导读：
      ■十年不管商物，今日为何大推？
      ■资本4阶段：紧缺、广化、宽化、深化
      ■劳动收入赶不上房价，是正常的
      ■“人力内化”时期
      ■楼市不是股市
      ■“母品房产”仅有4家
正文：

■十年不管商物，今日为何大推？

最近，商用物业（简称“商物”，包括商办、商铺）项目群是房地内参www.BANQ.cn研究的重点，振业国际商务中心、智慧广场、鸿隆·世纪广场等可售商办，卓越·中心大道这个可售商铺，以及卓越·世纪中心1栋、国际西岸商务大厦等仅租商办，宝能·太古城商业此仅租商铺，都已经做了很多论述了。

在这个时候谈投资，多少有些不被理解，但在投资化的市场经济生存环境下，投资应该是一个常态话题，缺乏投资而仅靠劳动收入，是极容易发生阶层降级的。应该说，回顾2000年以后的投资决策，是非常值得怀念和总结的。

自2009年中，房地内参www.BANQ.cn就做出了不动产投资应从住宅转向商物（商办、商街）的判断与决策。而之前，商物同样具有机会，但我们却只将注意力放在住宅品种上，足足有十年。两个阶段的不同决策，道理何在？

■资本4阶段：紧缺、广化、宽化、深化

从区域经济发展理论上来看，市场经济下，有资本紧缺期、资本广化期、资本深化期三个阶段。而这三个阶段之前，则是自然约束期，当时的经济增长主要是靠新的自然资源、主要是土地的投入（扩大农业生产），但土地有限，所以速度非常缓慢，但进入产业革命以后，情况有了翻天覆地的变化。

资本紧缺期需要尽量向内外招商引资，深圳1978~1997年之间基本都处于本阶段，这个阶段资产不值钱、也没有积累，投资不动产是极容易亏损的，相对上去计算的话，也是不划算的。

1998年后一直延续到2005年，深圳进入到“资本广化”期，这个阶段，实际资本价值的增长率与劳动力（主要指生产效率）的增长率接近，“资本广化”带来“资产宽化”效应，也就是说，本阶段资产价格的增加等于劳动投入或者劳动效率的增加，资产的价值不会超过生产效率、劳动效率的提高。所以1998年及其后的8年里，是深圳房价增长最平稳的阶段，基本每年5%~10%之间。

2006年之后，深圳厚积薄发，快速进入“资本深化”阶段，这个阶段，深圳生产效率的增长，主要依赖于资本-劳动比率（资本装备重型化）的持续提高，资本的贡献大，资产就会拿去利益的大部分。

■劳动收入赶不上房价，是正常的

所以在“资本深化”阶段，人们就会发现，劳动工资增长赶不上生产率、企业收入及GDP的增长，同样赶不上以房地产为主体的资产价格的增长，这其实是一个必经阶段，没有这种“资本深化”导致的资产升值，产业就不能深化、结构升级和竞争力的提升就都只能是空想。

“资本深化”阶段，商物还处于积蓄力量的时期，但是住品却会获得突飞猛进的发展，价格的涨幅动则以倍数计算。所以，2006~2009年之间，深圳房价的倍数级增长就出现了，这是非常符合规律的，光是发牢骚是没用的。

为了获得产业升级、结构转型的动力，就必须持续地实现资本深化，比如快速提高制造业资金密度、设备档次，减少人力依赖。资本密度越高，产业的生产率也会越高，但这会有一个副作用----劳动者的劳动收入所占比例却相对降低，不要误会，这个比例的降低不代表个体收入的下降，因为资本深化减少了单位产出的人力消耗，占就业人口绝大多数的制造业劳动力的个体收入反而提高了。

但“资本深化”阶段制造业劳动力的群体收入提高，产业自然地就会到达升级与转型阶段，因为内需就开始逐渐旺盛。这个时期，高端服务业如金融、贸易、文化创意等成为新兴的主导产业，资本深化逐渐结束，“人力内化”时期到来。

■“人力内化”时期

“人力内化”时期中，生产率、附加值、人力资本（劳动报酬）都会同向增长，而人力资本所占的比例会不断提高，并最终成为享受附加值的主导力量。所以，劳动报酬占比、个体收入的大幅度提高，必须等待产业升级的变化与产业结构的性质和升级阶段有密切的关系。

在“人力内化”时期，组织、管理制度等作用越来越重要，而资本的作用多占的份量开始下降，在这个阶段，普通住宅领域反而会呈现出价格平稳的状态。而人力内化所导致的社会整体消费能力的提高、消费行为的增多，就会对楼市构成实质影响。

所以，在2009年，深圳的“人力内化”趋势明显，房地内参www.BANQ.cn就果断建议离开普通住宅领域，转向有租金对应的商办与商铺，至今，与2009年作出此决策时比，商办与商铺的价格已然翻番、交易量也大幅度增加了。

■楼市不是股市

可各位是否记得，在当时作出这样的判断时，不但没有多少赞同者，甚至还遭受到了太多责难。老子说的好，真是“不笑不足以成道”、“大言不信”啊！其实做这种判断，不是说我们有多么厉害，而是我们更谦虚地博览城市史书、向规律请教！

“人力内化”还刚刚开始，未来的商用物业的空间还非常巨大，我们不想去否认商物向高峰挺进的过程中有很多起伏，但我们更不会去否认高峰的存在。分清阶段、把握趋势是至关重要的，楼市是相对长期的趋势投资，可惜的是社会上存在太多将楼市当股市的意见，总是被细节所影响。

“人力内化”阶段，将出现的社会景况是：第三产业快速发展，人们的收入获得普遍性增长，人们花钱的胆量今非昔比，普通住宅将从值得投资的投资品向民用品回归。之外，母品房产的机会却开始表现出来。所谓“母品房产”，是指供劳动者、服务者就业，并获取收入后再有能力去购买普通房产（住宅）的场所（商办、商铺）。

■“母品房产”仅有4家

“母品房产”是生产型、商业型房产，而普通住宅是“附品房产”。人力内化程度越深，“母品房产”就越重要，而“母品房产”有存在难以扩大供应的限制：1、商办需要位于闹市区、并呈现聚集效应；2、商铺需要贴地，根本无法通过提高容积率的方法扩大供应；3、一旦养场成熟，替代性就非常低。

所以，以商办、商铺为代表的“母品房产”，实际上就是整个楼市中的“重型化资产”，是进入“人力内化”以后的最大受益品种，在之前投此类品种，相对上不是最佳选择、存在机会损失，在进入此阶段不投此类品种，就可能发生绝对损失！

而“母品房产”--“重型化资产”一定是资本密集型的资产，所以导致参与者不可能象“附品房产”一样多，参与者少实际上就削弱了炒作的热度，所以“母品房产”的价格在绝大多数情况下都会比“附品房产”更合理，而显然富人的游资将更多聚集在母品上，从而导致母品房产在楼市中的占比将进一步增高，进入一个前所未有的新阶段。

在深圳目前阶段来说，只租赁的品种对投资者门意义不大，目前有京基金融中心、百仕达大厦、东海金融中心、鸿隆·世纪广场1栋、卓越·世纪中心1栋、国际西岸商务大厦、宝能·太古城商业这些品种被发展商留下不卖了，能够买到的好地段“母品房产”只这4个，请你记录：智慧广场，振业国际商务中心，鸿隆·世纪广场2、3座，卓越·中心大道。