导读：
■推货必夺冠的唯一案例：深墅性价比高地
■唯一在深圳有业务的全球级房企：和黄历史超过招商局
■项目概况
一）全城特区化、观湖园常住化
二）最大最低的深圳中轴墅
■产品考评
一）15%密度的诀窍与讲究
1、深圳除天琴湾之外的容积率条件最好的别墅
2、超低建筑密度：15%
3、“三湖六离岛”绝无仅有：新增供应中最大的水面
4、观湖园3期：2010年内深圳独栋及双拼最大供应盘
二）深圳中轴墅区中，地气最佳的项目
三）观湖园3期坐拥半岛式别墅组团
四）超级外墙：深圳唯一采用整体台地式剪力结构的别墅
五）深圳别墅中的首家全不锈钢供水系统、可无限柔性升级
1、独立水电井、深圳别墅中的首家全不锈钢供水系统
2、百叶美化式外挂管井：可无限柔性升级、全无管线外立面
六）别墅区最大的人防工程
七）观湖园3期拥有别墅区最大的叠水出入口
■结论：和黄学孔子“皮里阳秋”，三寸之舌被斩四寸！
正文：

■推货必夺冠的唯一案例：深墅性价比高地

距离全球最大GOLF球会---观澜湖球会直线距离330米的的低密度纯墅大盘“和黄·观湖园”，是距离全球第一球会最近的集合型深圳大盘，而观澜湖本身则属于分散的。2009-5-28日和黄·观湖园开盘，近400套叠墅2个月内全部售罄。而开盘当周售出180套、29310.12㎡，排新房榜全市面积第1、套数第2，而在诺大的宝安区则夺得套数、面积双冠。

房地内参www.BANQ.cn资料显示，2010上半年，深圳共20个别墅新房有成交，其中观湖园1、2期获得深圳2010上半年全城别墅双料销冠：销售53套全市第一；销售15356㎡全市第一；销售6.184522亿，均价4.02万……

与水榭山的7.5万/㎡，洋畴湾双拼的8万/㎡，深业紫麟山的4万/㎡，大梅沙地的梅沙湾、天涛轩、爱琴湾、天琴湾等售价将在6~15万/㎡之间，可见观湖园4.2万/㎡的双拼价格是深圳别墅市场的性价比高地。

观湖园从开盘以来，只要处于推货状态，则必然是当期的冠军这是深圳别墅史上绝无仅有的一幕。这应该与其超高性价比（为客户预留了增值空间），以及产品本身的优势有密切关系。

■唯一在深圳有业务的全球级房企：和黄历史超过招商局

和记黄埔（简称“和黄”）历史可追溯到19世纪，是英国人创办的企业，目前已经是全球500强，是港交所最大上市公司之一。更是华人圈中，全球房地产布局最广、经验楼市开发经验最多、实力最强的房企，至今为止，和黄已有150年历史，实际上超过了大陆目前历史最长的企业--招商局。

和黄是业务遍布全球的大型跨国企业，是全球最大的私营货柜码头经营商（拥有23个国家的45个港口、257个泊位，世界七大繁忙港口中，五个是和黄的）、亚洲最大的零售集团之一（全球最大的保健及美容产品零售商）、地产发展与基建业务，以至技术最先进的电讯服务（3G先行者）。

所以各位也可以看到，和黄开发观湖园的套路明显与本土企业不同，比如说其广告与营销，其实与本土企业相比十分低调，就算是铁一样的优点，其也并不直说，只是照实宣传，没有那种咄咄逼人的架势。关于这一点房地内参www.BANQ.cn留到文章最后说明。

■项目概况

一）全城特区化、观湖园常住化

目前观湖园1、2期正在收官，临湖双拼仅剩不到20套，全盘最后一期是三期，目前，和黄·观湖园3期合计355套别墅已拿到了预售证，包含叠加、双拼、独栋三种产品类型：叠加约148-160㎡、双拼约195-242㎡、独栋约238-526㎡，售价预计3~5万/㎡。

和黄·观湖园邻近梅观高速观澜出口仅3分钟车程，驱车至深圳CBD或深圳机场仅需20余分钟，驱车往香港中环也仅需40余分钟，如果换乘地铁4号线，从梅林关到香港只需要14分钟车程。观澜镇大水坑小学、桂花小学、观澜中学、观澜锦明学校也于周边环绕。

在全城特区化的今天，不要否认还有人活在过去，他们那种心理上的距离，其实远远超出了其实际的地理距离，与闹市20分钟的车程，放在绝大多数的大都市里，都是第一居所的概念。

二）最大最低的深圳中轴墅

和黄·观湖园是深圳在售的中轴纯别墅大盘中，容积率最低的楼盘。也是2009年在售纯墅区中，容积率仅高于东部发展轴上的万科·天琴湾的0.10，而低于深圳全部其它纯墅区。

和黄·观湖园分为独立、双拼、叠加等3种类型。目前3期尚在建设之中，估计将于明年上半年建成。目前已经建成的1、2两期共有512套，3期合计355套，整个项目合计867别墅，这是深圳目前最大的别墅供应。

■产品考评

一）15%密度的诀窍与讲究

1、深圳除天琴湾之外的容积率条件最好的别墅

和黄邀请了梁黄顾建筑师（香港）事务所担任观湖园建筑设计、法国欧博建筑设计有限公司担任景观设计，这是和黄在香港长期的合作伙伴了。观湖园占地375851.875㎡、总建面165540㎡，容积率0.44，是深圳除天琴湾之外的容积率条件最好的别墅。

她的1、2期是A932-0253宗地、3期是A932-0011宗地，A932-0253宗地占地230173.09㎡、总建面101540㎡、容积率0.44；A932-0011宗地占地145678.8㎡、总建面64000㎡、容积率0.45。

其实，除了容积率之外，本项目最值得称道的是其建筑覆盖率的数据：15%！所谓建筑覆盖率（建筑密度）、也就是建筑投影面积在占地中所占的比例。由于别墅区建筑密度高，所以各位一旦进入别墅区就有一种感觉，或许天倒是无须抬头就可以看见，但是建筑很密、楼间距很窄，感觉很闷。

2、超低建筑密度：15%

由于别墅无法向空中要面积，因此一般地说别墅区的建筑密度（建筑投影面积占总用地面积的比例）往往较高，没有什么公共场所，比如赫赫有名的上海九间堂，土地都是建筑和各家的花园，是没有公共场所的，对于业主的长期生活来说，这无疑是恶梦，只能天天呆在自己家里。

观湖园虽然拥有了15%如此之低的容积率，可以设计大量独立别墅，但如此一来则建筑密度太高，因此观湖园一、二期以双拼和联排、叠加别墅为主，向空中要面积的同时，又没有影响别墅品质。

这样一来建筑密度就大大降低---只有15%！本项目实现了低容积率、低建筑密度的矛盾统一。这意味着在各户的私人空间得到保证的情况下，小区内的公共场所也有很多，比如绿地、水面等，而考查过程中，房地内参www.BANQ.cn就发现，和黄·观湖园做了很多公共休闲平台、椅子、绿地、水面等，有比较多的公共设施。

3、“三湖六离岛”绝无仅有：新增供应中最大的水面

低容积率、低覆盖率，使得观湖园拥有了超高比例的非建筑用地，因此，这里的湖面、绿化空间就多。在深圳，小区内有湖的项目并不多，而拥有天然湖泊的纯别墅项目更是凤毛麟角。香蜜湖1号因为临香蜜湖而名声大噪，而波托菲诺则因为独拥燕栖湖、天鹅湖两湖，而成为深圳的人居标杆，星河·丹堤则以民乐水库为荣。

和黄·观湖园3个湖泊总的湖面面积为4万㎡。而观湖园总占地37.6万㎡，也就是说，观湖园中超过1/10的土地，都为水面所覆盖。这是2009年内及未来两年内深圳新增供应中，水面面积最大的住宅区。

4、观湖园3期：2010年内深圳独栋及双拼最大供应盘

可以说，一、二期的适度克制，就为三期的品质提升预留了足够的空间，譬如说，三期就有了数量较多的独栋及双拼，和黄·观湖园3期成为2010年内，深圳独栋及双拼供应量最大的项目。

而和黄·观湖园3期虽然拥有众多的独栋及双拼，但由于前期的克制，因此这里依然有不少公共场所，可以在小区里游览、休闲、散步，非常舒适，甚至有面积巨大的湖畔广场、水上会所！同时，在一般的别墅区楼间距只有20米以下时，和黄·观湖园3期则凭借低建筑密度的优势，则保持在30米左右，这个间距即使放在高层住宅，也是满足条件的，就更不要说别墅了！

超宽楼间距、超低容积率与建筑密度，使这里的双拼除了有天、有地、有独立的院落等别墅优点外，还具有了空旷的空间感，这在都市是非常难得的。

二）深圳中轴墅区中，地气最佳的项目

和黄·观湖园没有采用整体地库的人车分流方案，因为整体地库的人车分流方案，就将使所有的地面园林的植被土壤厚度不够，在车库上你能做到土壤多厚呢？2米就已经非常了不起了。而即使是2米，种植植物与那些全部是土壤的小区比，效果也是要差很多的，各位不妨多比较。

此其一，其二呢，车辆在地下行驶，事实上构成了对驾驶者的歧视和不信任，降低了驾驶者的体验与感受，同时搬运非常不便、安全管理难度也增高了，所以对于别墅区来说，完全的地下停车并不是一个最好的选择。

和黄·观湖园采用的是组团一侧间行车，另外侧则为没有车行的空间，加上其它小型的绿化地，这样一来，车辆在地面走，私家停车位则利用地势落差实现了完全的地面化，无论是驾驶还是停车都在地面进行，搬运物件也便利了。

而人们休闲呢，就在没车的一侧及集中无车场所，那里只有人，没有车！这种做法，有人称分流的好处，但完全避开了其缺点，种植效果也会更好，因为地下全是土壤而不是水泥板！这种地气无疑是更好的，有水泥板隔绝的土地，地气是不足的。

三）观湖园3期坐拥半岛式别墅组团

之外，三个湖泊成为小区的最低点，与周围的三大高地形成落差接近45米（目测）的坡地格局，中落差坡地的几大好处立即突显：1、地下室完全地面化。2、绿化面积因为地面的蜿蜒拱起而增加了越35%以上的绿化面积。3、地貌显得丰富、具有戏剧性，并且可以增强局部德阳隐私性，比如这里的游泳池、网球场得以沉降。4、前后建筑的视线得以错开。

而和黄·观湖园内有3湖，1、2期的两个湖是天然池塘。3期的人工湖更是被设计为环状，观湖园3期因此拥有了条带状环湖，从风水上说犹如玉带环腰；湖环绕的半岛上，是“心”型的岛屿式别墅组团，与周围的山体别墅遥相呼应。其更难能可贵的是，在三个湖中，设计了6个全部位于水中央的独立式岛屿（离岛），岛屿上植以密集绿化，三湖六离岛，深圳绝无仅有。

四）超级外墙：深圳唯一采用整体台地式剪力结构的别墅

和黄·观湖园1、2期所在地块，由于微风化层、风化层、岩石层距离地面只有3~4米的深度，从侧壁可以看出，土质纯净，加之远离地震带，因此地质条件非常之好。所以，所有的别墅无须打桩，直接采用天然地基基础。她的1、2期采用的是框架结构。整体自然基础设计成为整体台式，也就是整个建筑的基础就是一个大而厚的混凝土块，而框架在此基础上再建设。

而3期在保持了自然整体台地基础结构之外，在建筑结构上则更进一步，采用了超级外墙，是深圳唯一采用超级外墙的案例。一般地说，采用框剪结构的建筑现在是主流，但是这种结构往往到来一个问题：混凝土框架与窗户之间，需要填充空心砖，而砖与混凝土的膨胀系数不同、而且需要分两次施工，即使采取了防裂、防渗、防漏措施，也还是会出现这些问题，特别是时间一久，裂、渗、漏就肯定会出现。

和黄·观湖园3期的外墙（不包括商业部分和会所）采用纯剪力墙结构，还同时扩大采光面、并消灭需要填充的部分，外墙全部是一次浇铸成型的混凝土墙，仅剩的需要结合窗户铝合金框架与混凝土墙的部分，则采用填充防漏防裂材料，并设计斜面、鹰嘴、遮雨沿、加高窗户底部沙浆厚度等方法来处理。

外墙没有任何一块砖，只有内墙以轻型砖，和黄此举在别墅中属于首创，但奇怪的是和黄对此没有进行过任何宣传！这种结构体系一般用于高层结构住宅，尤其在30层左右的高层住宅结构设计中应用广泛，在别墅中是绝无仅有的。

五）深圳别墅中的首家全不锈钢供水系统、可无限柔性升级

1、独立水电井、深圳别墅中的首家全不锈钢供水系统

在观湖园3期中，继承了1、2期的香港化的做法——大多数的别墅面前都设计了一个小型的独立式的水电间。这个水电间里面又有分隔，为每户所有。这样的话，每户人家的水电表都可以放在这里，并由物业上锁。

入住之后，查抄水表、电表可以直接在室外就搞定。可以不必入室打扰业主。业主的隐私将得到最大程度的保证，而且这样显然也更安全。当然，对物业、对业主来说，都更方便了。同时，在此独立的水电井中，房地内参www.BANQ.cn可以看到，无论是公共管线、还是室内管线，全部采用了不锈系统，这是深圳别墅中的首家。

2、百叶美化式外挂管井：可无限柔性升级、全无管线外立面

从独立水电房等细节，可以看出观湖园是香港居住文化在深圳的大规模实践。毕竟香港比深圳的发展要领先几十年，在居住方面也积累了很多先进的经验。而除了独立水电表外，另外还有一个细节值得一提：

观湖园的水管、煤气管都装在了房子的两侧的墙外，管井以百叶美化，可以全部打开，这样的话，检修、更换会非常方便，而且也可以在不打扰业主的情况下搞定。之外，如果以后有新型建材、或者需要更换，都存在柔性的升级空间，这比那些将管路封闭在室内的做法比较起来，要远见得多！而由于具有了集中式外挂管井，使这里的外立面也没有任何管线。

六）别墅区最大的人防工程

各位可能不知道观湖园1、2期入口处的会所的地下部分，其实承担了人防工程的任务。同时，3期入口处的水岸观景台，其实地下也有面积较大的人防工程，埋至地下大约5米的深处。

也就是说，观湖园拥有两处集中式的人防工程，在发生战争或者其它紧急情况需要避难时，观湖园的业主就可以就近解决问题。而在别墅区一般是没有这种设施的！在深圳只有三个别墅区拥有人防工程，而观湖园则拥有深圳别墅区最大的人防工程！

七）观湖园3期拥有别墅区最大的叠水出入口

在观湖园西北侧，就是紧靠泗黎路的西北主出入口，这个出入口房地内参www.BANQ.cn感觉比1、2期的主出入口要好：1、出入更靠近城市道路，方便且视觉感受好；2、出入口的设计更情景化；3、明显档次上升级了！

观湖园3期拥有深圳别墅区最大的叠水出入口：整个西北出入口，有一条两车道+两侧的人行道，而在出入口的北端则是小区的一个山地组团，组团与主出入口之间，设计了长达大约120米的三层叠水景观，在南面则设立了三个巨大的落水平台及水池，结合密集植树（乔木），效果非常不错。

■结论：和黄学孔子“皮里阳秋”，三寸之舌被斩四寸！

考查完观湖园3期，房地内参www.BANQ.cn对这里的无水泥板隔绝的完美地气、全城最大的墅区人防保障、深圳唯一采用整体台地式剪力结构、15%的超低建筑密度……感受非常不错，但同时对和黄对于自己的闪光点不宣传深感费解，不过这种费解又让人感到佩服，具有国际眼光的公司，确实超越与众。

中华先圣---孔子，是人类轴心时代的5位圣人之一，他在写《春秋》这本巨著时，曾经创造了春秋笔法，也就是褒贬都不明说，都含在文字里，需要阅读者自己去体会，因此造就了中华文化特有的底蕴，史称“皮里阳秋”。

而考查完观湖园3期，感觉到和黄似乎也是“皮里阳秋”的高手，对于自己创造出的中轴最大墅区、最大双拼及独立供应，以及产品存在的诸多优点，和黄一直以最平实的手法去做推广，丝毫不提及自己的绝对性优势，似乎只想给对手以更多的机会，似乎所有的优点都需要人们用心去体会，否则就隐藏在“皮里”。

房地内参www.BANQ.cn曾经多次被别人说是“三寸不烂之舌”，面对房地产表达欲望及能力就非常强，但是，面对和黄及其观湖园3期所作出的行业性贡献，好象三寸之舌已经被斩掉了四寸，要把这个产品完全说出来、说贴切并不容易！

和黄·观湖园Ⅲ：超低容积率与覆盖率，深圳中轴最大墅