导读：
      ■商务帝标开盘茶会
      ■央行长期做“假帐”掩盖出口亏损的事实
      ■全球性通胀要比想象的更长、更深
      ■13亿实现了小康的人，必然是世界消费的重心
      ■智慧广场的倍利空间，享受需要条件
正文：

■商务帝标开盘茶会

2010-7-8中核兴业、博厚实业开发的位于南山区华侨城侨香路T405-0037宗地（26811㎡）的智慧广场，已经获得“深房许字（2010）南山005号”预售证，95854.54㎡办公楼102套开始销售。

房地内参通过《智慧广场’考评》www.banq.cn/html/8900.htm，已经对其地位进行了详细的论述，并提炼出“容积率与密度最低商办、全城唯一低密度豪宅式商务空间、史上绿化率最高自身绿地最大、最高实用率、30年来的最佳地下空间（车位比最高、最大平均层高车库、最宽的地下车库单向出入道、最宽地下车位）、层高最高、景观资源最优要素最复合、唯一户户挑高露台、单位办公面积的配套比之冠、垂直交通效率极优化”等商办产品唯一性。

从而得出智慧广场是“领先20年的‘商务帝标’”的商办典范的结论，在其开盘之际，自然也引起了大型投资客的注意，2010-7-12房地内参与4个投资客专程来到项目现场看盘后，转场隔壁的纯水岸湖岸商街，进行茶谈，涉及内容深具价值，总结出来供各位参考。

■央行长期做“假帐”掩盖出口亏损的事实

2007年，面向全球出口的“中国价格”开始上涨，到现在最具代表性的富士康宣布加薪，验证了格林斯潘“全球经济将进入‘滞胀’时代”的大趋势判断。在格林斯潘去年的回忆录中，他表示上个世纪80年代以来新兴市场国家不断融入全球化的过程，在2016年左右就差不多完成了，包括中国、前苏联解体和东欧国家。

这些国家搞市场经济之后，本国的劳动力和产能成为遏制全球通胀的重要力量，而这个力量在2006年之后，也开始渐渐枯竭了了。而各国目前都为了拯救经济而大量发行货币，而另外一方面则遏制通缩的力量枯竭，那么滞胀就是必然，而恶性通胀的可能性大大增加，巴菲特甚至认为那是指日可待的事。

从1985年开始，中国为了扩大出口，长期实施出口退税政策，比如说纺织品出口退税率曾经高达16%，平均退税大概10%。这是什么意思？也就是说即使纺织品出口不赚钱亏10%，出口企业本身也可以获利6%，这实质上是中国中央银行长期在做“假帐”，掩盖了出口长期亏损的事实。

■全球性通胀要比想象的更长、更深

房地内参www.banq.cn收集的数据显示，我国十五期间全国出口退税总额达11944.47亿元、十二五期间（2005年3371亿、2006年4296亿、2007年5273.3亿、2008年5866.1亿、2009年6487亿）26293亿！十年里退税38237亿！数额之大令人吃惊！也就是说，全球通胀事实上已经开始，只是被中国掩盖了。

但是做假帐掩盖只能一时，掩盖的手段只有一种：多发货币！没有第二条途径。做了25年中国终于做累了，当中国不再做假帐，全球经济将不得不迎来通胀时代，这是中国劳动力供给到了极限的必然现象，也是全球化到了一定阶段之后的结果。再加上全球各国低息大环境，可能未来全球的通胀趋势，要比我们想象的要长。

而本次通胀将表现出全球性、恶性的两大特征。而通胀下的受益顺序是：政府负债→企业利润→消费品价格→国民收入。其中资产价格（包含租金）都属于企业利润的环节，也就是说，通胀对于类似智慧广场这样的房价、房租都是大利好，社会上很多声音说购房不能抵御通胀的声音，事实上是没有道理的！

■13亿实现了小康的人，必然是世界消费的重心

之外，我们不要怀疑，当中国人已经走上自由经济的富裕轨道，还会回头去走计划经济的路，那么好吧，13亿人口的全球最大市场未来将释放出越来越大的威力。比如说，绝大多数的企业，如果要做到全球前三，就必须在中国做生意，那些撤离中国的话，无非就是发发牢骚而已。

19世纪英国人说“如果每个中国人的衬衣下摆都加长一英尺，英国的纺织厂就得纺上整整一年”，现在依然如此，中国这么大的市场体量，将对全球的消费潮流与习惯造成根本性与决定性的影响，直接地说，那就是中国未来将决定很多全球性的市场规则与潮流，中心的意义将大大增加。

当上海、北京将成为世界的商务与金融中心之外，就依深圳来说，未来将在新能源、文化创意、电子产品领域里居于世界的中心舞台，起到非常关键的作用，那么与这些生意结合的商办将无可阻挡地成为最大的受益品种。智慧广场直接指向其中的文化与创意产业！

■智慧广场的倍利空间，享受需要条件

智慧广场所在区域的同性质写字楼，目前的租金水平大概是135元/㎡，以4个点的公平合理投资回报，对应售价为40500元/㎡。但是，在国民收入倍增、扩大内供与内需、货币滥发导致通胀的背景下，类似智慧广场这样的中心生态商办租金翻番将在5年内实现，不妨以此推算。

也即是说，5年内，智慧广场的单位租金将在370元/㎡的水平，以此推算5年后的对应理论值价为81000元/㎡。各位或许可以发现，无论是按照静态租金对应价、还是5年理论对应价，目前智慧广场的售价都预留了不错的空间给投资客。当然智慧广场单套面积较大，虽然保证了入驻此处公司的档次，但事实上也提高了投资门槛，类似机会并不是所有人可以享受的了。

而其实，社会目前对于“国民收入倍增、扩大内供与内需、货币滥发导致通胀的背景下，类似智慧广场这样的中心生态商办租金翻番将在5年内实现”的判断并不认同。事实到底怎样？各位看看上述比我们更伟大的人、以及残酷的事实是怎么判断的，用他们的眼睛来指导我们的投资吧！