导读：
■不要附品，只要母品
■母品房产系列调研之鸿隆•世纪广场
■534万㎡的母品房产需求
■中小企业的福音：鸿隆•世纪广场
■深南东的头牌物业
正文：
■不要附品，只要母品
之前房地内参曾在《母品房产：收入为何赶不上房价？》www.banq.cn/html/9522.htm一文中提到过“母品房产”的概念。所谓“母品房产”，是指供劳动者、服务者就业，并获取收入后再有能力去购买普通房产（住宅）的场所（商办、商铺）。相对的说，“母品房产”是生产型、商业型房产，而普通住宅是“附品房产”。
在资本的紧缺、广化、宽化、深化时期，住宅这种“附品房产”得益最大，劳动收入赶不上房价。但是目前已经进入到了“人力内化”时期，资本所占的份量开始下降，在这个阶段，普通住宅领域反而会呈现出价格平稳的状态。而人力内化所导致的社会整体消费能力的提高、消费行为的增多，就会对楼市构成实质影响。
所以，在2009年，深圳的“人力内化”趋势明显，房地内参www.BANQ.cn就果断建议离开普通住宅领域，转向有租金对应的商办与商铺，至今，与2009年作出此决策时比，商办与商铺的价格已然翻番、交易量也大幅度增加了。
■母品房产系列调研之鸿隆•世纪广场
“母品房产”是生产型、商业型房产，而普通住宅是“附品房产”。人力内化程度越深，“母品房产”就越重要，而“母品房产”有存在难以扩大供应的限制：1、商办需要位于闹市区、并呈现聚集效应；2、商铺需要贴地，根本无法通过提高容积率的方法扩大供应；3、一旦养场成熟，替代性就非常低。
所以，以商办、商铺为代表的“母品房产”，实际上就是整个楼市中的“重型化资产”，是进入“人力内化”以后的最大受益品种，在之前投此类品种，相对上不是最佳选择、存在机会损失，在进入此阶段不投此类品种，就可能发生绝对损失！
而“母品房产”--“重型化资产”一定是资本密集型的资产，所以导致参与者不可能象“附品房产”一样多，参与者少实际上就削弱了炒作的热度，所以“母品房产”的价格在绝大多数情况下都会比“附品房产”更合理，而显然富人的游资将更多聚集在母品上，从而导致母品房产在楼市中的占比将进一步增高，进入一个前所未有的新阶段。本文将继续根据“母品房产”这一概念，对深圳“母品房产”东部之王——鸿隆•世纪广场进行调研。
■534万㎡的母品房产需求
深圳目前有27.4万家中小企业，占全市企业总数的99.2%，创造全市GDP的65.2%，对全市税收收入的贡献超过60%，占全市的就业人数近87%。但是，由于写字楼成本过高，中小企业中，有大约65%（约17.81万家）是选择在住宅中办公。而在住宅里办公，就颇有点地下办公的味道。
从与周边住户矛盾、企业形象、办公效率来说，中小企业也是不愿意在住宅中办公的。随着公司发展壮大、形象需要，17.81万家的中小企业必将产生大量的写字楼需求。即便并非所有的企业都第一时间需要写字楼，那么以30%的数量来计算，需求量也在534万㎡。这个新增需求量，相当于深圳CBD建筑总量的1.2倍、2009年深圳写字楼供应总量的8倍！
而对于这些中小企业来说，过大的办公室是成本浪费，小户写字楼（150㎡以下）才是它们的主力需求。而综观2010年的深圳写字楼市场，在东部地带唯独鸿隆•世纪广场供应小户商物。
■中小企业的福音：鸿隆•世纪广场
纵观鸿隆·世纪广场所处的东部区域，在售写字楼的供应量少，能占据核心区域的更是稀缺。由于以罗湖为主的东部区域，建设开发最早，受早期的规划布局及产业的覆盖，区域早已被大面积的住宅配套和工业厂房覆盖。
而随着其后区域的发展，东部一直存在商务写字楼供应量少的问题。并且，区域目前存留的写字楼也是老旧的，位置不居于核心的，因此，对于东部来说，在售的新写字楼，并能位于核心区域的，十分稀罕。可见，母品房产的现实意义，对于东部尤为重要。而这也正是鸿·隆世纪广场的价值所在。
“国际商港”地王大厦距离鸿隆·世纪广场500米左右，万象城在世纪广场西南方650米左右的地方，片区高端商务氛围浓厚，但这两个写字楼面积都比较大。对中小企业来说是不明智的选择。
而据房地内参www.BANQ.cn了解，鸿隆·世纪广场有65㎡、80㎡、100㎡和160㎡（以上均为套内面积，建筑面积分别为95㎡、125㎡、150㎡）等几种户型，专门改造为中小户商物，弥补了此地小户型的稀缺性，周边的设计、IT、贸易等公司都可在此安营扎寨。
■深南东的头牌物业
此外，鸿隆•世纪广场还具有核心区域，位于罗湖的“金三角”商务中心区，深南东路与和平路交汇处。处于通港口岸中人流量最大的罗湖口岸与深圳的主干轴深南大道交通枢纽的交叉点。项目2000米范围内拥有9个地铁站，在带来便捷调通的同时也为鸿隆•世纪广场提供了充足的客源。
27.8公里的深南大道，其头排商务建筑总面积仅有400万平米，以25平米/人的人均办公面积计算，头排只能容纳16万人、1万家企业，深圳27.8万家企业中，只有3.6%拥有头排商务权利。
那么这样一来，位于深南大道东的鸿隆•世纪广场不仅是深南大道东的头排物业，而且还是深港主要轴线的黄金交叉十字路口物业。因此，以鸿隆•世纪广场中小户的项目性质，以及占据的核心区位优势，在深圳的东部区域来说，作为“母品房产”的东部王，已经绰绰有余了。尤其是，东门一带属于典型的“小狗经济区”，中小户的商办，自用、投资都是适应的！（06）