■制度红利

政策动向对于房地产的发展极为关键，尤其是对于产品的市场空间和投资者的投资布局来说，都将直接受政策的牵制。一个利好政策和一个利空政策，或将改变一个项目的市场生存、改变一个投资者的资金命运。因其影响重大，为此房地内参www.BANQ.cn进行分析时，不得不提到“制度红利”一词。

何为制度红利？其是指制度变革带来的效率提高与剩余的增加，其通过制度的调整在有效减少交易成本的情况下，带来额外的机会。在制度变革的过程中，只要正确把握时局，采用的战略与战术得当，就可谋取利益。

中国楼市即政策市，一项政策的出台，对于市场有巨大的威慑力。对于房地产行业来说，产品的红利也是要跟着政策走的。而在2010-5-19，继呼应新国十条之后的深13条出台之后，《深圳市房地产市场秩序专项整治工作方案》（以下称“工作方案”）的出台，就已预示着三正·卧龙山或将成为制度红利的大赢家。

■“发改委将严格禁止别墅项目立项”

工作方案，由规划国土委、发改委、科工贸信委、财政委、审计局、住房建设局等13个部门机构相关负责人联合参与整治，而在专项行动整治的具体内容中，由发改委提出了这样一条：发改委将严格对房地产项目立项审查，禁止别墅项目立项，严格房地产价格监测与成本监审。这无疑是对当前楼市格局有重大影响的政策和措施。

“发改委将严格禁止别墅项目立项”，这是深圳首次明确别墅项目不能立项，以前只是笼统地规定“控制”，而这次是具体到禁止立项，目前消息是连排、双拼、叠加都将被禁止立项，即使只是在项目中附带也不行。

事实上，国家国土资源部在今年3月，也展开一项关于别墅、大户型项目供地用地的分项调查，将对别墅项目新定义。新别墅定义有望除此前的高度、容积率两方面的限制外，包括套型、面积等多方面，特别值得关注的是，联排、叠拼项目也或将被纳入控制用地范围内。

■未来别墅将断供，制度红利到来

从这一系列出台的制度变革中，已经意味着除独栋形式外，包括联排、叠拼、双拼等建筑形式均未被列入别墅类型，同时，即使是独栋别墅，在深圳也已无法立项。可见这个制度的打击力度之大。然而，在这样的制度变革下，红利也随之而来。

对于人类来说，衣食住行缺一不可，因而房地产是人类最基本的需求之一，故此别墅的需求则是永远无法禁止的，这是一个简单的道理。而在别墅“全禁令”的政策下，别墅供求关系将异常紧张。

未来对于联排、叠拼、双拼这些“类别墅”能起到根本性的制止和严格控制别墅用地的作用，迫使开发商开发其他品种的项目，从而使得现有的别墅产品具备了一定的稀缺性。而别墅产品，若在政府严格执行禁止立项的政策后，未来将出现市场的断供。

■最值得关注的别墅产品：三正·卧龙山

那么这显然对于现在已经在建、建成等的别墅项目反而是利好，由此我们可以看到，在政策出台、制度变革下，无形为市场上的一部分产品创造了“制度红利”的机会。于是，这部分符合制度规范的产品，便能在市场中，取得更大收益，同时，能正确把握政策的投资者们，也能获得巨大红利。

因为富人只会增多而不会减少、人们希望改善居住需求的愿望只会强烈不会削弱。而那些在市场上严格按照制度规范打造的真别墅，将独树一帜，将更具备产品稀缺性，从而得到最大的价值提升，同时也具有了更佳的安全性。

因而，房地内参www.BANQ.cn认为，别墅“全禁令”对于别墅市场是一个好得不能再好的利多消息，而那些规模又大、又具有独栋的别墅小区尤其值得关注，如深港中轴纯独栋第一盘——罕见的独栋宽体别墅三正·卧龙山是别墅“全禁令”制度下最值得关注的产品。

三正·卧龙山总用地33.89多万㎡、总建面31.67万㎡，容积率0.93，建330栋独立别墅，这是深港中轴线上第一的纯独栋大盘！在深圳纯独立别墅的小区，最多也没有超过60栋！因此，卧龙山无疑是别墅“全禁令”下，制度红利的大赢家。