导读：
      ■房地内参09年6月判断
      ■保险资金可投不动产，但不可投住宅
      ■保险资金介入楼市：商办为重头戏
      ■再获升机：世纪中心、世纪广场、智慧广场、振业国际商务中心
正文：

■房地内参09年6月判断

从民用品投资（住宅），转向生产力投资（商办、商铺），是房地内参www.BANQ.cn早在09年底《悲观者2010将无处可去：一十年代五大质变》www.banq.cn/html/8346.htm一文中，公开发表的观点。而事实上，这一观点最早在09年6月份就已向外传达，直至年底才公开呼吁。

时至今日，房地内参已不竭余力地呼吁了大半个年头。事实上，若当时听从的投资者，如今的身价至少已经翻番，这还是保守估计。但对于大部分的普通大众来说，一个新观点、结论的出台，总是习惯以质疑或抵触的心态，忽略观点、结论的专业性与参考性价值。于是，导致失去诸多良机。

随着417新政出台，住宅被打压，商用物业迎来新机遇，投资商办、商铺变成了不容置疑的事实。房地内参这一早前作出的方向性的趋势判断，也开始逐渐被人们认可。如今，这一事实得到了进一步的驱动利好。那就是，保险资金获得了进军商业地产的资格。

■保险资金可投不动产，但不可投住宅

上周由保监会颁布的《保险资金运用管理暂行办法》(下简称《办法》)正式明确了保险资金可投资不动产，但不可投资住宅类物业也就是居民住房。投资账面余额分别不得高于公司上季末总资产的10%及3%，两项合计不能超过10%。而10%的投资上限更是远超预期。

事实上，这条消息对于房地产行业十分重大。其意味着保险业投资不动产领域有了实质性开闸，而其中，阻止保险资金对住宅的投资，无形中让商业物业成为了保险资金投资不动产最重要的渠道。房地内参www.BANQ.cn认为，保险资金投资商业物业将成为必然。
 
从国际经验来看，商业物业是保险公司最为关注的房地产形态。成熟市场的保险资金中约三成是投向商业物业。首先商业地产针对企业等机构客户，一般规模较大，集中管理，出租和出售均是以栋或层为单位；而住宅市场则针对个人，分散管理，对于资金量盘大的保险资金，住宅类物业并不适合。

■保险资金介入楼市：商办为重头戏

如今，保险资金可投资不动产，在关闭了住宅市场的这道门下，势必对商用物业带来较大刺激。据房地内参www.BANQ.cn了解，初步统计2006—2008年间保险资金累计投资175亿在一线城市收购写字楼，面积达123万平米。如06年平安保险以20亿收购中信城市广场一事，这只是冰山一角。

2009年人保、国寿、平安等分别与金融街、信达、金地、绿城和远洋等签署总计超过400亿的战略合作协议，进入开发领域。而保险资金在投资商业物业这一块，除去商铺的有限开发，受数量的影响外，商办将是保险资金集中投放的重点。

虽然保监会明令禁止保险资金直接从事房地产开发建设，但如果保险公司购买物业或介入开发建设是为了自用的话，并不属于限制范围内。而在自用的同时，险企可以将部分物业进行出租。其外，可以采取收购的方式投资商办，那么如卓越·世纪中心、鸿隆·世纪广场、智慧广场、振业国际商务中心等，值得高度关注。

■再获升机：卓越·世纪中心、鸿隆·世纪广场、智慧广场、振业国际商务中心

当前商业物业的租售比均值在7%左右，高于居住房的3.7%，且商业物业相对于居住物业，单个项目投入资金规模大，谈判对手集中，沟通成本较小，必然将是保险公司不动产投资的主要领域。

假设保险公司按10%的上限投资不动产，预期年回报率7%，以中国人寿2009年总保费收入2759亿元来计算，其可投资不动产的数额达到275.9亿，年回报达19.3亿元，将使长期投资收益率在5.5%的基础上提升20个基点以上。因此，投资商办将是保险资金的重头戏，也将长期运作下去。

如今，出现了如卓越·世纪中心1栋等一批商办写字楼转售为租的现象，事实上，这样看来，这确实是个好主意。商办的价值潜力已不断发挥，随着保险资金的进入，投资商办这种安全性极高的房地产物业是在明智不过的选择。那么，卓越·世纪中心、鸿隆·世纪广场、智慧广场、振业国际商务中心的价格还将看涨。（03）