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投资分析
慢胜投资法:港人、央企都抄底?

作者:室介屋笈 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2010-07-20 18:23:11点击4104


导读:
      ■从港人购进观湖园,到央企抄底地市
      ■与央企对应,最具国际眼光的李嘉诚也在抄底
      ■李嘉诚如何成为港府、港铁之外第三大地主的?
      ■愈慢赚得愈多
      ■李嘉诚抄底内地的路线
      ■观湖园被香港客户抄底的原因
      ■深圳客户不能落后了!
正文:

■从港人购进观湖园,到央企抄底地市

观湖园的湖岸双拼卖得不错,香港客户的贡献很大,港客在市场低潮时却反向抄做,为什么香港人和我们不一样呢?之外,在市场在新国十条情况下低迷时,为什么央企却巨资购地?从港人购进观湖园,到央企抄底土地市场,我们该怎么看待?

自3月18日国资委责令78家央企退出房地产、保留16家以地产为主业的央企至今,央企虽然嘴上否认并号称不干了,但私下里依然是疯狂突进。此期间有16家央企则在短短的3个多月时间里,继续跑马圈地,出手阔绰,拿地总金额是约295.243亿元。

这个时期内,中国铁建购地总计近6次、10宗地、总成交价132亿。华侨城花去80亿。保利集团近三个月间拿地约50亿元,上半年,保利地产已斥资214.71亿元拿地。中国建筑今年也已新购290万平方米土地。

令外界颇为疑惑的是,16家央企可以拿出近300亿元四处抢地,且势头还在继续,为何78家央企的转让退出却如此缓慢?用这些购地资金来收购整合78退出央企的资产,岂不是一举两得?央企没这么做,说明他们接受到了某些上意,才会如此大胆地进场吧?

■与央企对应,最具国际眼光的李嘉诚也在抄底

与16央企神速抄底购地一样的是,最具有商业眼光与国际视野的李嘉诚也开始出手了。地产新政使上半年的房价走出了一个“过山车”行情,就在大多数投资者和开发商犹疑等待之时,李嘉诚继2004年和记黄埔在西安圈地千亩之后,西安曲江地区大拆迁也归于其麾下,这被认为是李嘉诚在内地地产市场逆市抄底的手笔。

“要永远相信:当所有人都冲进去的时候赶紧出来,所有人都不玩了再冲进去”。李嘉诚这句心得被不少投资者奉为金科玉律。而对这句话诠释的最透彻到位的,还是这位超级富豪自己。

李嘉诚5月末在一次股东大会后表示,目前对内地的楼市并不担心,并表示如果楼市继续调整,长和系会考虑吸纳内地土储。2009楼市火热阶段,地价高涨,而长和系两公司在土地市场鲜有动作,李嘉诚此番表态,让人对其何时下手不禁仔细琢磨,舆论解读为意欲抄底也不足为奇。

■李嘉诚如何成为港府、港铁之外第三大地主的?

李嘉诚的举动之所以被百般解读,甚至成为众多投资者的风向标,最早源于其“香港模式”神话的成功。李嘉诚涉足地产业的历史可以追溯到1958年。随着一手创立的长江工业公司的发展,先后在港岛北角、柴湾建起了两栋栋工业大厦,随后的几十年,地产一直是李嘉诚投资组合的重要组成部分。

上世纪六十年代中期亚洲遭遇经济危机,香港物业价格暴跌,香港地产有价无市,到处抛售地产,很多房地产开发商开始迁移。而李嘉诚却选择了相反的操作方向,在地产低迷的1964年,审时度势,开始购地皮、房产。这一步也奠定了李嘉诚成长为亚洲首富的基石。

经多年投入后,李嘉诚于1971年正式组建了长江实业(集团)有限公司。1972年,长江实业在香港联交所上市。至1975年,长实有楼500万平方英尺。之后,上世纪70年代世界经济危机,香港遭严重打击,李嘉诚又购入一批地皮。到1978年,他已拥有楼宇1500万平方英尺。1981年以后,其建筑楼宇的土地面积又增加2900万平方英尺,李嘉诚成了香港除港府、香港地铁之外第三大的土地拥有者。

■愈慢赚得愈多

在此过程中,不得不提到“蛇吞象”的典故。1979年9月,汇丰将其手中持有的占22.4%的9000万和黄普通股售予长江实业,1981年1月1日,李嘉诚被选为和记黄埔有限公司董事局主席,和黄集团也正式成为长江集团旗下的子公司。当时,长江实业实际资产是6.93亿港元,而和记黄埔的市价总值是62亿港元。

这一手笔被誉为“蛇吞象”的经典案例,李嘉诚也从一个成功商人,成为在地产界举足轻重的财团富豪。到1986年,长实集团名列香港十大财团首富,李嘉诚旗下四大公司上市值占香港上市总值13.57%。

李嘉诚永不急于赚取投机而快捷的利润,很多人当可以获得双倍利润时便出售其物业,但李嘉诚则喜欢保留其物业,他知道香港土地价值会是永远上升的,售出大厦相当于杀鸡取卵。他的地产交易很慢,但惊奇的是他愈慢赚得愈多。李嘉诚预先已看见香港前景,不理会经济上落,永不停止购置地及建筑,他并不介意以高价购买,因为他知道楼价只会不断上升到一个令人惊喜的高水平。

■李嘉诚抄底内地的路线

在中国内地,李嘉诚在走势低迷时购入大量土地并长期持有的策略,近年来也不断重演。李嘉诚即将出手的消息虚虚实实没有定论,但以往的既成事实却毋庸置疑。十余年来,李嘉诚在内地楼市动作频频,次数之多,涉及面积之大,虽不高调却吸“睛”无数。

从投资线路看,李嘉诚下属公司在内地的扩张时机,多是在国内房地产市场陷入低谷,“楼市危言”沸沸扬扬之际。李嘉诚之所以在近来如此大规模投资内地市场,极重要的一点在于,他对中国内地经济发展前景抱有强烈信心,内地在李嘉诚的地产战略中将扮演越来越重要的角色。

在2003年时,和记黄埔在内地仅布局了上海、深圳、重庆、广州、北京等7个城市。2005年,中央政府出台楼市调控政策,而2004、2005两年,和记黄埔“逆市而上”,陆续在西安、成都、长沙、长春、武汉、天津、重庆等地投入400亿巨额资金,圈下了超过300万平方米的土地,并已经基本完成了其对一级城市和主要二级城市的战略布局。

■观湖园被香港客户抄底的原因

李嘉诚还表示,现时楼价主要看两方面,一方面他认为地价稳定,另一方面建筑费飞涨,利息低,出现通胀是不稀奇的,所以中长期他仍看好香港和内地的楼市。李嘉诚不愧是世界级的企业家,他在深圳的观湖园就具有了顶级的唯一性,因此才可能被香港客户选择成为抄底的目标吧?

占地375851.875㎡、总建面165540㎡、容积率0.44的和黄·观湖园在成本、密度之间取得了最好的平衡,几乎可以说是深圳在这一领域成绩最佳的项目。和黄·观湖园分为独立、双拼、叠加等3种类型,是最大的深圳双拼墅群、中轴上容积率最低的墅区、2009年来销量最大的纯墅区,容积率之低仅次于万科·天琴湾的0.10,而优于深圳全部其它纯墅区。

其价格上,800多万/套的双拼、500万/套的联排在与同质小区相比,已经有了45%以上的优势,如果再考虑到200%赠送率,相对性价比将肯定是深圳纯墅之最。卡尔霍恩实验已经告知人们,应该追逐低密度生活,而性价比已经告诉我们和黄·观湖园是全城纯墅区的指标亚军、性价之冠!香港客户怎能不关注到呢?

■深圳客户不能落后了!

深圳绝无仅有的“三湖六离岛”、新增供应中最大的水面(户均水面、户均花园最大的纯墅区)、公共场所水准最高的别墅(纯墅区中罕见地做了很多公共场所,比如公共休闲平台、椅子、绿地、水面等)都给破解卡尔霍恩实验行为变异迷局提供了最好答案!为了你及爱人、以及你的孩子,你需要认真考虑这个问题!

或许到目前为止,还有不少人不相信和黄·观湖园是全城纯墅区的指标亚军、性价之冠,他们热衷于在办公室里想象出一些词语,比如说观湖园周围环境不好啦、周围都是工厂(深圳哪里不是工厂?)啦等等,这种言论甚至也影响到了一些没有时间看楼、看环境的人。

所以之前房地内参与和黄公司联合举办了活动,目的就是在香港客户已经率先知道观湖园价值的情况下,让深圳客户也同样知道这个好项目。和黄·观湖园或许也是慢多快少的投资选择,放长眼光,对于一个城市未来少见的项目,你的当下反应是什么?


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