导读：
■卓越·中心大道、宝能·太古城启示：国人还未对建强国心态
■刘易斯转折点的原因
■升级到服务业为主的经济，劳动力需求更大
■服务业存在的劳动力需求扩大效应
■国民收入倍增实际上是会自动实现的
■等待深圳引进外劳的那一天！
■卓越·中心大道的铺售，宝能·太古城的铺租
正文：

■卓越·中心大道、宝能·太古城启示：国人还未对建强国心态

未来深圳市规划起点最高、最具景观特色的大型人行城市主干道——后海区中心路的核心地段，目前有卓越·中心大道街铺正在对外销售，有宝能·太古城集中型SHOPPINGMALL即将招商，如何看待这里的商业项目？这恐怕要扩大眼光才可以得出结论。

至今为止中国都是自称为发展中新兴大国，但陷于泥潭中的全球经济，却要看中国的眼色，从政府财力、境内货币流通量、一线城市硬件水平、财富群体数量、军事实力等方面来说，中国当然已经是超级大国，特别是在经济方面就尤其如此。但我们落后好几百年了，还很难立刻过渡到强国心态中去。

6月份，中国出口额再创好成绩，与年前同比增长了44%、达1370亿美元，而当月美国全国本土消费为3620亿美元，环比跌0.5%，说明中国出口的其它目的地依然对中国货存在较大依赖，中国生产体系具备的系统性配套优势、成本优势依然极具竞争力。

■刘易斯转折点的原因

但与此同时，中国又出现了劳动力忽然紧缺的局面。早在2006-7-12房地内参www.BANQ.cn就公开发文《“刘易斯转折点”后：9070有必然性》www.banq.cn/html/3465.htm，提示劳动力无限供应的阶段已经过去，必须为此提前做准备。

进入2010年，《纽约时报》以中山为例证发出特稿《中国工厂千方百计吸引劳动力……》，以各个沿海城市开始招工难为标志，以富士康大幅度提高员工收入为标志，切切实实地证明了刘易斯转折点已经在中国出现。为什么会这么快出现刘易斯转折点？

首先，是一个家庭只剩一个的独生子女政策实施30年后，人口结构性失衡，80后走上工作岗位，但供应量和耐劳性已经大不如之前几代人了，每个岗位用之前的人数量可以少，但80后就相应必须增多。

第二，是由于2008年年中开始，中央推出史上最大的4万亿“铁公机”（铁路、公路、机场）基建救市，导致大型基建项目大量吸引劳动力，沿海城市劳动力大量回流返乡，导致沿海城市缺人。但刘易斯转折点的出现更重要的是经济结构的转型，而这恰恰是被广为忽视了的。

■升级到服务业为主的经济，劳动力需求更大

就发展经济学原理，在农业社会过渡到工业社会以后，单位产出所需要的劳动力会减少，但当工业社会过度到服务业社会以后，单位产出所需要的劳动力又开始增加，因为工业可以依靠机械手，但服务业必须主要由人老提供。所有的先进国家，其实都走过了相同的路，而中国则刚刚开始走这条路。

中国的“第二产业”工业比重，其实在1994年时达到自己的高峰：67.9%。到了2009年，全国第二产业比重已下降到46.8%，但与此同时“第三产业”（服务业）则从25.5%提高到42.6%！

而在全力扩大内需、鼓励消费的新国策下，服务业必然还将进一步提升，劳动力需求也就还将进一步增加，与上面的一、二点结合起来，其实现在就可以预见，包括深圳在内，中国的主要沿海城市、发达城市都将进入劳动力进一步紧缺的阶段。

■服务业存在的劳动力需求扩大效应

根据相关数据计算，在2009年的中国，服务业每10万产值需要劳动力1.8名，但工业每10万产值只需要劳动力1.4名。也就是说，等值产出时第三产业比工业将要多用0.4名劳动力，需要的人力多了28.5%?

因此，就全国来说，服务业所比重每提高1%，就将多创造出100万个就业机会?而至今，中国的服务业比重才42.6%，按照前15年每年提高1.14个百分点的数据来估算,每年服务业可以多创造出114万个就业机会。

而当国民人均GDP越过3000美元这条临界线之后，服务业将呈现爆发式增长的势头。目前中国人均GDP为3800美元/人，恰恰处于这条临界线之后，因此未来5年内势必将提高到60%，具有17个百分点、每年4个百分点的空间，相当于每年新创造出400万个就业机会。

■国民收入倍增实际上是会自动实现的

在产业转型时期，在现在的经济模式下，服务业职员只能从工业中分流过来，从而加剧第二产业缺人的情况，如果再加上第二产业的需求，以每年新增的550万大专院校毕业生来计算，劳动力就不够了！13亿的中国即将缺人，因为人多，为这些人服务的人也就多！

按照每年400万服务人口需求的增量来看，到2015年，劳动力工资都将翻番，国民收入倍增计划实际上即使没有政府的主导，也将自动实现！诡异的是，国民收入倍增，又将使国民享受服务的支付能力提升，从而进一步提高服务业劳动力的需求！

因此，未来5~10年内，这将是进行楼市投资最需要关注的点。而国民收入倍增的实现，其实从2010年就已经开始。回头看看深圳吧，2009年深圳三次产业结构比为0.1∶46.7∶53.2，其中第三产业所占比重比2008年提高2.9个百分点。而按照核心城市的一般规律，深圳第三产业必将上到70%的比例。

■等待深圳引进外劳的那一天！

也即是说深圳还有16.8个百分点的空间，与全国基本一致，未来新增劳动力的空间巨大、同时收入倍增的实现难度也就相对较小。同时，或许在5年以内的时间里，深圳将出现较多的外劳：引进来自东南亚的廉价劳动力，为深圳服务业作出贡献，就犹如香港曾经出现过的那样。

按照日本与香港、台湾经验，收入倍增、到翻两番的过程中在房地产领域将会发生如下状况：

1、内需快速放大，速度超出所有人的想象；
2、代替效应取代收入效应，人们开始享受、花钱逐渐大方。
3、本币对外升值对内贬值：通胀逐渐上升对内贬值、对美元及其它主要货币升值；
4、产业大升级、生存下来的企业开始具备世界级获利实力；
5、商用物业取得比住宅更大的升幅，商物成为最佳抵押金品。

■卓越·中心大道的铺售，宝能·太古城的铺租

中国、尤其是中国这样在经过原始的出口主导阶段以后，一定会进步到消费主导的阶段、第三产业就会得到大发展。中国向内需转向的速度和幅度，可能是国人都未曾预料到的！而扩大内需、则必须扩大内供。内需需要到商业场所去满足，内供需要到商业场所去兑现，商业场所，必定是未来30年中国经济的最大受益不动产品种。

未来深圳市规划起点最高、最具景观特色的大型人行城市主干道——后海区中心路的核心地段，目前有卓越·中心大道街铺正在对外销售，有宝能·太古城集中型SHOPPINGMALL即将招商，这两个商业项目势必会受益于上述产业转型及劳动力供求与收入趋势。

中心路沿线有宝能太古城、卓越维港、三湘海尚、皇庭港湾、曦湾等豪宅集中与此，近在咫尺，其自在客户比例较高、而且均属豪客支付能力也很高，中心路具备成为自在客支付能力最强商街的条件。卓越·中心大道街铺、宝能·太古城集中型SHOPPINGMALL此类物业---这种必须贴着地面、贴近人口的品种无法大规模生产，所以是稀缺土地资源上、最稀缺的不动产品种。