■附品向母品转化

之前房地内参曾在《母品房产：收入为何赶不上房价？》www.banq.cn/html/9522.htm一文中提到过“母品房产”的概念。所谓“母品房产”，是指供劳动者、服务者就业，并获取收入后再有能力去购买普通房产（住宅）的场所（商办、商铺）。相对的说，“母品房产”是生产型、商业型房产，而普通住宅是“附品房产”。

在资本的紧缺、广化、宽化、深化时期，住宅这种“附品房产”得益最大，劳动收入赶不上房价。但是目前已经进入到了“人力内化”时期，资本所占的份量开始下降，在这个阶段，普通住宅领域反而会呈现出价格平稳的状态。而人力内化所导致的社会整体消费能力的提高、消费行为的增多，就会对楼市构成实质影响。

所以，在2009年，深圳的“人力内化”趋势明显，房地内参www.BANQ.cn就果断建议离开普通住宅领域，转向有租金对应的商办与商铺，至今，与2009年作出此决策时比，商办与商铺的价格已然翻番、交易量也大幅度增加了。

■母品房产系列调研之卓越·世纪中心

“母品房产”是生产型、商业型房产，而普通住宅是“附品房产”。人力内化程度越深，“母品房产”就越重要，而“母品房产”有存在难以扩大供应的限制：1、商办需要位于闹市区、并呈现聚集效应；2、商铺需要贴地，根本无法通过提高容积率的方法扩大供应；3、一旦养场成熟，替代性就非常低。

所以，以商办、商铺为代表的“母品房产”，实际上就是整个楼市中的“重型化资产”，是进入“人力内化”以后的最大受益品种，在之前投此类品种，相对上不是最佳选择、存在机会损失，在进入此阶段不投此类品种，就可能发生绝对损失！

而“母品房产”——“重型化资产”一定是资本密集型的资产，所以导致参与者不可能象“附品房产”一样多，参与者少实际上就削弱了炒作的热度，所以“母品房产”的价格在绝大多数情况下都会比“附品房产”更合理，而显然富人的游资将更多聚集在母品上，从而导致母品房产在楼市中的占比将进一步增高，进入一个前所未有的新阶段。

本文将继续根据“母品房产”这一概念，对位于福田中心地区的卓越·世纪中心进行调研。

■“母品房产”最强势区

之前房地内参www.BANQ.cn已经连发两文，分别论述“母品房产”西部王振业国际商务中心及“母品房产”东部王鸿隆·世纪广场。前者是基于区域周边大量缺乏母品房产，而占领了绝对高地的优势；后者是基于区域中小企业集聚而中小户商办稀缺带来的优势。

比起这两处，对于处于福田中心区商务已十分发达、商办集中的卓越·世纪中心来说，其要在一堆高端写字楼中凸显优势的难度更大。事实上，相比深圳东、西部区域，中部是母品房产最丰富、最密集、势力最强的区域。

福田CBD集聚大量的市政配套、商务配套与高端商办于一体，区域商务发展成熟，因此完全不缺写字楼之类的“母品房产”。那么，在母品优势很难凸显的情况下，能真正被称为王的母品房产，一定有其独到的过人之处。而通过研究，房地内参www.BANQ.cn认为，卓越·世纪中心不愧为王。

■深圳CBD商务核心：目前最大商务体

一、深圳单次建设体量最大的项目

根据房地内参www.BANQ.cn资料显示卓越·世纪中心总占地30163.01㎡、总建面465952㎡，容积率12.49，最高280米，远超中心区目前最高的238米的新世界中心，是深圳CBD单体建筑体量最大的商品房项目、深圳史上单次开工量最大的项目、卓越单次建设量最大的项目。其中目前在售的1#楼64层、280米高，功能为超甲级办公楼，建面120281.92㎡。

二、全面超越国际甲级的标准品质

卓越·世纪中心的用材用料与设施设备具有国际领先水平，在信息系统建设、电源供应、水供应、室内净高上均在国际甲级标准之上，并且在通讯电缆上更是以均每10㎡一根电话线超越国际水平12㎡的17%、国内甲级标准20㎡的100%以上。

国际与国内甲级写字楼都要求空调为4管制空调系统，而卓越·世纪中心1#楼、4#楼采用冰蓄冷的第四代活性VRV空调系统，3#楼采用冰蓄冷中央空调系统，都远在标准之上，更是深圳少见的冰蓄冷空调，节能效应明显，与深圳土地房产交易中心的系统一致。

三、更加注重产品本身，华南首个Leed金级认证项目

卓越·世纪中心采用全钢化LOW-E中空玻璃、超厚花岗岩、10cm网络地板，是深圳拥有超高双大堂、超级层高大堂面积最大的写字楼，深圳唯一小区式的全天时商务街区，最大的商品房地下车库，宽车位、车位比居高层写字楼之冠，深圳唯一地下二层也局部自然采光通风的写字楼。

世界知名设计大师Larry先生担纲卓越·世纪中心整体设计，让项目呈现了独特的钻石切割外立面，中心区少有的墨绿色外墙也将使世纪中心独树一帜。并且卓越·世纪中心是华南地区首个申请LEED金级认证项目，部过程完全接轨国际环保节能最高要求，保证项目国际品质。

■核心的“母品房产”：新型的包租机会

随着中心区的不断发展，可用的建设用地越来越有限，近期市场出让的中心区地块主要为定向出让给金融总部，需承诺自用比例。但二手写字楼项目因存在面积等各方面的限制，从而导致大部分高端企业一直在苦苦找寻在中心区的新写字楼项目。

而基于通货膨胀、国民收入倍增、房租倍涨等前景预期，房地内参www.BANQ.cn更是在今年6月份获悉，卓越集团经过慎重考虑后决定，卓越世纪中心1栋只租不售，而由此，带动一批写字楼转售为租，事实上，这已是卓越·世纪中心最好的实力证明，由此，世纪中心也更为稀缺了。

因此，以卓越·世纪中心项目的本身卓越品质，以及占据的核心区位优势，在深圳的中部区域来说，只有配上“母品房产”的中部王称号，似乎才能显示出其地标价值。CBD核心的“母品房产”--卓越当然会将其最后一栋持有不卖了，但是租客们没有从中看到点什么机会吗？（06）