导读：
      ■特区内外一体化，将发生价格变化
      ■“涓滴效应”
      ■楼市价格趋同律
      ■龙坂6大盘：龙岸、水榭系、万科系、曼海宁
正文：

■特区内外一体化，将发生价格变化

2010年7月1日，根据国务院对广东省《关于延伸深圳经济特区范围的请示》作出的批复，深圳经济特区终于实现了多年扩容的梦想，其范围从原有的福田、罗湖、南山、盐田4区扩大到深圳全市，即宝安、龙岗两区也纳入特区范围，特区总面积将由原先的395.8平方公里增加为1952.8平方公里，扩容五倍。

扩关，意味着深圳地理空间的拓展，意味着深圳发展空间的延伸。以前，一个深圳被分为两个区域，一个关内，一个关外，而这会导致每个个体因自身的区域环境、人群结构，而形成不同的价格标准。现今特区实现内外一体化，在交通运输无阻挡的扩展、通行后，两地价格将发生变化。

而有关这种变化，专业上被称之为“涓滴效应”。其中，最明显地体现在房价上，对被纳入到特区范围内的宝安、龙岗两区影响最大。房地内参www.BANQ.cn认为，与深圳核心区最临近的龙坂片区，将受到直接影响，区域楼盘如万科·第五园、金光华·龙岸、水榭春天、金域华府、潜龙·曼海宁值得关注。

■“涓滴效应”

“涓滴效应”（Trickle-down effect）中的“涓滴”是很少的意思，其是指一个区域中优先发展起来的地区通过消费、就业等方面惠及较落后地区，带动其一同发展和富裕，也就是说由于地区之间存在差距，而由富“涓滴”带动贫，使得地区差距接近、拉平。

而“涓滴效应”表现在房地产上，就是指当一个区域房价升至一个极点位置，就是相对大部分群体都难以承受的范围内，而在条件允许的情况下，房价高的区域将通过输出人口、资源，以带动房价低的区域的价格水平，与其保持接近、甚至是抹平。

事实上，房地内参www.BANQ.cn认为，这种“涓滴效应”类似于“价格趋一”、“渗透效应”，都表明了地区存在差距而引起的牵动现象。而其可以起到人群分流、带动区域发展、保持价格平衡的作用。

■楼市价格趋同律

而对于“涓滴效应”，房地内参www.BANQ.cn举一个更详尽的例子以说明。当某一商品在甲、乙两地的价格差如果保持为其运费，这表明商品流通处于无利可图的情况。但这种情况属于理想情况。

当两地商品价格差大于其运费时，就开始有利可图，商人就会从低价区向高价区贩运，直至无利可图。这样一来就产生“价格趋一化”的现象。商品的生产地和消费地一般是不同的，所以才出现了完备的运输体系和物流体系，以求降低运输成本，最大限度地扩大两地的价格差，获取最大利润。

由于房地产属于不动产，动产是靠产品本身的运动完成交易。而房地产则是靠人的流动来到本地完成交易。而深圳实现了特区内外一体化后，关内、关外房价在除交通运费后，其他无差，那么低房价区域自然将像高价区域接近，甚至趋同。

■龙坂受益6大盘

如今，随着深圳扩关，轨道交通、道路交通大面积的覆盖，特区内外人流、物流的人为阻隔已经消失，那么，区域之间的流通速度、流通效率大大加快。通过“涓滴效应”自然将使得原本关外区域的房价，受到特区内高房价区域的带动，而不断拉平差距。

由于目前龙岗、宝安两区作为原先的关外，与特区内的房价存在约为万元左右的价格差，这么大的经济价差势能将促使更多的人流将自选择前往这两块区域购房。而其中，临近深圳核心，也就是商业、文化，各种市政配套最发达的福田中心区以北的龙华新城及坂田片区，将第一体现。

由此，位于龙华新城的莱蒙·水榭春天、莱蒙·水榭山、潜龙·曼海宁、万科·金域华府，和位于坂田的万科·第五园、金光华·龙岸将成为深圳扩关、特区内外一体化后，最先受益的楼盘，未来势必将得到“涓滴效应”下的价格拉近、趋同。