■深圳土地混用将成主流

2010年7月1日，房地内参www.BANQ.cn获悉，深圳将大力加强土地混合使用，使原有用地性质的使用功能相对单一，而随着城市发展对用地性质的弹性需求加强出现的一系列问题，得到逐步改善。

这是深圳城市规划和土地管理上的又一重大举措，土地的混合使用，是指在法定图则编制中，当地块的适建范围和控制要求超出常用地性质适建范围的，应增加相应的用地性质，作为混合用地。未来，深圳开发建设中不同功能混合使用的将成为趋势。

房地内参www.BANQ.cn认为，随着日后土地的混合使用，也就意味着，纯粹的住区、商区、工业区都将大量减少，各种不同性质、不同使用功能的土地将混合交杂，而出现大量商住、住工、商工结合的区域。那么，这对于如今纯粹度高的住区、楼盘来说，尤其是纯住大盘，无疑将得到价值凸显。

■土地使用价值提高，区域纯粹度却降低了

未来深圳将鼓励工业、仓储等产业用地与一定比例的办公、商业功能混合使用，促进单一的传统工业向包括高新技术、现代制造业、研发等综合性功能转型，促进普通仓库向现代物流业转变。

同时，鼓励商业、商业性办公、餐饮休闲等功能的混合使用，以增加区域活力和地方特色，提升城市品质与内涵。如在居住用地内增加商业功能和文体等配套设施，在产业用地内增加生活服务配套设施，从而解决功能单一带来的工作生活不便。

而各类用地与市政公用设施用地、交通设施用地和政府社团用地的混合使用，根据需要可在用地中增设室内运动设施、社区服务中心、警务室、泵站、垃圾收集点、公交首末站、地铁出入口等各类设施，也有利于公用设施的落实。这样一来，确实有助于土地的集约使用，使规划的弹性加大，然而，区域的纯粹度却随之降低了。

■顶豪，看得就是纯度

对于公共建设来说，土地的混合使用，是利大于弊，其遵循了环境相容、保障公益、结构平衡，以及景观协调等原则，但对于住区来说，土地的混合使用，是弊大于利，其直接破坏了居住所应具备的纯粹性、和谐性，以及居住环境的独立性，这种做法，对居民的干扰性加大，大大降低了人们的居住品质。

对于豪宅来说，小区的纯粹度更是重中之重，衡量一个豪宅的品质，首先就要看它的纯度是否较高，例如楼盘性质的纯粹、环境景观的纯粹等。因而，深圳未来在实施土地混合使用这一措施后，对于住区的居住品质有较大影响。而真正纯度高的产品、纯住大盘，将得到价值凸显。

目前，在深圳，大部分楼盘的做法，其实都是土地混合使用的，以提升土地的利用价值，在单位面积上取得更大的收益。然而，这却以牺牲消费者对高居住品质的享受为代价。目前，真正做到纯住大盘的项目，据房地内参www.BANQ.cn统计数据显示，只有15个。如下罗列。

■15个纯住大盘（排名不分先后）

1、鸿荣源·熙园山院：占地68700.03㎡，建面82440㎡，其中，住宅82320㎡，居委会120㎡，是纯住区，同时，1.2的容积率已是顶级豪宅的水准。

2、和黄·观湖园： 占地375851.875㎡、总建面165540㎡、容积率0.44， 是纯低密度单一设计别墅类产品，是深圳在售的中轴纯别墅大盘中，容积率最低的楼盘。

3、华侨城·香山里：项目位于华侨城片区、属波托菲诺范围内，而华侨城片区已经成为深圳富人最集中的区域，深圳最著名的豪宅区之一，因此，这里的住区纯度自然是最高级别的。
 
4、鸿荣源·公园大地：项目占地面积36万平米，总建筑面积达77万平米，产品形态包括Townhouse、小高层和高层，其中Townhouse共计100余套，主力户型为四房及五房，是纯住区。

5、地业·十五峯：占地55608㎡、总建面182056㎡、容积率2.2、绿化率50%的十五峯，是整个西丽片区最大的商品房小区。同时，其更是区域内非别墅中唯一的纯大户小区。
 
6、大南山·紫园：占地26473 m2、计容积率建面2.6万m2、容积率0.98，由21栋别墅组成，包括独栋、双拼、联排、空中叠加别墅，是深圳特区最大的纯墅供应。

7、金光华·龙岸：占地10万㎡、建面20万㎡，以2.0的容积率，做出了双拼40套、连排22套，和不少叠加别墅，在深圳、乃至在全国都绝无仅有，是深圳纯粹度最高的复合型小区。

8、万科·金色半山：万科·金色半山所在的西南部区域，占到了整个坂田东片区二类居住用地的47.5%，而且全部都是新建住宅。周边都是绿地、学校和发展备用地，居住纯粹，没有干扰，为纯居住区。

9、莱蒙·水榭山：占地143083.76㎡、容积率0.6、计容积率总建面85850㎡，以4连排Townhouse为主、叠拼别墅为辅、并建设有少量独立与双拼别墅，是深圳境内规模第四的纯别墅大盘，

10、招华·曦城：占地38.6万平方米、建筑19.6万平方米、容积率0.50 ，共由3000套别墅组成，是全国最大的纯别墅住宅区，共有独立别墅、双拼别墅、连体别墅等多种形势。

11、万科·天琴湾： 占地面积297637.1平方米，总建筑面积约3.87万平方米，容积率仅0.13，为顶端豪华独立半岛别墅，地理位置和山海资源得天独厚，成为深圳极具代表性的顶端单体别墅群落。

12、万科·棠樾：占地面积660000.00㎡，建筑面积410000.00，项目以联排别墅为主，其中一期约124户TOWNHOUSE，双拼或三拼，罕有的三面环水别墅，是深圳罕见的宽体水城纯墅区。

13、招商·兰溪谷：处于蛇口半山区，是深圳传统豪宅区，国际人士最多的豪宅区、是深圳产业领袖最聚集的豪宅区项目以叠加、联排、中层复式为主，居住纯度高，是集山、海、公园、溪谷、登山道多重资源的纯住区。

14、中海·大山地：占地18万平米，建筑面积约22万平米，容积率1.2，以双拼、联排、山地叠加别墅和多层住宅、高层住宅为主，号称是深圳首座大型纯山地TOWNHOUSE社区。

15、万科·清林径: 万科V-Nature自然珍藏计划系列产品之一，36万㎡森林公园别墅住区，1.8容积率，包括田园别墅、景观高层及渡假公寓三大物业形态，是深圳罕见的森林公园纯住区。