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投资分析
答某厂主问:企业富金龟息,普宅已是鸡肋!

作者:Homer 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2010-08-15 01:16:32点击4990


导读:
      ■一位工厂主的来信
      ■看待半山名苑的世界角度
      ■企业富金龟息下的楼市必然动态
      ■企业捆绑了印钞政策
      ■对于投资客来说,普宅已是鸡肋!
      ■保守计,半山名苑的自投收益率146%?!
      ■产业向惠州转移,企业主需求是首要对象
正文:

■一位工厂主的来信

2010-8-13,房地内参发布《深业·半山名苑’考评》www.banq.cn/html/9565.htm一文,并作出了“怀宝迷深、不败战区”的判断。时隔不到两天,我们就收到了一封邮件,主要内容如下:

“房地内参,并特别请教半求老师:我是一名小工厂主,看到你们终于关注到惠州啦,有点找到组织的感觉!惠州还是比深圳落后啊,找遍惠州网络也没有什么好东西,那些写手还不如我的水平呢!我在深圳的买的三套房,都和你们有关系!情况是这样的,08年因为成本控制的原因,被动地把工厂从龙华迁移到了惠州仲凯高新区。

今年4月份的时候,因为要在年底接全家都一起迁到惠州住,就买了半山名苑,刚刚入伙正准备装修,现在正考虑要不要进多一套、做纯投资,还想推荐朋友一起来住,现在价格有吸引力,但是没把握,特来请教,希望你们再给指条财路,做工厂获的这点利,要不理好,实在对不住自己!但下判断,实在又没有方向!”

■看待半山名苑的世界角度

为了回答关于半山名苑的上述问题,则必须从当前的趋势与转折来看,楼市投资的关键,其实是趋势与转折点的把握。现在我们所处的经济环境是一个什么环境呢?以前的经济危机,通常现象是企业资金链断裂、大量倒闭。而如今金融海啸发生以后,情况却完全不同。

在西方,大企业纷纷进入“富金龟息期”,意思就是说,这些企业拥有大量资金,但由于对前景不确定性的恐惧,这些资金却不用来扩大生产、提高员工福利,而是留金不发,导致西方失业率增高、国民人均收入徘徊不动。

有一个数据,到2010年3月份,美国农业、金融业之外的其它企业合计拥有资金18400亿美元,54家大型IT企业就拥有2800多亿美元资金闲置,这是美国自1950年以来的最高历史记录?在日本也是如此,农业、金融业之外的其它企业合计拥有资金2200多亿美元,为1997年之后的新高?

■企业富金龟息下的楼市必然动态

不确定性高的时期,企业家无法确定何去何从、多做多错,不做不错就成为普遍的选择,留得资金在、不怕没钱赚?企业富金龟息,但国民收入却负增长(考虑到通胀),结果在那些西方国家的楼市中出现了非常奇怪的现象:面对企业的物业价格稳定甚至创出新高、面对普通国民的普通住宅则大跳水!什么是面对企业的物业?其实就两种:1、面对企业家的豪宅;2、顶级的大型商业;3、顶级的商办;4、土地资源。这些房地产品类,是当下最值得关注的品种。

美国德克萨斯州一企业高管4650万美元买下了科罗拉多州一处住宅。美国作家、富婆Candy Spelling刚刚以1.5亿美元高价卖掉位于洛杉矶的毫宅,而在之后不久,伦敦海德公园一号(One Hyde Park)的六房顶楼复式(期房)卖出2.2亿美元,2008年海德公园一号的另一套公寓以1.48亿美元售出。

在香港,英皇与多家企业高额买进商铺,和黄、长江实业、新鸿基等推出自己的大型商业,一些老旧写字楼也大量换手,而香港的土地市场7个月来已经接连创出三次新高。在中国大陆不也如此吗?央企接连高价买地、别墅市场依然红火、潘石屹在上海连续拿下三个商办项目、深圳房企则几乎一致地将原本准备销售的商办持有不卖、深圳商铺市场创出58万/平米的新高记录,就在本周,大梅沙某别墅2小时内卖出27套别墅,价格达到7.5万/平米!

■企业捆绑了印钞政策

当然,以上所说企业持有的资金,不仅仅是“现金”,更主要的是金融资产这种“近现金资产”,近现金资产可快速变现为现金?想象吧,如果企业真的愚蠢到只持有狭义的现金,那么不但资源浪费、对经济发展不利,而且通货膨胀会吞噬其价值?

所以在保有持少量现金应急之外,其它资金都会各种以“金融资产”的形式存在,比如定期存款、股票、债券等。而目前,在东西方,企业的现金,绝大多数都是以国债(包括票据啦)形式存在,这实质上是企业把现金无出路、会贬值的压力转移给政府了?

当然,到了紧要关头,企业转移过来的这种压力是不会难道政府,因为政府拥有极端条件:实在不行就多印钞。多印钞、则通胀,钱不值钱则权值钱,股票(企业权)、房地产个别品类(高度不可复制的面对企业的物业)都是钱外的权,所以在经济动荡的情况下依然交易畅旺!

■对于投资客来说,普宅已是鸡肋!

企业富金龟息,但天公还不作美,天灾接连不断,以至于中国进入大购国际农产品的“新时代”?以前中国是玉米出口国,但今年7个月中国就购进了170万吨玉米,明年将达580万吨,占全球玉米平均成交的16.8%……没有别的,平抑物价而已。

在这种物价信号紊乱的条件下,中国大陆的企业投资活动(非4万亿硬性拉动的央企)也将进入平淡或者下降企。而财税增长目标的硬性规定规定,必然使企业营商环境变得恶劣,企业就趋向于增加保守的守财支出,比如大量购进或者持有上述物业。

但是绝大多数对于拓展生意有帮助的支出比例反而会持平或者下降,其中就包括员工收入将停止增长。这将在相当的时期内,影响普宅的表现,因为员工收入的增长直接指向的就是普宅!因此,对于投资客来说,普宅已是鸡肋!

■保守计,半山名苑的自投收益率146%?!

2009年、惠州GDP1410亿、深圳8200亿,惠州相当于深圳的1/5.8,按照GDP倍率与房价倍率基本一致的规律,也就意味着惠州与深圳之间同类产品的价格也应该是1/5.8的关系。深业鹏基•半山名苑位居惠州的仲凯高新区(惠州的经济中心),与南山华侨城与深圳高新区的位置关系类似。

而在华侨城内,如果达到深业鹏基•半山名苑所具备的0.37容积率、纯别墅、大间距、大花园、20%超低建筑密度、30~45米超宽楼间距、户均绿化面积超大、1500米原生溪流、极优化人车交通系统等条件的别墅,价格在20万/平米的水准。

按照1/5.8的比例可以计算得出,理论上半山名苑应该为3.45万/平米,考虑到惠州本身的人口密度、资金与产出密度与深圳还存在差距,将以上理论价格再予以压缩50%,则半山名苑的理论现价应该是1.73万/平米!而事实上半山名苑目前的实际售价为1万/平米,存在73%的总投资收益空间、即使以最恶劣的5成首付计得自有资金收益率为146%!
       
■产业向惠州转移,企业主需求是首要对象

为了考查深业·半山名苑,房地内参www.BANQ.cn曾分两次共6.5个小时呆在项目和片区,这是我们考查惠州项目的史上之最。说实话,半山名苑是一个有水平而且特别在意业主生活、生命与长远利益的项目,我们感动于这里超越了营销化的思维,从长远的、协调的层面,没有向世俗的非专业化低头、没有单纯地向商业利益低头,从而带来了真正的对生活的洞察力。

所以这位工厂主的选择是明智的,不愧经历过深圳的资产潮流洗礼。从美国、英国、香港连续创出顶豪的成交价格记录来看,在企业富金龟息的大背景下,顶级别墅已经成为楼市投资中的必配,半山名苑其实是一个自住、投资、养生、度假、养老都非常适合的选择。我们虽然不赞成做绝对的建议,但是对半山名苑依然保持强烈提示的态度。

而经过上述分析,我们个人判断,在深圳产业向惠州迁移的背景下,类似这位工厂主一样的要求会越来越多,同时,除事业与惠州有关系的群体之外,那些与惠州与亲缘关系的人也会逐渐关注到这个项目。深业鹏基“怀宝迷城”,半山名苑具有提升生活与生命质量的产品力道,具有山湖资源、产品优性的半山名苑以约1万/平米的价格,成为深莞惠三城客户避通胀,实现财产保值、生命增值合二两全标的的少有不败战区,前期其70%的货量已被深客抢进!


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评论者:alonglianqu
再请教,是指企业主现在处于的迷茫期吗?如是的话,这期限约多久呢?
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评论者:Homer
不知道是否太晚我没表达清楚,还是你没有领会到我的意思。我的意思是,在不动产价格已经达到这个已经提前反应了国民收入倍增的水位情况下,员工因为企业的避难险情绪增加,而得不到同等幅度的收入增长(形势稳定后会获得快速增长)。这样一来,普通住宅就是鸡肋,对于投资客来说就不应该去碰,当然对于自住客来说,那要另当别论。
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评论者:alonglianqu
请教荷马,不明白为何在国民收入倍增的大背景下,你说工厂员工的工资停止增长?
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