高发·第5大道扼守宝体南，与罗田路形成一条具有社会人群聚集，辐射半径大的商业街。怎么看待宝中商业街恐怕对很多人还是一个新课题，房地内参www.BANQ.cn提供自己的观点供参考。

深圳的建设是从罗湖、福田一直向西的，较早建设的罗、福两区其实单个小区的容积率，往往低于南山，南山又低于宝安。只是因为南山、宝安的待建地相对较多，因此虽然个体容积率高于老城区，但整体容积率目前还没有高于。

为什么今天谈到容积率这个话题？因为容积率与商业价值有关。香港商业租金为什么这么高？因为其居住容积率动不动就是7、8，甚至10，加之建设已经进入成熟时期，因此单位土地上承载的人口密度就特别高，特别是城区局部呈现出人口聚集的特征。

人口越聚集，商业机会越高。容积率高、居住环境就差、室内空间就小，人们就喜欢到外面休闲活动，商业机会就来了。香港、上海的主城区都是这样。所以，区域容积率与商业价值基本呈现正相关关系。

看宝安中心区吧，在宝中以内，住宅的主流容积率是高于福、罗两区的，也稍微高于南山。随着区域住宅区的入住率提高，未来这里的商业价值就会相对较高。如果再考虑4条地铁、众多战略设施聚集，这里的商业半径因此扩大了，价值因此又更高。

唯独遗憾的是，宝中目前需要大约2年时间的养铺，也就是说有一些时间机会的损失，但是空间上这里明显是比其它区域、片区更大的。而商业价值的提高，会使商业活动聚集，从而使这里的生活更便利，这又提高了高发·第5大道等的生活价值。

西边的海与山、旁边的商业与设施，休闲生活与事业商务都兼顾了，商业价值与住宅价值得到重叠与互相激励。这就是看待宝中、看待高发·第5大道的新角度。就城市商业化生存来说，应该欢迎相对的高容积率，犹如香港、犹如曼哈顿、犹如上海所走过的路一样，高发·第5大道严格意义上来说，是无所谓调控的。

看看世界杯期间，香港人在外看球的景况，就知道商业价值从哪里来了！