而卓越·中心大道就是深港湾区之头铺，第一家拿出来卖，其余深圳湾商业大多为只租不售项目（太古城、曦湾、三湘海尚等），而深圳湾北区金融商务区尚未启动，质变可能性是存在的。沙头角这种过气地段都可以超过20万，为什么深圳未来的核心之一，不能超过十万呢？难道我们真要让港资来深圳对我们“杀头脚”、而深资却袖手旁观？要在卓越·中心大道上演港资驱逐深资的坐以待毙的大戏？