■“东进东出”，东部通道提升日程

大家经常听说途径深圳湾口岸的西部通道，而甚少有人了解途径莲塘口岸的东部通道，在西部通道已经车流畅通、便捷往来的当下，事实上，在1994年提出“东进东出”设想而建设的东部通道也以提上日程。

2010-4-22，全长31公里的东部通道开工，预期2013年建成。东部通道以规划的莲塘口岸为起点，终点与深汕、惠盐高速公路相接，双向6车道设计，全长约31公里。东部通道还将建深圳首个地下立交隧道，也是国内跨境最大的地下立交隧道。

东部通道不但对实现“东进东出”具有关键意义，还是以香港为起点、向粤东地区以及华南东部沿海地区发散的重要通道。更是深圳干线路网规划“七横十三纵”中高速公路网的重要组成部分，是沿深圳东部发展轴向外辐射的快速通道。

其对完善华南东部地区干线路网，充分发挥深港经济的辐射作用，实现城市发展空间的战略拓展与整合，促进深港经济一体化，具有重要意义。其中，东部通道与盐排高速于深圳东部横岗片区的交汇，对于提升横岗区的物业价值，如临近的振业城有巨大的促进作用。

■“洼地效应”

在房地产行业，有“洼地效应”的经济现象。当房地产围合一个湖泊中心发展之时，便形成了自湖心向四周土地递减的级差地租，大致出现“近贵远贱”的圈层分布，这其实就围合出湖心的价值洼地。

一旦因某种特殊原因填湖开发，那么湖心洼地的地价和房价就会突然井喷，创下区域地产的最大价值，即产生了洼地效应。所谓的洼地不一定就是湖心区，也可能是新城市中心或历史建筑区等区位。

而这样的洼地，就体现在临近深圳中心区周边的区域。其中，罗湖以北大深圳核心腹地的横岗，在如今自身的发展建设、城市规划、交通条件等各方面的利好下，成为了深圳一个十分关键且具有较大价值潜力的洼地。

根据《深圳市2030年发展策略》，新横岗将规划为城市综合配套服务及居住区，200万平米纯商住用地的体量，将云集10余万人栖居于此。房地内参www.BANQ.cn更是获悉，近日前来橫岗看楼者人数呈几何式增长，难道是价值暴增激活了新横岗的洼地效应，磁吸了人气和财富的流向?

■横岗洼地价值，逐渐放大认同

橫岗是一个以外向型经济为主的区域，早在2003年其生产总值、工农业总产值、三级集体纯收入和农民人均纯收入在深圳乃至全国的镇一级都处于较前的位置，像当年眼镜已占据全球市场的60％份额。到了2008年上半年横岗的第三产业增加值已经达到27.7亿元，同比增长13.3％。

横岗在短短8年时间里，地区生产总值翻了两番，可见地区增长的速度之快。如今，橫岗的地区生产总值已过百亿大关，是省生态示范镇，更占据了大运经济命脉——地铁三号线的三个站点，在加上东部通道的建设。

“即使今年财政资金较为紧张，也要确保财政一般预算支出的80％以上投向以民生为重点的社会建设。”在今年的龙岗政府会议上，领导掷地有声的表态，彰显了政府借大运会升级橫岗的决心和实力。天量政府资本投入，以及一步到位的超前规划和实施，其力度和效果不容小觑。

如今横岗以其经济、规划、居住环境借助大运会的推动而一跃而起，其目前位于洼地的价值也将逐渐被发现并认同。

■东部通道，使客户半径港化

横岗长期以来，都是全市地产发展的盲区。片区一直受制于拥挤的道路交通，然而其将在未来的两年内改变——深惠路改造进行中，地铁三号线高架伫立，六约站等站点雏形已现，还有东部通道的建设，这些都将使交通得到巨大的改善。

对于东部通道的建设来说，在香港方面提出港深共建国际大都会的设想之后，每公里高达2亿、接近地铁造价1/2的东部通道，使深圳东部经济大动脉将进一步畅通，有效改善深圳市中心组团与东部各组团的交通状况，提升东部地区的投资环境和竞争力。

整条东部通道共有盐排、惠盐、横坪、宝龙、锦龙、金钱坳六座立交，其中，盐排与东部通道的交汇处距离振业城只有一公里远，而它却意味着振业城的客户半径港径化。从前我们说，振业城和华侨城到罗湖地王的距离是等同的。如今，我们以同样的距离向东部画圈会发现，香港被纳入振业城的半径内。

尤其是在东部通道建设后，从香港来的客户，能够快速抵达振业城，客户半径迅速港径化。西部通道直接使蛇口片区、后海片区、前海片区乃至宝安中心区楼市直接受益，并将这些片区成功地纳入到了香港人在深圳的置业圈，东部通道或将使振业城也获得特区的双重增强辐射效应。

■振业城洼地效应，将日趋明显

横岗目前配套比较齐的地方是中心城那块，像振业城、中海大山地这些大型楼盘，一直是关注的焦点。房地内参www.BANQ.cn了解到，目前片区内来自罗湖、福田的购房者比例已经达到了四成以上。

而且随着橫岗物流中心组团的规划逐步实施，片区的交通必将更为完善，像目前已有水官高速等多条高速路经过，东部通道的建设、地铁三号线也在加紧修建，这将吸引更多品牌开发商和购房者前来。

横岗片区相对一些成熟片区来说，如今未开发的区域较大，可发展的空间较大。从现在来看，开发的楼盘都是较大型的低密度居住区，这相比关内、布吉等地方，起点较高也具有较大的稀缺价值。而随着陆续有品牌开发商的进驻，交通、配套、教育等配套的完善，区域的价值洼地，势必将越来越受关注。

而东部通道的建设，将迅速带来深港时空关系的质变，客户半径扩增，区域价值得到倍数级提高。而目前，作为横岗片区最大的豪宅社区领地的振业城只需1.2万/㎡，这个价格在特区基本没不到任何房，在关外，最北的龙岗中心城也已经在此价之上了。随着横岗片区如东部通道等交通建设的实现，这个价格势必将得到大幅度提升。