导读：
      ■深圳：全国房地产营业税的副班长
      ■不欢迎交易，则租赁必兴
      ■租赁必兴的分析
      一、总体影响：房租上涨有理
      二、住宅：带装修将成避税的主渠道
       1、就个体来说，租赁行为将迅速增多
       2、就住宅品种，带装修可成为合法避税的主渠道
      三、商物：销售将越来越少、租赁将越来越多
       1、土地增值税估算如下：单位综合税率高达售价的17%
       2、目前的政策导向下，销售商办无疑是愚昧的选择
       3、商办的销售：从零售到股权化的批发
       4、现在的深圳，相当于1993年时的香港
      ■包租营生：从卓越、鸿荣源身上剥层皮或许是个好主意
      ■散买商办的两大绝盘：智慧广场、 振业国际商务中心
正文：

■深圳：全国房地产营业税的副班长

2010上半年，深圳预算执行实现了时间过半、收入任务过半的目标，其中最主要的拉动力是企业所得地税完成112.4亿，同比增长25.7亿、29.6%。但是，深圳个税地方仅完成50.6亿，同比仅增4.3%，主因是华为的一次性股息红利项目收入影响了增长幅度，可见华为对深圳个税的影响程度之深。

在房地产业税收方面，其贡献率低于全国平均水平，增幅仅为全国房地产业营业税的1/3强。全国房企营业税平均增幅118%，建筑和房地产业营业税占营业税比重达51.7%，而同期深圳增幅不到40%，占比仅为35.7%，全国31个省市和5个单列市中，除北京占比略低于深圳外，其他均高于深圳。

房地内参www.BANQ.cn分析，深圳成为房地产营业税的副班长，主要原因在与深圳的新房与二手房销售在417新国十条以后，交易量萎缩了65%所致，这种交易量，放在任何一个成熟的市场体系中，都可以用房灾来形容。

■不欢迎交易，则租赁必兴

但是，房企土地增值税收取到了25.1亿，同比增长192.55%。这主要是在对楼市宏观调控背景下，加大房企土地增值税清算工作的功劳，房价过高、涨价过快的新盘成为重点清算对象，带动了土地增值税快速增长。

对特定群体限购、限贷，放贷时认房、认人--这样的“双限双认”政策，以及对房地产企业的土地增值税开展清算行动，事实上反应了目前中央不欢迎交易行为。但房地产是基础生产要素，是第一位需满足的条件，这个条件满足之后才能够开展其它生产活动，而满足房地产需求只有三条路：购买、租赁、无偿。

其中无偿部门几乎可以忽略不计，那么就剩购买与租赁两条途径了。当最高政策不严欢迎交易（购买），如果这种政策持续执行，房地内参www.BANQ.cn分析，未来中国楼市必然会兴起租赁，这应该不是一个非常有难度的推理。

■租赁必兴的分析

当最高政策不严欢迎交易（购买），如果这种政策持续执行，那么未来中国楼市将发生以下变化：

一、总体影响：房租上涨有理

当交易环节成本大幅度上升，当最高政策不欢迎交易，那租赁这条渠道必将迎来更多的量，租赁需求的增加将超越租赁供应需求的增加，因而在这种情况下房租上涨有理。

二、住宅：带装修将成避税的主渠道

1、就个体来说，以租赁满足房地产需求的行为将迅速增多。
2、就住宅这个品种来说，以带装修来增加单位箭在建造成本，将可能成为合法避税的主渠道。

三、商物：销售将越来越少、租赁将越来越多

就房企来说，特别是对商用物业（商办、商铺）来说，出售导致的土地增值税（累进）太高，很多时候税比利大，而只要不交易，就可以避免节省下巨额的土地增值税。

假设一个商办综合楼面地价为15000元/㎡，售价40000元/㎡、建安成本为5000元/㎡、推广成本为100元/㎡、财务成本为200元/㎡、人工成本为200元/㎡，那么增值额为：40000-15000-5000-100-200-200=19500元/㎡。扣除项为10000+5000+100+200+200=20500元/㎡。

1、土地增值税估算如下：单位综合税率高达售价的17%

（1）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%：20500元/㎡÷2*30%=10250*30%=3075元/㎡。
（2）增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%：（19500元/㎡-20500元/㎡÷2）*40%＝9250*40%＝3700元/㎡
（3）增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%：0元/㎡
（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%：0元/㎡。

合计：3075元/㎡＋3700元/㎡＝6775元/㎡。如果一套300㎡的商办，总的土地增值税纳税额为6775元/㎡*300=203万/套。而这套房子整个售价是1200万，土地增值税纳税额相当于整个楼价的比例是：203÷1200=17%。

2、目前的政策导向下，销售商办无疑是愚昧的选择

单位面积的综合税率高达售价的17%，与房企建造两年的纯利比例基本一致！而如果一栋十万平米建面的商办（以卓越世纪中心、京基金融中心等为例吧），整个的土地增值税高达100000㎡*6775元/㎡=6.8亿，而整体销售额是40亿，单是土地增值税就是近7亿。

只要不交易，就没有此项目纳税，就能节省七亿、每平米节省6775元！如果按照对应4万售价的租金为150元/平米，相当于还没有租实际就获得了6775/150=45个月的租金了，59个月是多少年？

3.8年！不买只租就相当于提前赚到了多年的租金收入，而要是销售，就不但失去了抵御通货膨胀的很好载体，而且浪费了巨额的土地增值税！销售商办，在这种数字逻辑与政策导向下，无疑是非常愚昧的选择。

3、商办的销售：从零售到股权化的批发

你要是房企的负责人，你是卖还是租，当然只有一个选择：租！除非是小项目、增值额少（增值少了，房企怎么会干呢？水平做不到高利润的房企能做商办吗？），只要本政策执行，那么毫无疑问，未来销售的商办将越来越少。

所以各位见到，卓越·世纪中心1栋、鸿隆·世纪广场1栋、鸿荣源·国际西岸商务大厦、绿景·NEO企业大道1栋、京基金融中心、东海金融中心等商办项目忽然从销售转为租赁，原因其实并不复杂。

未来，基于分层、套的零售商办销售方式，必将被通过股权方式整体买卖（买卖股权可避免房地产得各类税）的批发方式所取代、要不就只能租赁！

4、现在的深圳，相当于1993年时的香港

其实在香港已经出现了类似的情况，在目前的香港，还可以论层买卖的商办，基本都是1993年之前建成的，1993年之后建成的写字楼，要不通过股权方式整体买卖（买卖股权可避免房地产得各类税）、要不就只能租赁！

深圳乃至中国所有的一线城市，现在要走1993年以来香港所走的道路了，未来你在市场上所能够分套、分层买到的商办，恐怕都将只能是2009年及之前的了，2010年之后的商办的买卖，那是大老板们的事：转化为股权了。

■包租营生：从卓越、鸿荣源身上剥层皮或许是个好主意

当未来商办少有零售，只能批发，意味着深圳的商办、尤其是甲级商办，将从分散的业主，进入到垄断业主阶段，业主数量的减少，将直接导致甲级商办租金市场发生转变：分散业主互相打架，而集中大业主则控制大量商办，因此租赁的讨价还价余地迅速消失。

因此，类似卓越·世纪中心1栋、鸿荣源·国际西岸商务大厦这样的深圳真正的甲级商办，结合业主垄断身份、通货膨胀、内需扩大等条件，其租金水平将可能进入一个为期5年的快速上涨并翻番的时期。一个房地内参www.BANQ.cn自认为的好投资主意是：

具备实力者，从卓越或者鸿荣源的手上，率先以目前的租金水平包租（包租面积大必然有折扣）得到世纪中心的商办面积，然后以时间换空间等待一年，然后再提高租金水平租赁，或许是一个不错的投资营生。当然这种营生在香港已经是行象，但在深圳还是新事物，本建议也就只能仅供参考了！

■散买商办的两大绝盘：智慧广场、 振业国际商务中心

目前，在大量商办忽然从销售转为只租赁之后，诺大的千万级人口的深圳，其楼市市场上可以对外销售的商办，只剩智慧广场、 振业国际商务中心两个项目！这两个项目加起来也不超过300套。

借助香港来想象一下吧，目前的香港楼市，要以散买的方式买到商办，99%的可能只能选到1993年之前的老楼，以至于散卖的商办在香港成为隐富阶层必然持有的品种，因为随着内需扩大、服务业扩大，商办的需求会快速扩张。

但是散卖的量却会在新国策、税务政策、通胀背景下快速消逝，有垄断业主抬高与稳定租金，散客们持有的商办散货，就在大树底下好乘凉、是安全性极高的投资选择了。深圳目前只有智慧广场、 振业国际商务中心两个新商办可零售，你从香港学到了什么？