■和黄·观湖园’哈继铭演讲

继4月份力邀知名经济学家龚方雄论道鹏城楼市后，由和黄地产精心锻造的顶级别墅大盘观湖园将于近日再度向深圳财富精英奉献一场智慧盛宴。7月31日，和黄地产盛邀中金公司首席经济学家哈继铭博士莅临深圳会展中心五楼簕杜鹃厅，以专场财富分享会的形式纵论热点经济话题。

此次“观湖园业主专场财富分享会”的主讲嘉宾哈继铭博士1993年毕业于美国堪萨斯大学，被业界视为当今中国最具影响力的经济学家之一。哈继铭博士在当天的演讲中将从人民币稳定升值这一宏观经济大势出发，详尽解读中国政府未来数年的人民币汇率政策，并深入浅出地阐释其对中国制造业、股市、楼市所带来的深远影响。

房地内参www.BANQ.cn了解到，虽然当前的鹏城楼市盘整依旧，然而观湖园新近推出的西湖区湖畔尊墅仍取得了极佳的销售业绩。这批热销中的湖畔尊墅建筑面积约248－346平方米，所有单位全部临湖而建，户户向湖，专拥独立亲水码头。该批尊墅单位客厅宽逾8米，并采用约6.3米高双层挑空设计，尽显奢华豪宅气派。

■演讲主概
 
1、哈博士认为今年加息无望，抑制房地产需求政策难以加码，今年地方政府不可能成功的推出物业税，因为物业税的设置和执行都是一个非常复杂的过程。

2、房价中长期上涨趋势不变。

3、房贷政策将来会松的！

4、年轻人的自住需求推动房价上涨。

5、拿前30%的家庭算一下月供收入比，算出来的数字是39%，在二线城市是20%多。所以对于活跃于房地产市场上的购买群体来说，房子根本就不贵！

6、由于中国老百姓可以买的资产非常有限，所以高储蓄率会推高房价。

7、单纯从人口红利这个因素来看，房地产至少还有五年多的时间可以涨。

8、人民币不升值就一定会通货膨胀，而且通常通货膨胀是在非贸易品和房地产方面暴露出来，政府如果真的想抑制房价大幅上扬的话，就应当让人民币升值。

9、大城市的货币增速远远快于经济增长，根据经济规律，差距体现在运不动的东西里面，所以房产、服务业这些一定会涨，因此在货币很宽松的时候，大城市房价一定会暴涨。

10、在货币政策比较宽松的情况下，沿海地区的房子还是有很大的上涨空间。

11、短期来看，全世界经济都在放缓，这样的大背景下，如果政府不再继续出台抑制经济发展、抑制资产价格变化的政策。那么资产价格还是会平稳增长的，对于资本市场甚至对于房地产市场的发展来说，这是一个比较宽松的条件。但是可能会对我国出口带来不可忽视的影响。

12、经济会否二次探底？哈博士觉得中国经济不太会二次探底，因为经济放缓是正常的，在在08年末开始的刺激政策带动之下，经济已经出现了明显复苏的背景下，政府接下来可能没有必要进一步刺激经济，从而让经济增长回归到其本来的轨迹。

13、在2015年，中国有工作能力的人在社会当中的占比会达到顶点，之后中国人口进入老龄化，我们随之会面临老龄化的挑战。

14、中国经济增长的内力很强，只要经济不再进一步打压，一切都会向上走。当然包括股市与房地产。股市在08年4季度最低掉到1600多点，随后一路上扬，达到接近3500点，然后又一路下降，7月初曾经低至2300多点，接下来会看到它又开始改善。

15、我国二、三线城市未来的房地产行业还有相当大的发展空间，那里的房价确实还是比较低的，和老百姓的收入相比绝对比沿海地区低得多。

16、2015年之后如果城市化需要进一步向前推进，加速发展，则很可能会需要户籍制度和土地制度的改革。

17、房地产交易量大幅上升会带动相关耐用消费品的增长。

18、哈博士倡导改变计划生育政策，并且建议应当有移民政策。不仅解决劳动力问题，也解决男女性别比例失调的问题。

■哈继铭演讲详录

从海外的情况来看，可能有些问题还有待进一步暴露和解决，尤其是在4、5月份出现的以希腊为主的欧洲债务危机，目前看来，这种债务危机的金融风险似乎已经得到了一定的控制，但是接下来这种危机所要求的各国的紧缩政策，尤其是财政上的紧缩政策，可能对这些国家的经济增长会带来一些负面的影响，从而对我国的出口造成一定影响，因为欧洲是我们的最大贸易伙伴。

而美国经济也面临着即将放缓的迹象，昨天美国报出来的数据，我这里简单做一个介绍，原先美国报出一季度的速度是2.7%的增长，大家认为二季度可能会增长比较快，但是美国昨天报出的数据正好是倒过来的，他修改了一季度的数据，从原先的2.7%修改到3.7%，而二季度只有2.3%，即一季度3.7%，二季度2.4%，已经出现了明显的回落。而二季度的时候美国还有一些财政刺激政策，尤其是对于房地产的政策，买一个房子可以享受八千美金的补贴，这个政策截止4月底到期，也就是说二季度的一段时间里美国还享受着财政支持，但是到了三季度这种支持消失之后，我相信经济增长速度会进一步放缓，美国是我国的第二大贸易伙伴，它的经济增长速度放缓，也会对我国出口带来不可忽视的影响。

从希腊及欧洲其他国家的情况来看，从表中可以明显看到（PPT），即政府的债务负担是很重的，要解决这些问题可以说是冰冻三尺非一日之寒，不是瞬时就可以解决的，希腊的财政赤字占GDP12.7%，总体政府债务超过GDP，而其外债也高达GDP的74%左右，外债高是很麻烦的，因为外债比内债更加难以处理，如果是政府欠国内老百姓的钱，至少可以通过国家的税收机器或者是搞一点通货膨胀，能够弥补和稀释债务，但是你欠外国人的债，不可能让外国人给你交税。希腊如此，其他国家其实也好不到哪儿去，比如我们看总体债务，意大利比希腊总体债务规模还大，占GDP115%，如果看外债的话，葡萄牙外债占96.3%，比希腊还高，即使看财政赤字的话，爱尔兰、西班牙、英国都好不到哪儿去，所以接下来这些国家都要紧缩财政赤字，包括一些发达国家，如法国、英国甚至于德国都是需要紧缩财政赤字。

当初欧元区成立的时候，这些国家有一个约定，即总体国家债务不能超过GDP的60%，财政赤字不能超过GDP的3%，现在你看看他们这些国家中没有一个是满足这个要求的，所以接下来无论是南欧还是北欧一些较发达国家，都面临着财政紧缩，从而抑制着他们的经济增长。

你会说好象发达国家涨的不错啊，德国经济不是涨的不错吗？正好欧元贬值，德国经济加速增长，其实涨的不错是它的出口涨的不错，出口涨的不错对我国来说非但没有好处，反而形成竞争，关键是他的内需不行，失业率很高，政府开支下降，有些国家的房地产价格（如爱尔兰、西班牙）都在下降，内需很微弱，这一点将对我国出口造成很明显的影响。

这些国家金融上的危机，眼前来看得以一定的控制，一方面是因为欧共体和欧洲央行，甚至于国际货币基金组织都出手援助，所以眼前来看，说这些国家的债务出问题了，波及到其他国家的银行，继而导致全球经济第二次危机，这个风险在4、5月份是比较大的，但是现在看来基本上得以化解，而且欧洲国家政府债券利率最近这几个星期出现了明显的下降。这是一个至少可以让大家稍微喘口气的现象，但接下来对于实体经济的影响还有待进一步显现。

中国的出口和我国主要贸易伙伴的GDP是密切相关的，在前两年全球经济出现危机的时候，图中GDP增长是粉红色的线，变化好象不大，但是我们的出口一下从正增长30%变成负20%，有一个很大的放大效应，放大效应实际上就体现了弹性，这个弹性就是说我国主要贸易伙伴的GDP增速只要下降一个百分点，就会使我们的出口增长速度下降6-7个百分点。所以外部经济哪怕是很细微的放缓，我们都不能掉以轻心，因为它会通过放大效应影响到我国的出口。

中国的出口接下来面临的挑战不只是外部环境的变化，欧美经济的走弱，同时跟我国自身的因素也有着密切的关系，一就是人民币汇率，二是我们的投资在上涨，这两个因素都会一定程度上削弱了我国产品的国际竞争力。最近这段时间人民币不光是对欧元，对很多其他国家的货币，甚至对美元都出现了一定程度的升值，这张图显示的就是我国人民币对于各国货币的变化情况（PPT），这种升值我相信尤其是对一些低附加值的企业来说，本来利润就比较薄，而且生产的产品也没有什么品牌效应，附加值也不是很高，升值会给这些行业带来一些影响。

这个因素对我国出口的影响在哪些行业影响最大？右边柱状图中蓝色的是消费品（如鞋子、服装、玩具等），受到的影响比较大；红色主要是机械、运输设备，是相对来说附加值比较高的，或者说在全球出口市场上，我们的主要竞争对手生产成本要比我们高的，汽车、火车、重卡这些东西不是老挝、柬埔寨能造的，我们的竞争对手主要是一些较发达国家。至于服装、纺织品，很多低收入国家甚至比我们人工成本低的国家都能生产，那么人民币升值会对这个行业造成一定影响。

我们在判断出口时，尽管总体出口会因为接下来全球经济的放缓和我国竞争力的变化受到影响，但是仔细的看一些高附加值行业，长期来说还是比较有前途的。这是希腊、西班牙、葡萄牙、意大利等南欧国家接下来的财政计划，他们接下来的财政计划是非常之紧缩性的，比如希腊把财政赤字从09年占GDP13.6%，降到2014年的2.6%；西班牙的财政赤字从09年的GDP占比11.2%减少到明年16.5%，这些政策对于他们的经济增长以及我国的出口都是会有影响的。

另外是看我们自己经济内部的变量，最近有些指标已经从高点回落，一季度经济增长是11.9%，二季度是10.3%，我相信在三、四季度经济增速会进一步放缓。我在5月10日那天发了一个报告《经济增速放缓，政策渐入观察期》，把我国今年全年的GDP增长速度从原先预测的10.5%调到9.5%，9.5%当然还是不错的增速，但它毕竟是从一季度接近12%的增速降下来的，你想一季度已经12%了，全年9.5%，那四季度能增长多少？可能也就是8%左右，所以说回落的速度还是比较明显的。

从价格上来看，中国的CPI从近年来看是在夏天的时候最高，因为我们夏天的时候遇到水灾，会推高粮食价格，而且去年夏天物价水平的基数是最低的，所以它有一个翘尾因素，即从同比上来看今年年中CPI增幅是最高，到四季度时会是下降的。所以我在报告中说“看到这种情形，我们今年加息是没有什么可能性的”。我那时候做了判断，在最近报的6月份的数字得以印证，CPI从5月份3.1%的增速，降到6月份的2.9%，接下来7、8月份CPI可能还会进一步走高，原因就是我刚才说的水灾，但是PPI可能会进一步回落，也就是说我们接下来的通货膨胀经历了夏天的过程之后，到了9、10月份会明显出现拐点式回落。房价也是如此，4月份环比涨1.4%，一个月涨1.4%，如果乘12的话，相当于17%的年增长率，但是到5月份就变成只涨0.2%，全年折年率就是2.4%，到6月份又下降了0.1%，变成负增长了，相信接下来这几个月还会有一些负增长，但是随着我们的宏观政策不再进一步加码，对资本市场、房地产市场可能是一个利好，接来尤其是到了四季度的时候，可能房价就不一定是下降了。

从固定资产投资来看，固定资产投资占我国GDP 40%左右，我国经济是靠出口和投资拉动的，刚才看到出口接下来增速是要下降的，那投资怎么办？左边图显示的是固定资产投资的名义值和实际值，名义值是用实际金额来计算的，实际值是刨去了价值因素之后，看到底用了多少钢、多少水泥，看到的是实物量。统计局只公布名义值，从多少亿变成多少亿，其中的价格因素没有剔除，如果剔除价格因素来看实物量可能更能反映实际情况。从名义来看，今年上半年我国固定资产投资完成额增长25%，去年全年是30.3%，好象降幅也就5个百分点，不是很大。但问题是去年30.3%是在物价下降的情况下实现的，物价去年下降6%，投资品下降6%-7%，所以你把物价因素刨去之后，实际上去年固定资产投资从实物量上来衡量是增长了37%-38%的。

今年金额增长25%，但是是在投资品价格上涨百分之六点多的情况下实现的，你刨去价格因素，从实物量上来看，只增长了17%、18%，也就是说从实物量上来看，固定资产投资增速从去年接近40%的增速降到今年不到20%，增速下降一半，是很明显的下降，这还是固定资产投资的完成额，那么有什么指标可以让我们判断未来完成额的走势呢？那就是现在的在建项目以及新开工项目，右边图显示的是在建项目规模（蓝色线）也开始下降，未来差不多三个月还要出现下降，新开工项目（粉红色线）下降的还要快，也就是未来几个月我们的固定资产投资增速可能会进一步放缓。