导读：
■做足准备却还被震撼
一、宝中碧区·玉湖湾已开放售楼处
二、“中户版红树西岸”：玉湖湾容积率低25%！
■指标唯一性
一、容积率全城新盘第6
二、玉湖湾“车位百平米比”领先普宅22%~144%
二、多交地价：剩余使用年限最长的宝安新盘
■景观与片区：纯中户首享顶豪级景观
一、南与西：近3年来最近海的新盘，唯一岛景新盘
二、北面：高中2万㎡绿化+浩瀚GOLF与山体公园
1、北面紧靠西乡高中：2万多㎡绿化面积
2、中户大盘极景：原关外唯一18洞灯光球场
三、东及东北：西乡体育中心、密集学区
■工地考查
一、强调雕塑感和标志性：有机的商住综合体系
二、宝中未来不再有：4万㎡集中式园林，未空前却绝后
三、消灭楼间距的唯一中户大盘
四、史上赠送比例最大的项目
五、其它
■结论
一、五景首次为中户合一：五养大盘不多见
二、交通无缝对接：中户优选
三、自住投资好标的：水岸头排，不败战区
正文：

■做足准备却还被震撼

一、宝中碧区·玉湖湾已开放售楼处

位于宝安中心区碧海片区（以下简称“宝中碧区”，宝中的另外一个组成片区是滨海片区）的滨海高尔夫双景观中户大盘〖玉湖湾〗于2010年8月8日开放营销中心，目前正接受电话咨询和诚意登记，咨询电话是0755-86618888。

此时距离其开工奠基的2009-10-1已有一年两个月，是一个不单纯讲究进度的项目，而是讲究速度与质量的平衡。〖玉湖湾〗位于“宝中碧区”西北部A113-0005宗地，银田路与兴业路的交汇处，南靠规划中的滨海大道。作为2010年内房地内参www.BANQ.cn重点推广的中户大盘，其开放售楼处的次日，我们来到宝中碧区专程考查。即使有心理准备，但还是被这里的GOLF、海景、岛景、山景、湖景的五景合一感到震撼。

而综观深圳楼市档案，可以发现，〖玉湖湾〗拥有的一线海景、一线高尔夫景、中心区位与赫赫有名的豪宅---红树西岸极为类似，我们定义其为“中户版红树西岸”。

二、“中户版红树西岸”：玉湖湾容积率低25%！

红树西岸西侧是沙河高尔夫球场、南是深圳湾海面、北是高中，位居深圳原特区的中心区位、看远山；而〖玉湖湾〗西是珠江湾海面、北是碧海GOLF及其湖景、位居“宝中碧区”中心区位、北是高中，看近矮山与远山。此类条件两者旗鼓相当。

而红树西岸距2#地铁站口最近距离150米，〖玉湖湾〗距离1#地铁西乡中心站约1000米，略逊。但是〖玉湖湾〗拥有的岛景、碧海湾公园、西乡体育中心则胜于红树西岸。在地铁与公园、岛景上，两者各有所长。

当然房地内参www.BANQ.cn认为，如果经济实力足够，还是建议首先考虑红树西岸。但如果是你是喜欢有更多选择与挑选空间、注重性价比、更生活化的购房者，那毫无疑问，我们建议的是〖玉湖湾〗。

■指标唯一性

一、容积率全城新盘第6

〖玉湖湾〗总用地38546.07㎡、总建面92510㎡、容积率为2.4，〖玉湖湾〗的容积率也比红树西岸的3.2存在25%的优势。事实上，进入2008年以后深圳的主流容积率已经都在3左右了，〖玉湖湾〗的2.4容积率在2010年的所有新盘中，排名第6，位居其前的很多是东部的别墅项目，比如皇庭玺园之类。

〖玉湖湾〗建面中，住宅建面75689.82㎡，商业建面12400㎡，公建配套设施620㎡（社康中心400㎡、垃圾收集站60㎡、再生资源回收站100㎡）。规划有七栋30层高层住宅，2栋10层小高层，1栋10层公寓以及一所独立占地4000㎡、建面3500㎡、有12个班的幼儿园。

二、玉湖湾“车位百平米比”领先普宅22%~144%

〖玉湖湾〗总户数960户、车位926个，计算车户比近乎0.96：1。而其实，由于户型面积的大小对车户比具有直接影响，中小户由于户数多往往在车户比上是吃亏的，因此更具有可比的是“车位百平米比”，也就是每百平米面积配置了多少车位。

〖玉湖湾〗住宅建面75689.82㎡，相当于757百平米，也即是说“车位百平米比”=926个/757=1.22：1。一般地说，普通住宅的“车位百平米比”为0.5：1~1.0：1之间。也就是说，事实上，〖玉湖湾〗的“车位百平米比”领先普通住宅22%~144%，具有绝对优势。

二、多交地价：剩余使用年限最长的宝安新盘

〖玉湖湾〗土地用途虽然是商住混合用地，但是使用年期都是70年，自2008年6月30日起到2078年6月29日止，发展商为了购房者能够享有更长的使用年限，特意多交了地价。

房地内参www.BANQ.cn查阅资料发现，〖玉湖湾〗是宝安区域内新盘中剩余年限最长的项目，这并不是一个所有人都会关注的点，但发展商能够这么想，这么细心，还是值得表扬的。

■景观与片区：纯中户首享顶豪级景观

一、南与西：近3年来最近海的新盘，唯一岛景新盘

如果不是实地考察，或许很难相信〖玉湖湾〗的小区红线距离南面、南面的海面距离就是一条路（海滨大道与广深沿江高速基本重叠），直线距离为100米。而且可贵的是，在2500米远处的海中，是小铲岛岛景。

不要忽视这个岛的存在，如果过于辽阔的视野，使得眼光没有落脚掉的话容易使人产生无聊孤独之感，而本岛的存在，恰恰为其南面景观提供了一个目光的焦点，从而使业主门不至于在享受辽阔海际时，感受到无聊。

而在2008年以后，〖玉湖湾〗是深圳近3年来最近海的新盘，也是唯一拥有岛景的新盘（别墅不算，因为太矮看不到岛！）。

二、北面：高中2万㎡绿化+浩瀚GOLF与山体公园

1、北面紧靠西乡高中：2万多㎡绿化面积

北面紧靠的是规模巨大的西乡高级中学，此学校占地71198㎡，总建面66213㎡。由1栋5层教学楼及辅助用房（含信息楼），1栋5层行政办公楼，1栋5层图书馆，1栋3层艺术楼、1栋2层体育馆、1栋6层教师宿舍楼、1栋6层学生宿舍楼构成。

该校有60个班级，可容纳3000个全寄宿制的高中学位，将于今年9月初建成并投入使用。该校有一个能容纳1200人的报告厅，此外还有2万多㎡绿化面积点缀，未来将成为〖玉湖湾〗的家景。

2、中户大盘极景：原关外唯一18洞灯光球场

高中再向北紧邻的就是碧海GOLF球场、碧海湾公园。碧海GOLF是原关外（宝安、龙岗）唯一18洞灯光球场，也是距离原特区最近的18洞灯光球场，碧海湾公园与GOLF相连，占地30万㎡，山顶上建有观海亭，极目远舒，可观碧浪拍岸，而看〖玉湖湾〗、西乡体育中心等更是近在咫尺，各位可看附图。

纵观深圳楼盘档案，〖玉湖湾〗、峦山谷是深圳唯二的高尔夫中户大盘，但显然〖玉湖湾〗的地段条件要更适合南山、宝安的人自住了。还有海景、岛景、公园景也更优越。

三、东及东北：西乡体育中心、密集学区

东北方向600米，就是2008-9-8正式启用的西乡体育中心，这是宝安中心区第二大公共体育场馆，占地63294㎡、总建面1844㎡，紧靠平峦山东南侧，紧邻碧海湾高尔夫球场与深圳恒生医院，车程东距区政府和宝安体育中心3.67公里，东北距西乡街道办事处大约4.5公里，西距机场大约9公里，南距大铲湾港口大约2公里。

西乡体育中心内设标准体育场、标准游泳池、儿童游泳池、八个室外篮球场、三个室外露天羽毛球场和乒乓球场、四块标准网球场，以及建面为1329㎡、可容纳5000个观众席位的体育看台，还配备了112个车位的室外停车场。

而海湾中学、西乡中心小学、规划中的5星酒店与五星级别电影院、恒生医院、1#地铁11#地铁等站口也都在这方向的10分钟步程以内。

■工地考查

一、强调雕塑感和标志性：有机的商住综合体系

德国AP建筑事务所的规划实力确实是非常强的。〖玉湖湾〗以30层的高层为主，并结合公寓及沿街商业组成了有机的住宅综合体系。北侧排有品字形高层、南侧是10层的建筑，围绕中心泳池与园林，北高南低，使其尽享最长的内部景观资源和外部海景与高尔夫景观。

住宅造型注重时尚典雅，强调雕塑感和标志性，通过对现代建筑元素的提炼，结合当地建筑风格，采用超现代的建筑手法，塑造高层住宅时尚、现代的气质，突出“经典、生态、和谐、秀丽”的现代化要求。

二、宝中未来不再有：4万㎡集中式园林，未空前却绝后

整个小区，其实是整体架空了5米，一层地面变成了商业与里面的车库，也就是说，这里其实不是地下车库、二是地面车库，车库的档次得到了提高，地面永远比地下好，比如通风、采光、消防都会更好。

架空之后，住宅在花园部分还有层架空大约也是5米，也就是说，小区采用了双架空的规划设计。花园的架空部分，使整个花园更为整体。而由于小区的建筑都是沿红线布置，因此，整个集中式园林的面积根据我们10多年的经验目测应该在4万㎡以上，但售楼员竟然说只有3万㎡。

吹牛不对、谦虚更不对，因为会误导人不能正确选择！4万㎡的整体式园林，是整个宝中今后所有楼盘中最大的，因为剩余的地块，绝大多数占地都在5万㎡以下，要超过这个整体园林的面积已经不可能。

香港ACLA对于园林的规划实力，在这里得到了体现，泳池、亲子活动空间、千余米富氧漫步道及丰富的小区泛会所功能等（如乒乓球区、健身区）等得到了合理布局。

三、消灭楼间距的唯一中户大盘

楼间距的重要性不可忽视。更宽的楼间距，往往意味着更好的通风，更好的采光，更好的视野，更美丽的风景，更舒适的心情——这都直接关系着你的生活质量。按建设部制定的标准，各楼栋之间的距离，应不小于楼房高度乘以0.70的系数。此外，国家规定（设计规范），楼间距以冬至日照时间不低于1小时（房子最底层窗户）为标准。

如果楼间距过小，楼房之间建成了握手楼，居住在楼房中的人生活就会受到很大的影响。通风、采光、抗震是一个方面，最重要的是，你以及家人的隐私会受到侵害。〖玉湖湾〗全南向布局，北排是30层的高层，南排是两栋梁10层建筑，同时，所有北排建筑全部采用错列布局，形成错开而且互相不阻挡、无对视。而30层的高层与南排两栋10层建筑之间，目侧距离有65米以上，极为宽阔。

同时南排两栋10层建筑栋宽不大，而且分开布置。因此事实上除极个别户型之外，〖玉湖湾〗其实已经消灭了间距的概念，北侧是低矮的高中和GOLF球场及公园、南侧是大海！

80米的楼间距已经非常宽了，很多楼间距只有20米、30米。楼间距就算再宽，200米已经是极限了。而〖玉湖湾〗90%的户型，都是南北没有阻挡，视野可以极度扩张！从楼间距的概念，到消灭楼间距的阶段，这是规划思维上的飞跃。

四、史上赠送比例最大的项目

除南面两栋为10层板楼外，〖玉湖湾〗北排全部都是2梯4户的南向板楼通透设计，根据现场仔细的考查，房地内参www.BANQ.cn得出了这样的结论：〖玉湖湾〗是深圳史上赠送比例最大的项目。

87-90㎡的2房可以改为4房或者5房，86-88㎡的2房可以改为3房，76-80㎡的2房可以改为3房，42-43 ㎡的公寓可以1改2等等，两房变四房甚至五房、三房变五房在这里层次不穷，通过巧妙的内庭院、镂空、挑高等设计手法，达到了从送面积到送房间的飞跃，如果按照经验，我们觉得这里的每套可做房间使用的面积（而非只能看不能用的面积），占每套建面的比例应该在30~45%之间！

赠送比例大，尤其是可使用赠送比例大，实质上将大大减低购房者的成本负担，实际房价也就因此大大降低了。

五、其它

楼板厚度批灰前为13公分、层高为2.8米、采用全侧排方便维修与更新并降低邻居噪音影响、新河铝材、晋荣混凝土、

■结论

一、五景首次为中户合一：五养大盘不多见

当非常稀缺的海景、GOLF景、岛景、公园景、山景、湖景这首次集合到一个中户大盘身上，而享受这一切无须离开城市中心区，这给了我们很多启示。我们的居住与生活是为了什么？其实最主要的是养眼、养心、养神、养气、养身这“五养”。

古《列朝诗集》有曰：“吾师心，心师目，目师万物”。意思是说，一个人的面貌、品性、格调、气质，是跟随心而成的，什么心地、心境成就什么样的人。而人的心呢，是受人的所见所闻所影响的，所以孟母才要三迁，就是希望孟子接受好的环境的熏陶，而不要看和听那些影响心境的外界事物。最后，人的所见呢，就由他所能感知的外界所影响了。

而媲美红树湾的〖玉湖湾〗的五景合一，为业主的“目”提供了很好的熏陶环境---养眼，而心师目--心会随所见到的一些而更有境界---实现了养心、养神、养气，最后就总结为养身了。

二、交通无缝对接：中户优选

途径小区的滨海大道西段即将贯通，与107、宝安大道一起，形成了四通八达的陆路系统，而1#、11#、深港机场联络线等的轨道系统同样具有城市顶级水平（需要时间实现），轨道使〖玉湖湾〗与主要城区实现了无缝对接。

而西乡体育中心、除大学之外的完备教育体系、华润万家、人人乐、省一级小学西乡中心小学、海湾中学、西乡高级中学、碧海湾公园、小区本身的7600㎡商业及12班幼儿园，其实都给这里的生活提供了良好的注脚。

三、自住投资好标的：水岸头排

综观全球各地知名的海岸城市，维多利亚港、旧金山渔人码头等地，紧临水岸的第一线景观住宅，每户房产价值人民币上千万、上亿是常有的事。然而，同样拥有港口美景的宝中碧区，房价却远不及这些全球港都，这样的情形，必然引起寻找洼地的资金流动。

抓住宝中碧区起飞与水岸再造的机会，而正对大铲港水岸第一排的精华地段，更属兵家必争之地。事实上，417新国十条以后房地产交易疲软，但此时此刻正是入主新楼、买在起涨点的好时机，美国一间房地产经纪咨询公司指出，去年中国已超越美国，成为全球最大房地产投资市场，今年继续保持优势！