■只能让老板看，别让老板娘看

利用上次的讲座之机，房地内参www.BANQ.cn参观了智慧广场的样板房，低密度、大花园、空中可种植大树、超级层高、总裁独立电梯及独立车位区与独立卫生间、缓解恐高症的独有设计、防倒水的玻璃、超级平整度的反射LOWE中空玻璃……

无论从哪个角度去评估，本项目都创造了深圳商办史上的记录。看完之后当时就脱口而出：“这里只能让老板看，不能让老板娘看，因为老板在这里商办回家的动力会越来越小，这里的环境超越绝大多数住宅！老板娘看了，肯定就不让买了”

“只能让老板看，别让老板娘看”或许这只是一句玩笑话，但是却反应了当今世界商办的潮流。当创意产业越来越成为经济的领导力量，那么优美环境的商办就越来越受到欢迎，比如EOD。

■EOD——商办形态的趋势

CBD（Central Business District)是中央商务区的缩写，在过去的几百年里，CBD无疑占据着商办形态的主导地位。不容置疑，CBD是城市功能的核心，经济、科技、文化的密集区，城市的黄金地带。然而，CBD的强势地位随着9.11世贸大楼的轰然倒塌发生了悄然的转折。

2001年的9.11事件，是人类历史上迄今为止最严重的恐怖袭击事件。包括美国纽约地标性建筑世界贸易中心双塔在内的6座建筑被完全摧毁，其它23座高层建筑遭到破坏。事件产生的后果是多方面的。仅以商办形态方面来说，9.11事件使人们开始对高耸的大楼心怀畏惧。从安全角度考虑，高楼密布的中心地带也并非是商办区的不二之选。

然而商办形态的转变不仅于此。事实上，随着交通的日益改善，信息高速公路的发展，人们不再需要、也不再愿意因为沟通、交流而拥挤在一起。“非典” 的肆虐；越来越拥挤的城市交通，中心商务区环境的日益恶化，无不促使商办形态的转变。

在这种形式下，一种新型的商办区——生态商办区（EOD）悄然兴起，并逐渐成为世界商务商办形态的发展潮流。深圳作为国内改革先锋的大都市也出现了生态商办区的趋向，地处福田西与南山东、侨香路与深云路交汇处的智慧广场便是这一典型代表。

■EOD，商办与生态并驾齐驱

一、关于EOD，便捷交通是基础

EOD是生态商办区的缩写。生态商办区是运用生态学原理、环境学原理和建筑学原理，遵循生态平衡及可持续发展的原则，合理设计、规划建筑内外空间的物质和能源因素，使其在系统内部能有序地循环转换、从而获得一种高效、低耗、无废无污染且能实现一定程度自给的新型商办方式。

在这种情况下，EOD往往坐落在郊区的山水怀抱之中。与中央商务区明显不同的是，EOD的周边不再是密集的高楼，拥挤的车流人流，而是绿化充分生态优良的绿地资源。这一切的实现，是以便捷的交通为基础的。

这里所说的交通，不只是简单意义道路上的交通，更包含了对网络信息的要求。信息高速公路的建设，使得这一转型性商办形态成为了可能。毕竟再优美的乡村也无法成为商务商办的地点，EOD离不开城市成熟的配套设施。

二、EOD的价值体现

作为两种截然不同的商办形态，生态商办区的价值将从与中央商务区的对比中体现出来。从交通来看，高楼林立的中央商务区往往是一个城市交通最为拥挤繁忙的地区，堵塞问题很难解决，而生态商办区则根本不存在这一缺陷；从商办环境来看，非典以后，越来越多的人们认识到自然、健康、绿色商办空间的重要性。

EOD因其高舒适度和低能耗的特点，具有很高的市场价值。据房地内参www.BANQ.cn资料显示，其价值主要体现在以下几个方面：第一，员工工作效率提高10%以上；第二，改善员工健康条件；第三，提高企业形象与地位；第四，节约建筑设备投资和运营成本。第五，提高在出租、出售市场上的竞争

三、深圳EOD生态商办正在觉醒

根据城市发展的国际规律， 当人均GDP超过3000美元时，将出现城市发展大量向城市边缘区域扩张的趋势，由此促进新的郊区居住形式和商办形式的形成。2009年深圳GDP为8245亿元亿元，常住人口约为891.23万，计算得人均GDP达到93000元，兑换成美元为人均GDP13581美元，已经超过了城市向边缘区域扩张的要求。

在深圳，伴随着经济的高速发展，大城市的通病同样出现：交通拥挤、大气和水环境污染、人口和建筑过密、土地和水资源紧张、生态环境遭到破坏等。尤其是在非典等大范围传播的疾病之后，如何面对商办环境的生态化的问题，已经到了迫在眉睫的时候。生态商办区的观念正在觉醒。

然而放眼深圳这个地少人多的高密度城市，要寻找到EOD物业并非易事。既要满足人们对商务商办的需求，又要满足对生态环境的要求。在这种极其苛刻的条件下，位于南山中心地带的智慧广场以其崭新的姿态屹立在世人面前。

■智慧广场，涌现EOD的智慧

一、奠定生态商办区的交通基础

智慧广场位于位于福田西与南山东、侨香路与深云路交汇处，对接深南大道、滨海大道、北环大道，距广深高速、南坪快线出口仅2公里，与深圳湾口岸、宝安机场、蛇口港等的距离关系符和商务要求。

地处南山经济发展的重要地带，网络信息的交流自然不是问题。当然，如前文所说，交通的便利只是EOD发展的基础。生态商办区的实现还需要考虑多方面的因素。

二、全城唯一两低EOD

一般地说，写字楼的容积率的最低限都在5.0以上，要是出于城市的老城区一般在7.0以上，在香港更是达到了11.0以上。智慧广场占地26811.43㎡，总建面166261.7㎡、计容积率面积99202㎡、其中商办面积97100㎡，如此可以得知其容积率只有3.7。写字楼容积率在3.7并不多见，从以下的数据对比将得知智慧广场的可贵性。

万科金域蓝湾6.0、中信红树湾3.2、熙龙湾一期3.2。由此可见3.7就是高层住宅的水准。以高层豪宅的容积率水准，建设5A超甲级标准的写字楼商物，在深圳历史上还是第一次，是深圳前所未有低容积率商办物业，全城唯一的低密度豪宅式生态商办区。

三、最高绿化成就最高实用率EOD

在低容积率的基础上，智慧广场实现了低密度（建筑覆盖率），项目绿化率为40%，绿地面积合计12000㎡，这是深圳史上绿化率最高、自身绿地最大的写字楼项目。智慧广场在这一点所体现的智慧远非先前的写字楼能比拟。这与该项目“花园中的CBD、在商办室种树”的推广语是一致的。

由于智慧广场建筑不属超高层，只属小高层及多层，因此无须避难层、其它分摊面积也相对小很多，因此其实用率甚至超过很多住宅，达到85~88%，而绝大多数的高层建筑，实用率也只在80~85%之间，智慧广场因此成为深圳史上实用率最高的生态商办区项目。

写字楼在75~80%的实用率是正常的，如果都取中间值比较，就会发现智慧广场的86.5%的中间实用率，比常见的77.5%提高了11.6%！ 仅仅这一项目，购置成本就相当于打了88折，这还没有包括未来的管理费节省。智慧广场将成为最高实效的EOD。

四、智慧广场景观唯一：内外兼修的生态商办区

智慧广场拥有的内部景观上文已经提到了，是拥有深圳最大绿化面积及最高绿化率的写字楼，且与深圳最有名的第一居所豪宅波托菲诺的天鹅堡只有一路之隔。

而智慧广场的外景观，可以用北山、南湖、西高、东园、南林、周城、远海来概括。北是塘朗山、南是天鹅湖、西是华侨城高尔夫、东是燕晗山公园、南是蒂诺山密林、周围是城市、远方是深圳湾海面。这种山水相拥、内外兼修的景观，是中央商务区难以企及的环境优势。

而对于生态商办区来说，环境的好坏起着决定性的。具体体现在对于企业员工的工作效率和健康，企业的形象品位上。不仅于此，根据房地内参www.BANQ.cn的实地考察，智慧广场实现了“地下--地面--空中--屋顶”的四重立体绿化，从而第一次将景观与建筑、人并列成商务空间的主角。“生态商办”理念首次在深圳得以实现，这也是深圳迄今为止唯一实现了四重绿化的商务项目。

由此可见，智慧广场以其难以逾越的智慧打造了深圳深圳生态商办区的新概念。或许到了这个份上，公司总裁已不再担心员工的工作质量与创意成果，而估计会为员工对花花草草的留连而伤神了。（06）