导读：
■史上最大商物旧改项目：370亿重塑笋岗-清水河
■商业发展，需住宅配套做支撑
■罗湖逼向北：坂田住宅配套，唯一生机
■为新罗湖而生：万科·金色半山
■未来五年万科将现金山
■深业占两大整合规划项目，未来也将获实惠
正文：

■深圳史上最大商物旧改项目：370亿重塑笋岗-清水河

17年前，由于作为化学危险品仓库，清水河曾发生了深圳史上最大的爆炸事故，举世震惊。这个曾几乎身处于毁灭边缘的区域，在之后的十几年里只能基于平稳发展。而如今，一度引起世人轰动的清水河，再次带来了一个同样爆炸性的消息。那就是，深圳最大的总部基地将落户于笋岗-清水河。

如今罗湖在“打造国际消费中心”的新定位下，政府将投资370亿再造一个“新罗湖”，而作为“新罗湖”国际消费中心的核心区域，笋岗—清水河片区将作为突破口以配合区域的发展战略，因而需进行重新定位。

房地内参www.BANQ.cn最新获悉，政府将在未来五年内投资370亿元，将笋岗—清水河建成深圳最大的总部基地和最大的新兴商业区，新增和改造建筑面积超500万平米，平均每平米投资额为7400元。而就清水河的旧改规模和投入资金，以及少有的以商务为导向的旧改项目来说，其是深圳史上最大商物旧改项目。

这对于罗湖乃至其周边大范围内的区域将产生怎样的影响呢？房地内参www.BANQ.cn认为，往往对于一个如此重磅性的政府规划类的消息，都将使得一些区域绝处逢生，占个大便宜，而获得全新的发展利好，这其中，对于万科·金色半山所在的坂田片区，也不例外。

■商业发展，需住宅配套做支撑

笋岗－清水河片区是深圳上个世纪80年代初开始建设的大型仓库群区，片区主要以劳动力密集型产业为主，积聚的是一帮低收入阶层。由于区域一直得不到新兴产业的刺激和发展。因此，区域经济一直较为落后，人们的生活居住档次也没有得到提升。

而如今，清水河将被建设成为深圳最大的总部基地，这意味着，一大批实力强大、辐射范围广、影响力大的总部企业将积聚于此，这对于区域的产业升级，生活配套的提升，商业的发展，将带来较大影响。尤其是，总部基地带来的总部经济，将使区域产生强大的商业爆发力和尖端放电的效应。

事实上，我们说，一个城市最稀缺、密度最高、最具价值的地方，就是总部经济所在地。总部经济所在地意味着资源集聚化、商业最大化、价值最大化。而清水河作为深圳未来最大的总部基地，无疑标志着其将成为城市的核心，商务发达的地方。而一个商务区域的发展，必须要有生活配套的支撑，才有发展的可能性。

福田CBD之所以能迅猛发展，成为商务核心区，其实最大得归功于南山区有大量新增住宅配套的提供支持。否则，在中心区自身没有住宅配套的背景下，向东至罗湖已无新增，只能向北、向东，而追求高端住区的人们，又只能去南山，若南山没有新增配套，那么在中心区上班的人们，在没有住处的前提下，中心区也就失去了存在的意义。

■罗湖逼向北：坂田住宅配套，唯一生机

同理，对于未来将打造成深圳最大总部基地的清水河来说，作为深圳最大的商务旧改项目，那么自然也需要生活居住配套的相应支撑。事实上，按照世界银行的测算，1平米商务空间要带动15~20平米住宅需求，而清水河未来新增和改造建设建筑面积超过500万平方米，由此而带来的住宅需求为7500万-10000万平米。

从理论上看，不要说是早已被添得密密麻麻的罗湖，就算是放眼深圳，也没有任何一个区域可能满足如此庞大的住宅需求量。而就总部基地未来将落户在罗湖而言，显然区域完全不具备相应的住宅配套供应量以支撑，可以说是严重不足。

综观目前罗湖的现状，区域基本没有新增住宅供应，而作为一个存量老旧物业数量最大的行政区，区域住宅配套的新增，显然已成为核心问题。尤其是在如今“新罗湖”重新规划，部分区域开始活化，同时借金三角、未来清水河总部基地共10平方公里的区域带动罗湖发展的背景下，区域住宅配套的问题，已逐日突显。

你会发现，在罗湖区，向东至盐田置业，距离太远，向西至福田置业，也无住宅供应，那么，只剩下唯一的方向，就是向北寻求解决方案。而向北，在面对布吉和坂田这两个区域时，其中，布吉如罗湖一样较早开发，可供应量少，同时居住档次、环境，人群结构等存在一定的负面影响，那么，就只剩下坂田。

■为新罗湖而生：万科·金色半山

而房地内参www.BANQ.cn观察到，作为连接清水河与平湖两地的清平快速，可使清水河总部基地的商务人流向北追溯住宅配套的过程中，第一个遇到的项目就是位于清平快速与布龙公路交汇处西北角的万科·金色半山。事实上，万科金色半山至清水河总部基地只相距5公里，沿着清平快速，一路无红绿灯，畅通无阻，只需5-8分钟车程。

那么，这样一来，位于坂田的万科·金色半山自然成为了清水河总部基地最快捷提供居住配套的楼盘，而一路无红绿灯，5-8分钟的车程，几乎是为总部基地量身定做。事实上，万科金色半山从一个郊区项目，因所处的坂田片区规划为华为称，而临近华为的企业总部，已获得了升级为企业住宅配套项目的利好。

而从今，在清水河规划为深圳最大总部基地的又一利好下，万科·金色半山再次升级，成为了总部经济的住宅配套项目、未来商务中心的配套项目。这种性质的转变，实质使得万科·金色半山的居住地位、价值得到了飞跃性的提升。

而因清平快速可便捷与南坪、盐排、水官、布龙路、吉华路、贝尔路、坂雪岗大道以及环城东路连接，又因金色半山靠近高速出入口，因此通过快速道路网，具有了与罗湖、福田、南山、盐田无缝连接优势。这无不是为新罗湖而生的崭新方案，而新罗湖，代表了深圳产业升级的未来，代表了深圳进入深度城市化的必然。

■未来五年万科将现金山

这种趋势，势必使得万科·金色半山获得长足利好，而目前，人们并没有引起足够的认识，并给予高度的关注。而事实上，随着深圳最大商务旧改项目的建设，清水河打造成深圳最大总部基地的成型，万科·金色半山在未来五年内的价值，势必将发生前所未有的提升。

而除此外，房地内参www.BANQ.cn了解到，罗湖已协同片区相关企业策划储备了31个建设项目，预计总投资额372亿元。其中已立项的项目11个，占地66万平方米，规划建筑面积210万平方米，投资102亿元。

符合《深圳市城市更新办法》的13个项目，总占地79．75万平方米、搬迁用地50．6万平方米、拆迁建筑物面积62．72万平方米、规划建设建筑面积230万平方米。

其中，笋岗片区的重点建设项目有：一是整合深业泰富、城建梅园及中外运集中用地23万平方米，统筹规划建设以总部基地为核心功能的现代都市综合体。二是建设深业物流中心项目，重点建设国际采购、大宗商品交易中心（14万平方米）。

■深业占两大整合规划项目，未来也将获实惠

三是整合规划建设家居装潢、成套设备采购交易中心（梨园路以北至长城物流中心项目，占地20万平方米）。四是改造提升工艺品城，建设与高尚消费相适应的个性化、时尚化、国际化、特色化工艺文化中心（占地20万平方米）。

而在这4个整合规划中，由深业主导的项目占了两大块，这说明深业也将以绝对的优势在清水河打造成深圳最大总部基地的规划中，获得实惠。未来，清水河片区重点规划建设支撑城市大型商贸企业发展的共同配送中心、冷链物流服务中心以及城市必需品、应急物品（医药、医疗器械）快速配送中心等。

一是以清水河三路为中心，深业泰富汽车交易中心项目为核心，建设一条高端汽车橱窗展示大道，集中展示新能源汽车、高端汽车以及汽车精品文化和服务。二是通过中粮冷库的建设和扩展，建设面向高级酒店服务的冷链服务中心。

三是建设物流运营控制中心和信息中心。四是在搬迁的土地上，引进建设苏宁电器、合丹医药这类城市快速配送服务中心。另外，这一片区的建设将充分考虑为城市发展预留空间。