导读：
■景观天然混成：面朝大海，春暖花开
■财富轴心转移：华侨城也向东走
一、华侨城供应萎缩，不再满足富人需求
二、富人开始向东部海滨转移
■七大项目指标罗列
■指标简析：大梅沙再造“深圳第一世界”
一、容量扩充，片区炙手可热
二、0.49：再造富人生态群聚地
■顶级资源云集：第一世界当仁不让
一、大梅沙四大“最”：引领高尚生活
二、教育资源丰富：引入国际级学校
三、地铁高速齐齐来：片区常住化
■发现“第一世界”核心！
一、中心之中心的幸运儿又是谁？
二、皇庭玺园距离海滩400米，步行只需3分钟
■皇庭玺园：2010深圳楼市最大机会点？
一、华人世界唯一世界级豪宅区
二、对比浅水湾的大梅沙豪价低估
三、皇庭玺园必被钱淹脚
正文：
■景观天然混成：面朝大海，春暖花开
大梅沙片区位于盐田区的东部，是盐田区下辖的重要区域，地理位置优越。房地内参www.BANQ.cn从卫星地图上看，整个大梅沙就是一个山谷小盆地：背靠梧桐山森林公园，南面朝着大鹏湾，内有愿望湖，西连罗湖莲塘，北邻龙岗区，屏山傍海，是最靠近市区的天然海滩。
梧桐山，在地图上可见，环绕着整个大梅沙片区，旨意大梅沙的靠山，却又留出了缺口，赋以大海的川流孕育此土地，秉以面朝大海，春暖花开的常景。愿望湖，地处大梅沙片区内，水面面积达8万㎡，是片区内唯一内湖，与大鹏湾相映成趣。
正是由于片区的独特位置与资源优势，市政府把它定位为市级海滨旅游度假区和深圳东部重要的旅游服务基地，建设成具有一流滨海风光，集娱乐休闲、高尚居住和自然生态为一体的滨海旅游度假区和东部旅游服务基地。
■财富轴心转移：华侨城也向东走
一、华侨城供应萎缩，不再满足富人需求
经过不断建设改造，集娱乐休闲、高尚居住和自然生态为一体的大梅沙片区已经形成了，并拥有深圳最顶级的滨海别墅群。房地内参www.BANQ.cn曾把这里称为“深圳第一世界”，推测未来这里将群聚华南地区的顶级富人，成为南中国的民间财富轴心。
或许有人会质疑：在深圳，财富轴心不就是在华侨城吗？那里聚集了纯水岸、香山里、天鹅堡等豪宅，周围还有众多顶级小区，处于城市中心，临近CBD，交通四通八达，出行也方便，财富人士绝大多数聚集在这里。
无可厚非，华侨城曾是、目前依然是深圳的最大富人聚集地，且集中在波托菲诺。而据房地内参www.BANQ.cn统计，波托菲诺包括了天鹅堡、纯水岸、香山里，共2354套。其中，天鹅堡、香山里以高层、小高层、复式等中高型住宅为主，而纯别墅类的绝大部分集中在纯水岸，才180套，供应量少之又少。
可是，随着深圳30年的快速发展，深圳富人越来越多，对生活的质量要求也越来越高。而华侨城处于城市中心，前无海空间扩展，后也无山资源可利用，能继续发展的空间有限，加上周边高楼林立，商业气息愈渐密集。
二、富人开始向东部海滨转移
物以类聚，人以群分。一个人即使再清高，也会往同类型人群中靠拢。华侨城聚集了一大群的富人也是如此道理。可如今，深圳经济发展，富人已经越来越多了，加上华南和香港、澳门等地富豪的涌入，小小的华侨城已经容纳不下了，富豪们唯有转移视线。
那么，究竟何处是此类高要求富人的又一聚集地呢？福田、罗湖基本已无地可供应，前海还在规划，后海被打造成深圳未来的第二中心、科技重地，十五峯和大南山·紫园供应量并不多。再看大梅沙，整个片区致力于打造旅游度假与滨海居住区，华侨城也由西向这里走，开发了东部华侨城。
而且，片区内还云集了深圳乃至中国顶级的别墅区，包括皇庭玺园、万科·天琴湾、联泰·梅沙湾、万科·东海岸、华侨城·天麓、京基·天涛轩、爱琴湾等。可是，单凭文字，没有硬性指标，并没有很大的说服力来说明深圳财富轴心由西向这里转移、大梅沙是深圳未来的第一世界。以下，房地内参www.BANQ.cn统计了整个大梅沙片区七大别墅区的各项数据，并对之分析。
■七大项目指标罗列
以拼音字母排列，以下户数仅包括别墅（独栋、双拼、联排、叠加），不包括高层：
【皇庭玺园】：占地7977.9㎡、总建面9600㎡、容积率1.2、46户；皇庭
【京基·天涛轩】：占地20004.5㎡、总建面12692.8㎡、容积率0.63、22户；京基
【联泰·梅沙湾】：占地139726.71㎡、总建面32130㎡、容积率0.23、77户；联泰
【天麓】：占地439098.92㎡、总建面243338.19㎡、容积率0.55、255户；华侨城
【万科·东海岸】：占地343000㎡、总建面275000㎡、容积率0.8、1932户；万科
【万科·天琴湾】：占地297637.1㎡、总建面38700㎡、容积率0.13、50户；万科
【新润园·爱琴湾】：占地31137.19㎡、总建面18651.95㎡、容积率0.6、72户；新润园
处于片区内的以上七大项目的总占地面积、总建筑面积分别为1278582.32㎡、630112.94㎡，2454套。
■指标简析：大梅沙再造“深圳第一世界”
一、容量扩充，片区炙手可热
统计可得，处于片区内的以上七大项目的总占地面积、总建筑面积分别为1278582.32㎡、630112.94㎡，而整个华侨城的富人居住地几乎都集中在波托菲诺，其占地面积为800000㎡，总建面为1080000㎡。两者相比，大梅沙片区的占地面积比波托菲诺多了478582.32㎡，幅度上多了59.8%。
房地内参www.BANQ.cn资料统计可知，大梅沙七个项目现有别墅2454套，包括了独栋、双拼、联排、叠拼，但不包括高层。其中，皇庭玺园、万科·天琴湾、华侨城·天麓、联泰·梅沙湾、爱琴湾、京基·天涛轩，都是最顶级的产品，共522套，成为吸引顶级豪客的最主要标的，加上东海岸的千余套，这里对富人的收纳能力之强，位居深圳之冠并遥遥领先。
而整片区中，万科·东海岸和早已售罄，万科·天琴湾、华侨城·天麓在售的仅有不到20套，加上待盘的皇庭玺园、京基·天涛轩、爱琴湾、联泰·梅沙湾有149套，整个大梅沙片区，目前能推向市场的别墅豪宅，只有217套，但对富裕群体的回绝能力，则又非常之大。
二、0.49：再造富人生态群聚地
房地内参www.BANQ.cn经过计算可知，大梅沙片区七大别墅项目的容积率竟低至630112.94㎡/1278582.32㎡=0.49，这比波托菲诺的1.35低了0.86，幅度达175.5%。如此说来，大梅沙片区别墅群的舒适度较之更高，加上其天然的生态环境，这里无形中形成了一个别墅生态群聚地。
而富人有着高品质的生活追求，在工作同时更加追求高尊生活享受，高舒适度的生态居住地更为其优先选择。大梅沙片区在打造旅游胜地的同时，更注重了高尚住宅、休闲娱乐和生态自然的结合。其低至0.49的容积率，更为富人提供了优良指标。
而纵观整个深圳，除了大梅沙，何处还有那么大的地方来吸引并容纳那么大规模且集中的顶级别墅群呢？大梅沙，以其气吞大海，拥揽梧桐山之势接纳了，并大方地奉献了其一切。而其背靠梧桐山脉，面朝大海的独特地理，更为整个片区延伸了空间，资源更为丰厚。
■顶级资源云集：第一世界当仁不让
一、大梅沙四大“最”：引领高尚生活
值得关注的是，大梅沙片区是深圳沿海（非沿江）拥有酒店密度最高的片区，并拥有深圳最大的旅游点---近9平方公里的东部华侨城、全球最大房企总部----万科国际会议中心、深圳唯一进海的五星级酒店---京基喜来登度假酒店。如此顶级配置，处处都在提升着片区的价值。
1、酒店密度最高的片区：大梅沙片区拥有万科中心酒店、大梅沙京基喜来登度假酒店、雅兰酒店、芭堤雅酒店、心海假日公寓、凌海酒店公寓、滨海明珠酒店、梅沙宾馆、水云间酒店、海世界酒店、茵特拉根瀑布酒店、东部华侨城诸酒店等20家酒店。
2、最大的旅游点—东部华侨城：占地近9平方公里，由华侨城集团斥资35亿元精心打造，是国内首个集休闲度假、观光旅游、户外运动、科普教育、生态探险等主题于一体的大型综合性国家生态旅游示范区。
3、全球最大的房企总部—万科国际会议中心：万科中心占地面积61729.699㎡，总建筑面积118913㎡，建筑面积80200㎡，被誉为“躺着的摩天大楼”、“漂浮的地平线”，是全球最大的房企总部，并完全向市民开放。
4、唯一进海的五星级酒店—京基喜来登度假酒店：毗邻愿望湖而建，是一栋占地面积6万多平方米，拥有368套客房全部拥有无限海景的12层建筑。整个酒店就建在一片沙滩之上，外型如一条翘首东方之龙挺立，线条简洁流畅，起伏变化，给人强有力的视觉感。而且从酒店大堂可以直接步入沙滩，进入海滨，到大海的距离不超过20米。
除此之外，大梅沙片区还有一个国际级的大型游艇俱乐部，东部华侨城还开发了山顶高尔夫球场……工作之外，更方便了业主们的休闲娱乐。
二、教育资源丰富：引入国际级学校
梅沙小学、盐田区外国语学校、大梅沙幼儿园、中兴通讯学院、东海岸幼儿园等构成了区域浓厚的教育气氛，从小学到高中的教育体系是非常完备的。
此外，房地内参www.BANQ.cn之前也得到权威情报，在大梅沙皇庭玺园的北面，与环梅路一路之隔离的空地(目前是巴士停靠总站)，将建设一所国际学校：深美国际学校！而其是经国家教育部批准，深圳政府认定为重大建设项目的国际学校。
学校由美国政府批准的著名教育机构管理和认证，采用美国教育策略、教育管理、教学模式、教材课程和先进设施等。每个年级、班级所授课程与美国相应年级、班级课程相衔接。并设初中、小学两个学部，总班级数为48班，每班人数25人，学校总人数为1200人左右。招生对象为外籍、港澳台人士及愿意交纳高额学费（年均十万以上）的内地人子女。
三、地铁高速齐齐来：片区常住化
东部沿海高速的莲塘段已经开通，大梅沙片区出行交通便利，往返深圳城区仅需20多分钟，在东部沿海打通东西交通之际，盐坝高速开阔了南北腹地，交通更为便捷。
而拟首次采用磁悬浮的8#地铁将把罗湖中心区与大梅沙片区连接起来，交通更为便利，加上东部华侨城开通的丛林缆车和森林小火车，无论游玩还是出行都便利。
分析到这里，房地内参不得不惊叹：大梅沙当之无愧是“深圳的第一世界”，财富轴心转移于此也是理所当然的。试想一下，此片区不仅地方大，更聚集了深圳众多之最，加上自然环境优美，依山傍海，视野绝对开阔，难怪豪宅群布在此，富豪群聚，顶级资源聚集。
■发现“第一世界”核心！
一、中心之中心的幸运儿又是谁？
如今的大梅沙，作为“深圳第一世界”的价值已经让我们为之惊叹了。那么，若处于中心之中心位置，岂不是更倍具价值？大梅沙的核心区域是内湖（愿望湖）和旅游商业中心，那处于中心之中心的幸运儿又是谁呢？
房地内参www.BANQ.cn在卫星地图上再次细看了大梅沙片区，并对比了七个项目的所在位置。以大梅沙核心区域为中心，华侨城·天麓位于其北面，万科·东海岸位于西北面，两者都是依山而傍，在中心之上，其只有一条主干道，天麓还有森林小火车和丛林缆车作为交通工具。
联泰·梅沙湾位于中心之西南面约600米处，与大梅沙海岸线、中兴通讯全球学院距离皆约为200米。万科·天琴湾在中心东面约800米处，与海滩仅隔了一条盐田公路，距离约50米。可以肯定，这两个项目也不在片区中心上。
二、皇庭玺园距离海滩400米，步行只需3分钟
爱琴湾和京基·天涛轩位于湖心岛西侧，与海滩直线距离约600米。而皇庭玺园与海滩直线距离400米，步行3分钟即可到达，与大梅沙内湖（愿望湖）的距离则是0，其47%的边缘都直接临湖，是片区内唯一“山、海、城、湖、岛”同时拥有的别墅。
与其他六个项目相比，皇庭玺园与周围商业配套的距离更为接近，无论购物还是出行，都绝对方便。它与麦当劳仅270米，步行2分钟可至。而拟首次采用磁悬浮的8#地铁将把罗湖中心区与大梅沙连接，无论是在环梅路还是盐梅路设站，其与地铁口之间都将控制在350米以内，出行市中心更便捷。
此外，皇庭玺园的对面就是万科国际会议中心，步行3-5分钟即可到达京基喜来登酒店、芭堤雅酒店、大梅沙海湾酒店等，享受片区内顶级高端配置。其门口就是东部华侨城入口，随时可携家人畅游东部华侨城，漫步茶溪谷，享受自然生态。相比之下，房地内参www.BANQ.cn认为，皇庭玺园处于深圳第一世界的核心上，一点也不为过。
■皇庭玺园：2010深圳楼市最大机会点？
一、华人世界唯一世界级豪宅区
在中国（包含大陆、港澳台），能够跻身于世界级的豪宅区，或者说投资受益最大的豪宅区，目前还只有香港的浅水湾（含中湾、南湾）、深水湾、港岛山顶，其中尤以前两者为最、数量多，而浅水湾、深水湾其实可以同视为一个区域，统称为浅水湾。
浅水湾位于港岛南部，与香港闹市隔山而居，这里是香港最高尚的住宅区，同时也是香港最受欢迎及交通最方便最具代表性的泳滩。浅水湾与CBD的交通与从深圳市区去大梅沙差不多。以亿年资源为贵、不动产以富豪为贵、离尘不离城距离远近适中、具有旅游吸引力满足标签需要--这些是浅水湾的成名基础。
而显然，大梅沙就是深圳版的浅水湾，深圳的大梅沙象极了香港的浅水湾：亿年地址变迁而成的不可复制资源（一望无际的海湾、良好的海滩、岛屿点缀）、距离城区在半小时车程左右、名人聚集（深圳名人层次级别要低不少）、规划良好、同样具有东部华侨城及大梅沙本身的景点。
二、对比浅水湾的大梅沙豪价低估
2009年，香港浅水湾高层豪宅约30.5万元/平米、别墅45万元/平米。如果按照1/2的深港同类房价差，如果深圳未来也会出现这种豪宅区，那么这个豪宅区里，小高层售价应该是15万/平米、别墅售价应该是23万/平米、TOWNHOUSE折中为19万/平米。
目前，在大梅沙核心之位的皇庭玺园可能售价在8万元/平米。皇庭玺园现价、与理论对比价格之间存在的的价格差是：11万/平米。比香港的价差幅度分别为58%，即使以5成首付自有资金投资收益率为116%，存在倍利空间。
因此，从理论上来说，以皇庭玺园为代表的深圳版的浅水湾目前的物业价格，其实并不是高估了，而是低估了，放在历史框架中去看，以皇庭玺园为代表的大梅沙高档不动产还有倍利空间。
三、皇庭玺园必被钱淹脚
以上分析是纯理论对比，没有对两地的富豪级别差异进行修正，但是中国崛起，深圳的富豪一定是越来越多。同时，由于人民币处于上升通道，而香港货币与经济处于平稳周期，因此人民币资产具有更大的吸引力。
加之，全长11.392公里、双向6车道全程免费的深盐二通道，即使从罗沙公路东方凤雅台附近上高架桥，空中穿过梧桐山腹，直达梧桐山国家森林公园，再从恩上路、海山路抵达盐田区政府和深盐路，全程仅需10分钟左右。
来往大梅沙与城区之间的交通时间再次被缩短，大梅沙、东海岸的居住性越来越强，老城区通过二通道快速泄洪，皇庭玺园必然被淹，就在8月8日，这里的天涛轩2小时卖出27套别墅，其实就已经是一个前奏了。在政府严格控制豪宅发展的前提下，是大小非解禁、创业板造富，这必然导致富豪群体的壮大，深圳的真豪宅（不是伪豪宅）的套利空间以及其居住价值，前景之广阔应该引起重视，而不是被一些细枝末节吓坏了。（09）