导读：
■一位工厂主的来信
■看待半山名苑的世界角度
■企业富金龟息下的楼市必然动态
■企业捆绑了印钞政策
■对于投资客来说，普宅已是鸡肋！
■保守计，半山名苑的自投收益率146%？！
■产业向惠州转移，企业主需求是首要对象
正文：
■一位工厂主的来信
2010-8-13，房地内参发布《深业·半山名苑’考评》www.banq.cn/html/9565.htm一文，并作出了“怀宝迷深、不败战区”的判断。时隔不到两天，我们就收到了一封邮件，主要内容如下：
“房地内参，并特别请教半求老师：我是一名小工厂主，看到你们终于关注到惠州啦，有点找到组织的感觉！惠州还是比深圳落后啊，找遍惠州网络也没有什么好东西，那些写手还不如我的水平呢！我在深圳的买的三套房，都和你们有关系！情况是这样的，08年因为成本控制的原因，被动地把工厂从龙华迁移到了惠州仲凯高新区。
今年4月份的时候，因为要在年底接全家都一起迁到惠州住，就买了半山名苑，刚刚入伙正准备装修，现在正考虑要不要进多一套、做纯投资，还想推荐朋友一起来住，现在价格有吸引力，但是没把握，特来请教，希望你们再给指条财路，做工厂获的这点利，要不理好，实在对不住自己！但下判断，实在又没有方向！”
■看待半山名苑的世界角度
为了回答关于半山名苑的上述问题，则必须从当前的趋势与转折来看，楼市投资的关键，其实是趋势与转折点的把握。现在我们所处的经济环境是一个什么环境呢？以前的经济危机，通常现象是企业资金链断裂、大量倒闭。而如今金融海啸发生以后，情况却完全不同。
在西方，大企业纷纷进入“富金龟息期”，意思就是说，这些企业拥有大量资金，但由于对前景不确定性的恐惧，这些资金却不用来扩大生产、提高员工福利，而是留金不发，导致西方失业率增高、国民人均收入徘徊不动。
有一个数据，到2010年3月份，美国农业、金融业之外的其它企业合计拥有资金18400亿美元，54家大型IT企业就拥有2800多亿美元资金闲置，这是美国自1950年以来的最高历史记录?在日本也是如此，农业、金融业之外的其它企业合计拥有资金2200多亿美元，为1997年之后的新高?
■企业富金龟息下的楼市必然动态
不确定性高的时期，企业家无法确定何去何从、多做多错，不做不错就成为普遍的选择，留得资金在、不怕没钱赚?企业富金龟息，但国民收入却负增长（考虑到通胀），结果在那些西方国家的楼市中出现了非常奇怪的现象：面对企业的物业价格稳定甚至创出新高、面对普通国民的普通住宅则大跳水！什么是面对企业的物业？其实就两种：1、面对企业家的豪宅；2、顶级的大型商业；3、顶级的商办；4、土地资源。这些房地产品类，是当下最值得关注的品种。
美国德克萨斯州一企业高管4650万美元买下了科罗拉多州一处住宅。美国作家、富婆Candy Spelling刚刚以1.5亿美元高价卖掉位于洛杉矶的毫宅，而在之后不久，伦敦海德公园一号（One Hyde Park）的六房顶楼复式（期房）卖出2.2亿美元，2008年海德公园一号的另一套公寓以1.48亿美元售出。
在香港，英皇与多家企业高额买进商铺，和黄、长江实业、新鸿基等推出自己的大型商业，一些老旧写字楼也大量换手，而香港的土地市场7个月来已经接连创出三次新高。在中国大陆不也如此吗？央企接连高价买地、别墅市场依然红火、潘石屹在上海连续拿下三个商办项目、深圳房企则几乎一致地将原本准备销售的商办持有不卖、深圳商铺市场创出58万/平米的新高记录，就在本周，大梅沙某别墅2小时内卖出27套别墅，价格达到7.5万/平米！
■企业捆绑了印钞政策
当然，以上所说企业持有的资金，不仅仅是“现金”，更主要的是金融资产这种“近现金资产”，近现金资产可快速变现为现金?想象吧，如果企业真的愚蠢到只持有狭义的现金，那么不但资源浪费、对经济发展不利，而且通货膨胀会吞噬其价值?
所以在保有持少量现金应急之外，其它资金都会各种以“金融资产”的形式存在，比如定期存款、股票、债券等。而目前，在东西方，企业的现金，绝大多数都是以国债（包括票据啦）形式存在，这实质上是企业把现金无出路、会贬值的压力转移给政府了?
当然，到了紧要关头，企业转移过来的这种压力是不会难道政府，因为政府拥有极端条件：实在不行就多印钞。多印钞、则通胀，钱不值钱则权值钱，股票（企业权）、房地产个别品类（高度不可复制的面对企业的物业）都是钱外的权，所以在经济动荡的情况下依然交易畅旺！
■对于投资客来说，普宅已是鸡肋！
企业富金龟息，但天公还不作美，天灾接连不断，以至于中国进入大购国际农产品的“新时代”?以前中国是玉米出口国，但今年7个月中国就购进了170万吨玉米，明年将达580万吨，占全球玉米平均成交的16.8%……没有别的，平抑物价而已。
在这种物价信号紊乱的条件下，中国大陆的企业投资活动（非4万亿硬性拉动的央企）也将进入平淡或者下降企。而财税增长目标的硬性规定规定，必然使企业营商环境变得恶劣，企业就趋向于增加保守的守财支出，比如大量购进或者持有上述物业。
但是绝大多数对于拓展生意有帮助的支出比例反而会持平或者下降，其中就包括员工收入将停止增长。这将在相当的时期内，影响普宅的表现，因为员工收入的增长直接指向的就是普宅！因此，对于投资客来说，普宅已是鸡肋！
■保守计，半山名苑的自投收益率146%？！
2009年、惠州GDP1410亿、深圳8200亿，惠州相当于深圳的1/5.8，按照GDP倍率与房价倍率基本一致的规律，也就意味着惠州与深圳之间同类产品的价格也应该是1/5.8的关系。深业鹏基•半山名苑位居惠州的仲凯高新区（惠州的经济中心），与南山华侨城与深圳高新区的位置关系类似。
而在华侨城内，如果达到深业鹏基•半山名苑所具备的0.37容积率、纯别墅、大间距、大花园、20%超低建筑密度、30~45米超宽楼间距、户均绿化面积超大、1500米原生溪流、极优化人车交通系统等条件的别墅，价格在20万/平米的水准。
按照1/5.8的比例可以计算得出，理论上半山名苑应该为3.45万/平米，考虑到惠州本身的人口密度、资金与产出密度与深圳还存在差距，将以上理论价格再予以压缩50%，则半山名苑的理论现价应该是1.73万/平米！而事实上半山名苑目前的实际售价为1万/平米，存在73%的总投资收益空间、即使以最恶劣的5成首付计得自有资金收益率为146%！
■产业向惠州转移，企业主需求是首要对象
为了考查深业·半山名苑，房地内参www.BANQ.cn曾分两次共6.5个小时呆在项目和片区，这是我们考查惠州项目的史上之最。说实话，半山名苑是一个有水平而且特别在意业主生活、生命与长远利益的项目，我们感动于这里超越了营销化的思维，从长远的、协调的层面，没有向世俗的非专业化低头、没有单纯地向商业利益低头，从而带来了真正的对生活的洞察力。
所以这位工厂主的选择是明智的，不愧经历过深圳的资产潮流洗礼。从美国、英国、香港连续创出顶豪的成交价格记录来看，在企业富金龟息的大背景下，顶级别墅已经成为楼市投资中的必配，半山名苑其实是一个自住、投资、养生、度假、养老都非常适合的选择。我们虽然不赞成做绝对的建议，但是对半山名苑依然保持强烈提示的态度。
而经过上述分析，我们个人判断，在深圳产业向惠州迁移的背景下，类似这位工厂主一样的要求会越来越多，同时，除事业与惠州有关系的群体之外，那些与惠州与亲缘关系的人也会逐渐关注到这个项目。深业鹏基“怀宝迷城”，半山名苑具有提升生活与生命质量的产品力道，具有山湖资源、产品优性的半山名苑以约1万/平米的价格，成为深莞惠三城客户避通胀，实现财产保值、生命增值合二两全标的的少有不败战区，前期其70%的货量已被深客抢进！