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论战皇庭玺园:股神与比尔盖茨9月来深!

作者:HOMER 类型:营销万象

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2010-08-11 09:23:44点击4970


导读:
■皇庭玺园类似1990年的浅水湾
■巴菲特接班人来自中国!
■股神与盖茨9月来深
■深圳参与国际竞争的实力已经无须质疑
■大趋势:长期缺席财富主版图的中国要挤进去
■仰人币玺
一、人民币升值与人居第一世界的关系
二、皇庭玺园的空间估算
■如何自处:富豪巨星多如繁星,皇庭玺园仅在核心
正文:

■港客来到皇庭玺园

通过《皇庭玺园’唯论:终于找到“湾的佛”!》www.banq.cn/html/9343.htm、《太平洋山湖角的BOX独院:皇庭玺园’考评》www.banq.cn/html/9473.htm两文,房地内参已经对皇庭玺园的片区价值、项目价值进行了个体分析,因此了众多关注。

2010-8-10下午,有两位来自香港的朋友专程来深、在房地内参陪同下考查皇庭玺园,得出结论是:“皇庭玺园的片区类似1990年的浅水湾,产品本身的创新则没有参照系,可以给予横向比较下15%的溢价”。

同时,这两位投资楼市已经15年的资深望重的港客,与房地内参核心组员之间也就中国大陆、深圳的房价走势进行了深入沟通,对皇庭玺园也有深入的探讨(当然涉及到一些商业机密无法全部公开),现将可以公开的谈话内容进行归纳总结,供各位参考。

■巴菲特接班人来自中国!

不久前,股神巴菲特就曾说“我赌中国的好消息将越来越多”,果然如此。21年前离开中国的唐山人、南京大学学生、今年已44岁的李路,现在是一名美国对冲基金经理,并被伯克希尔哈撒韦公司副董事长芒格确认为有望接任巴菲特的投资位置。

兰登书屋前董事长伯恩斯坦、音乐家斯汀、金融家科尔博格、新闻集团董事、Allen & Co.高管舒曼,以及对冲基金经理纳什在内的富人都是李路的客户。

伯克希尔哈撒韦拥有1000亿美元投资组合,一个月后将过80岁生日的巴菲特表示目前没有退休计划,但在他离开公司后,将把工作一分为二,分为首席执行长和投资职能,李路是监管伯克希尔哈撒韦投资业务的主要竞争者,也是第一个被点名可能将接替巴菲特执掌投资部门角色的人。

■股神与盖茨9月来深

房地内参www.BANQ.cn根据各项信息推测,伯克希尔哈撒韦的核心投资工作将由两个经理管理,他们地位一样,可能是李路、53岁的索科尔(中美能源控股公司)。李路的投资策略与巴菲特不同:李路主要投资亚洲高科技企业,但巴菲特通常对他不了解的行业不投资。

巴菲特很少投资美国以外的市场,更没有聘任过美国以外的投资家,本次中国籍贯的李路进入其法眼,恐怕与巴菲特将大举投资中国有密切的关系。如果巴菲特大举投资中国,世界上的顶级投资家,还有谁可以不来中国呢?

巴菲特、芒格、索科尔、李路、比尔·盖茨今年9月将访问中国深圳,并参观比亚迪,这将是中国投资史上罕见的一幕!在未来,中国成为全球投资中心或许并不是空想,而是事实,毕竟,13亿总人口---这个超过欧美总人口的数量本身就是不可忽视的巨大投资机会。

■深圳参与国际竞争的实力已经无须质疑

中国经济正以9%的速度增长,而欧美最好的增长速度都在3.5%以下,即使是调控,中国的增长依然是全球罕见的高增长,在这种情况下,中产阶级正以每年新增5000万人的速度增长,中产阶级人数占总人口的比例已经从5%增加到25%。这一人口变迁浪潮对世界的几乎所有产业都将产生巨大影响。

深圳恰恰是中国民间财富的理财中心、民间创业中心,之外,深圳还是世界新能源中心。目前中国目前已超越美国成为世界头号能源消费国,中国在可替代石油的清洁能源方面的投资也多于美国,两国在这方面的投资分别为340亿美元和280亿美元。

深圳也在LED、新能源汽车上具备领先优势,将为实现新能源上的超英赶美作出最大贡献,比亚迪就是其中的代表。中国四成高校学生获得理工科学位,而美国只有2%,这将促使中国涌现大量实用创新,就连英特尔格鲁夫都说美国正自强把技术衍生工作让给中国。

■大趋势:长期缺席财富主版图的中国要挤进去

13亿人口的国家,一旦找对了发展方向发展是很难阻挡的,人民币对外升值(人民币的升,或者外币的跌)也将是必然趋势,只是时间早晚、速度的问题。也就是说,世界财富版图目前正在发生质变,原来缺席财富主版图的中国要加上去,而中国恰恰这么大!

巴菲特选中国人做接班人,看中的就是这种转移!目前人民币兑欧元、美元在8.90、6.80左右,长远看保持在5、4.5左右的位置是肯定的。那么这意味着只要你持有人民币及其资产,无论时间的话、就可以获得40%以上的升值幅度。由于房地产本身还具有50%以上的杠杆效应,结合升值幅度在一起,吸引力是非常巨大的。

当前环境下,房地内参www.BANQ.cn也不敢断然下结论说每年会升值多少,目前恐怕没有谁能知道,如果可以得到这个天机,想想知道的人会疯掉吧?中国挤进财富版图,拥人口与市场优势就会对世界经济秩序发生巨大的影响与作用,这个趋势与方向,是极为重要的基础判断!

■仰人币玺

一、人民币升值与人居第一世界的关系

那么,皇庭玺园这种位居深圳第一世界(顶级富人区)最核心位置的山湖海豪宅,其未来价格将会如何表现呢?港客提到了他们研究大陆股市与香港股市之间的关系问题,并以此对皇庭玺园进行了判断。

截止到8月2日,工商银行A股股价4.37元人民币,H股股价6.03港元,汇率调整后AH股比价0.83。其他几家大银行(建设银行、中国银行、农业银行、交通银行、招商银行)的AH股比价分别为0.85,0.99,0.91,0.87,0.79。

银行资产是经济最具代表性的资产,也是最具有国际流动性与可比性的资产,而目前这种资产的大陆价与香港价差约20%左右。可见,同样的资产,老外看高、国内看低,可以反应未来的汇率走势,人民币三年内升值的空间应在20%,而5~8年内估算,则在40%左右。

二、皇庭玺园的空间估算

而按照东京、台北、香港等城市走过的路,与皇庭玺园类似的具有资源的高度稀缺性的顶级不动产,将成为银行的抵押金品,也就是说,其抵押价值与黄金的份量等值,从而获得与货币生殖一样幅度的增值,因此港客的判断是,皇庭玺园三年内升值的空间应在20%,而5~8年内估算则在40%左右。

而目前按照横向市场价格,皇庭玺园最终销售价格应该在8万/平米左右,也就是说,三年内将涨到10万/平米左右、5年后将达11.2万/平米左右,这个估价只考虑到了人民币升值的效应,没有考虑到本身大梅沙进入枯地期、人民币本身对内贬值后的状况。

如考虑到深圳的第一世界枯地实情,那么5年后,皇庭玺园千米开外的万科天琴湾将上到25万/平米、而皇庭玺园则上到15万/平米,也即是说具有88%的总投资回报,即使以5成首付的最苛刻条件计,也具有176%的自有资金投资回报率!

■如何自处:富豪、巨星多如繁星下的皇庭玺园

中国如今已经取代日本成为世界第二大经济体,而由于人口众,因此总量上未来超越美国成为全球第一大经济体是必然的。中国的这种崛起复兴将改变一切,从军事、金融、汽车、房地产都是如此,中国在18世纪失去强国地位后,经过200多年的奋斗,终于看到了胜利的曙光。

西方国家从2007年起进入老化期,而中国开始走上扩大内需与内供之路,2015年到2020年之间,中国将出现消费高潮,消费高潮将培养出更多的富豪,包括一些没有国际眼光,但是具有商业直觉的中国人都将因此成为世界级富豪。

出口、汽车、钢铁都已是世界第一,人口如此众多,还将使中国出现多如繁星的世界级富人、巨星,世界银行预测说,中国总产值2020年达到与美国相当的水平,之后中国的整体GDP会超过美国,但是国民整体却难以一起迈入中上收入水平,残酷的是这恰对深圳第一世界的核心资产---皇庭玺园有好处。


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