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项目及片区考评
曦城4期’墅评:“物而不物,故能物物”

作者:HOMER 类型:项目及片区考评

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2010-08-20 08:00:24点击9370


导读:
■曦城4期说出了一个秘密
■风格多选:Ibiza、Hacienda、Palma
■唯一的城堡商业(含天际酒店)已建成,即将启用
■招华原来这么“贼”!
一)风水旺局此时豁然已现
1)左青龙,右白虎,前朱雀,后玄武
2)风水、科学是2种语言,1个道理
3)围合旺丁财:青龙高而白虎低,朱雀小而玄武大
4)万科副总裁、知名日籍华人早知道招华贼!
二)独栋占地比最大的组团:空地多、楼间距大
三)让人们在土地上生活
1)全地下人车分流并不是最佳选择
2)地面行车,地气与人之间无阻隔
3)土壤最纯净、土壤层最厚的组团
四)绿地数量最多、占地最大的组团
五)私家花园扩大15%、路面无井盖化
■户型四化优势全线保留
一)双首层:地下室真正“自然采光+南北通风”
二)中间户边户化:深圳首个双天井项目
三)边户独栋化
四)独立户模糊化:西班牙也热衷四水归堂?
■结论:“夫有土者,有大物也”
一)自由的高级境界:有大物者,不可以物;物而不物,故能物物
二)至大之“大物”:深圳舍曦还有谁?
正文:

■曦城4期说出了一个秘密

从2003年底尖岗山首次拍地,房地内参www.BANQ.cn就开始关注跟踪服务招商华侨城公司(以下简称“招华”)的曦城项目,今时今日,曦城已进入第4期!近7年的不离不弃,除专业之外、还注入了很多的感情。

所以曦城在我们的眼里不仅仅是房子,还是有生命的、可以交流的有机体。2010-8-17下午16:00~18:20,没有约任何人、没有惊动甲方,房地内参www.BANQ.cn负责人到山中约见他的“情人”----曦城,他们之间进行了沉默的交流,共度了一段美好时光。

在140分钟里,曦城4期说出了一个秘密:其实忠厚老实的招华,也是很“贼”的!在原乡故里,“贼”的意思是机灵聪慧的意思!那么招华是怎样“贼”的?让曦城4期来说话吧!

■风格多选:Ibiza、Hacienda、Palma

曦城南区(1、2期)笼统地采用了所谓的西班牙建筑风格,但可以肯定的是,西班牙建筑风格也不可能只有一种表现形式。按照目前的规划方案,曦城北区(3、4、5期)则将西班牙建筑风格予以了细分,提供了4种表现形式:Hacienda(庄园风格)Palma(帕尔玛风格)Ibiza(伊比萨风格)Escorial(宫殿风格),曦城因此成为最全面阐述西班牙风格的深圳项目。

其中4期提供前三种风格,白色的Ibiza、淡黄的Hacienda、橘黄的Palma形成了比1期更为明快和有适度变化的建筑色彩体系,比1、2期纯粹的白色墙体要丰富了不少,但又不至于过于繁杂。之外,三种建筑风格延续了橘红色坡屋顶、质感墙面的特征。Escorial(宫殿风格)则要到5期才有提供。

1、Ibiza(伊比萨风格):采用大面积白色手工灰泥墙面,配以橘红色屋顶、木色花架。靠近林荫大道的两列联排(3联、4联)就是这种明快的风格。

2、Hacienda(庄园风格):在伊比萨风格的基础上,在底层增加了一些粗糙质感的黄色石材,主题建筑采用淡黄色涂料,阳台、檐口的线角也复杂了一些,增加了古典欧式风格元素,感觉较为温暖大方。Ibiza风格及Palma风格建筑以东、中央景观轴线以西的独立别墅部分就是这种风格。

3、Palma(帕尔玛风格):在庄园风格上进一步细化,使用了大面积黄色石材,建筑色彩偏重橘黄色,细部设计也更精致,强调几种不同材质的对比和衬托。Ibiza风格建筑以北、Hacienda风格建筑以西靠近城堡式商业中心的组团就是这种风格。

4、Escorial(宫殿风格):在项目海拔最高的部分建设的住宅将采用这种风格,其诉求偏向奢华、高贵,以宫殿的氛围突出住宅的档次。

■唯一的城堡商业(含天际酒店)已建成,即将启用

曦城南区(1、2期)的中央位置,是海拔大约41米的山顶,山顶上是深圳唯一的住宅区山顶天际游泳池,这是华侨城地产规划时经常要求的“小区高潮部分”。而在曦城3期紧靠的城堡商业中心,其中的酒店部分,是位于海拔最高处,大约80~90米吧,深圳唯一的天际酒店已经建成了,相信今年下半年就将开始招商了。

未来这里有酒店、也有游泳池,在这里看半山上的家园,那种自豪感是不是会特别的强烈?那种领地感是不是会尤其的明显呢?之外,从广深高速路过的人们,都不免要为绿海之上的这个建筑行注目礼。

■招华原来这么“贼”!

一)风水旺局此时豁然已现

1、左青龙,右白虎,前朱雀,后玄武

风水是独有的中国文化。在西方城市规划景观设计传入中国之前,几千年来中国小到住宅,大到城市、国都的选址、设计、建造都是在风水理论的指导下进行的。而风水的精髓,在于“围合”和“盆地”。理想的风水模式就是由山和水围合起来、而且有出口的地方,其实就是一个带有出口的盆地。

围合起来的盆地,既有安全感又能满足人们的生活需要,景观尺度也适合,所以中国人喜欢“庭院深深深几许”的四合院,喜欢在城市四周修建城墙。如果要用最简单的语言来描述好风水,则是:左青龙,右白虎,前朱雀,后玄武。

这四种神话中的神物其实就是对山的指代,风水宝地具体描述这样表达:背依绵延的群山,这山是靠山、主山、祖山,是龙脉,也就是所谓的“玄武”;面临开阔的平原,称“明堂”,明堂也不是一览无余,前面还有像屏风一样的山。叫“案山”、“朝山”,案山如在案前,朝山拱揖相迎,这就是风水中的“朱雀”;两侧有重重山脉遮掩拱卫,这两侧的山就是“青龙”、“白虎”。

2、风水、科学是2种语言,1个道理

风水宝地就是这样的意象:玄武垂头,朱雀翔舞,青龙蜿蜒,白虎驯俯。按照这种风水理论选址建成的村落、城市,背山面水,山环水抱;山顾盼有情,水曲折有致;这里面的对称构成均衡,开敞亦有遮蔽,直露和含蓄相得益彰。早期来中国的西方传教士虽将风水说视为巫术邪说,但看到中国村落、城市与自然之间的和谐美丽,他们忙乎惊叹“中国人的内心一定充满了诗意。”

风水理论是中国的城市规划学与景观设计学,理论基础是“道”、“气”、“五行”的哲学。风水使用诗化语言,多用比喻和象征。西方规划学使用的科学语言,由前提到结论,每一步都要清楚可见。两种语言差异很大,但中国人依风水学的指导建造的城市丝毫不比西方的差,甚至更美。

3、围合旺丁财:青龙高而白虎低,朱雀小而玄武大

曦城4期位于整个小区最靠尖岗山的位置,因此其地势比1、2、3期都要高,尤其是高于1、2期的意义很大,因为在内部地势落差25米左右的情况下,基本相当于绝大多数别墅的顶层、天台都可以越过前面建筑的屋顶,从而实现了视野的极大化。

而更靠近的尖岗山海拔202米,位于曦城4期的东侧,尖岗山其实是这里的图腾与标志,是青龙之位。而西面的是企龙山,海拔110米,是白虎之位。南面是1、2期之间的内山,海拔大约41米,是朱雀之位。北面是最高、最大、最长的铁岗山脉,这是玄武之位。

整个曦城处理围合之中,并留有一个出口,呈现出旺丁财的格局:青龙高而白虎低,朱雀小而玄武大。而整个曦城其实就是一个山谷小丘陵矮坡地,在坡地以南的远处,就是珠江口奔向大海的水,曦城靠山见水,以案山与大海相隔,符合中国风水观。在水一方,则是小铲岛,这是大梅沙的远“朝山”,也就是远朱雀,完全符合“左青龙,右白虎,前朱雀,后玄武”的风水模式!

4、万科副总裁、知名日籍华人早知道招华贼!

曦城4期位于整个小区最靠尖岗山的位置,地势也最高。招华很贼地将最好的地块留到了现在。所以即使你不进入内部,外面你也可以分明看到这里的错落更为有致。万科的一位副总裁曾经预定了2期后来退掉了,原因就在于他看过现场以后,就决定要等4期!

一位在深圳赫赫有名的日籍华人,在深圳投资房产众多,但是就豪宅来说,她惟独在这里买了三套,其中3期的两套甚至还是委托房地内参www.BANQ.cn负责人开后门才拿到的货!对于这种见过世面的人来说,买曦城一定有她的道理,想要发财旺丁的人,对于风水我们建议还是宁可信其有不可信其无。

二)独栋占地比最大的组团:空地多、楼间距大

1、2、3、4期中,曦城1期的占地面积最大,2期占地面积与1期相若,3、4期的占地面积相对要小一些。其中,1期共计166套,其中联排79套,独栋79套,双拼8套;2期占地面积与1期相若,共计151套,其中联排97套,独栋46套,双拼8套。所以,在曦城1、2期推出的产品中,联排共176套,独栋125套,双拼16套,总量为317套,都已销售并入伙。

而曦城3期共计127套,其中联排86套,独栋41套;4期共计135套,其中联排66套,独栋69套;5期共计119套,全部为独栋。所以,曦城的3、4、5期,独栋数量多达229套,而联排只有152套,总量为381套,可见,3、4、5期是独栋为主的供应。而4期的供应中,独栋占套数的51%,占地份额是67%,也就是说,4期是曦城至今为止,独立别墅占地比最大的组团。独栋占地大,意味着宽松、空地多、楼间距大。招华将好的空间,留到了现在,你说招华贼不贼?

三)让人们在土地上生活

1)全地下人车分流并不是最佳选择

曦城没有采用整体地库的人车分流方案,因为整体地库的人车分流方案,就将使所有的地面园林的植被土壤厚度不够,在车库上你能做到土壤多厚呢?2米就已经非常了不起了。而即使是2米,种植植物与那些全部是土壤的小区比,效果也是要差很多的,各位不妨多比较。

此其一,其二呢,车辆在地下行驶,事实上构成了对驾驶者的歧视和不信任,降低了驾驶者的体验与感受,同时搬运非常不便、安全管理难度也增高了(多了阴暗空间与出入口),所以对于别墅区来说,完全的地下停车并不是一个最好的选择。

2)地面行车,地气与人之间无阻隔

曦城采用的是组团一侧间行车,另外侧则为没有车行的空间,加上其它小型的绿化地,这样一来,车辆在地面走,私家停车位则利用地势落差实现了完全的地面化,无论是驾驶还是停车都在地面进行,搬运物件也便利了。

而人们休闲呢,就在没车的一侧及集中无车场所,那里只有人,没有车!这种做法,有人称分流的好处,但完全避开了其缺点,种植效果也会更好,因为地下全是土壤而不是水泥板!这种地气无疑是更好的,有水泥板隔绝的土地,地气是不足的。

3)土壤最纯净、土壤层最厚的组团

之外,各位可以看看后面附的图片,这里的尖岗山是石头山,但是曦城的地块表层则是厚黄土,土质之纯净让人忍不住想去抚摸!而在大梅沙很多的山上别墅,是在石头山上建别墅,与土壤的接触少了,地气反而少了,人还是最适合接受黄土的地气,石头太硬了。

同时,根据近7年来的观察,可以得出结论:4期是至今为止曦城中土壤最纯净、土壤层最厚的组团,招华将好土质的组团,留到了现在,你说招华贼不贼?

四)绿地数量最多、占地最大的组团

在1期除开会所一外,只有3个绿色环岛或者说集中绿化场所,2期是4个,各位可要知道1、2期是占地面积更大的组团。3、4期占地面积相对要小,其中3期绿色环岛或者说集中绿化场所达到4处,而4期呢,9处!倍数于1、2、3期,4期是曦城至今位置,组团内公共绿化用地面积最多的组团。

特别是其中的6处,更是被设计为狭长的带形街心短绿轴,即起到驾驶标志作用,又使这里的环境趣味增强。而如果要计算进3、4期之间的宽大绿化带的话,4期的绿化用地就更多了。

招华将组团内的绿地越做越大,这不是勾引已经在前期已经买了的人,还忍不住要买4期吗?你说招华贼不贼?太贼了,难怪有人从1期买到2期、从不期又买到3期!恐怕这一次要买到4期了,挡不住啊!

五)私家花园扩大15%、路面无井盖化

你别以为曦城4期就仅仅是公共绿地大了,其实这里独栋增多,导致事实容积率比1、2、3期更有优势,因而各家的私家花园面积,也因此受益,各户花园的面积普遍都比1、2期扩大了15%左右。

在地价比黄金贵的深圳,哪怕拥有1平米的土地,意义就相当非凡,就更不要说多处10平米、20平米的土地了。还有需要注意的是,曦城4期因为事实容积率低了,95%以上的井盖都避开了路面,向路边的草地或者人行道上迁移了,避免车辆驶过时噪音太大。

而这是绝大多数住宅区都没有关注到的细节。招华将私人花园扩大,并实现路面无井盖化,比1、2、3期都纯粹,你说招华贼不贼?

■户型四化优势全线保留

一)双首层:地下室真正“自然采光+南北通风”

同时,4期北高南低的地势,也是地下室部分完全地面化,而且曦城4期与3期一样完全整体性地实现了这样规划要求:不但全面自然采光,而且南北通透。以前有自然采光的,但是整体性实现南北通风的,曦城是首家。

而私家花园部分,则顺延地势,从一楼逐渐线性下降与地下室平面平齐,地面、地下的线性连接模糊了空间界线,而如果要做私家游泳池,则其实是在地下室的标高上做的,因此隐私性得到了很好的保障,这是什么,双首层嘛!

二)中间户边户化:深圳首个双天井项目

4期与3期一样,联排单位的中间户为了改进其空间感,全部采用了左右双天井设计。在现场感受双天井带来的好处是实现了“中间户的边户化”:
1)空间再度拓宽,室内外的界限模糊了。2)空气对流加快,质量大大提高。3)等同于预留了装电梯的条件,未来可改善的余地较大。4)内部采光状况非常好,消灭了任何暗角,就更不用谈暗间了。5)业主即使将其中一个天井封闭为多层房间,也是可以的,单天井则无法做到。

三)边户独栋化

而联排边户单位,则都有大面积露台两处、阳台5处、侧花园及侧面连廊两处,室外空间较大,并且对外一侧非常开扬。同时,由于建筑南北(包括花园在内)长接近30米,因此,绝大多数边户花园的侧面是可以做私家游泳池的。

因此,这里的边户再通过采取与中间户之间的其它隐性性手段,基本都实现了独栋化,等于是又增加了这里独栋的供应,这里的独栋本来就有69栋,加上边户等于有99栋独栋了!

四)独立户模糊化:西班牙也热衷四水归堂?

四水归堂是中国人的讲究,也就是说,在建筑中有一个天井,下雨时,屋顶的集水就向天井中落下,寓意财不外流。曦城4期的DH470N/NA户型、及DH520S户型的独立别墅,就设计了5米见方的巨大室内天井,屋面集水将汇集到此。

在此风水寓意之外,其实这个室内天井还有实际用途,那就是将室内外的空间模糊化了,比如朝向天井的窗户、以及围绕天井的走廊,感觉上说不清楚是朝外还是朝内。很多时候,空间界线如果过于清晰,往往给人以过于突然之感,而这种模糊化,无疑格外自然,过渡缓和,心理感受明显是舒服多了。

■结论:“夫有土者,有大物也”

一)自由的高级境界:有大物者,不可以物;物而不物,故能物物

本次看完曦城4期,感受最深的是,原来沿海城市深圳也有如此纯净的黄土,而土壤与业主之间没有阻隔,那种地气从脚根到头顶的浸透过程,已经是太多都市人梦中的回响了,这里却是事实。加之这里在覆盖率、容积率、人车关系、私家花园的扩大等处理,让房地内参www.BANQ.cn想起先贤庄子所言:

“夫有土者,有大物也;有大物者,不可以物;物而不物,故能物物”。意思说的是,拥有土地的人,才算拥有大物;拥有大物的人,别人就不能左右他了;拥有大物而不被左右,才能驾驭物质世界,达到高级自由的境界。

曦城4期的业主们是幸运的,在中国国际化排名最前的香港以北,在大陆第四大城、世界科技中心城市之一的深圳城区内,拥有山水、拥有四面密林、拥有旺盛的风水格局,业主们拥有曦城4期这个大物,当然会实现高级自由的境界:“物而不物,故能物物”!

二)至大之“大物”:深圳舍曦还有谁?

这个南中国最大的纯墅区,曾经在1、2、3期先后创造出销售奇迹,如今前三期已经一套不剩,1、2期更是已经拉起天窗、全部入住,但正是这个创出多项奇迹的项目,现场却依然云淡风清、不事张扬,真正的大物不声、大夫不骄!这里的建筑与山,似乎原本就是一体,浑然天成!

从此可以明晓,曦城这个“大物”,绝不只是项目本身,它其实应该还包罗仅为曦城一家享用的四周直接相连的8平方公里的连绵山林绿地组成的屏障!此类大物,深圳舍曦还有谁?

曦城4期:3、4期总平图,模糊了点,将就看吧!

曦城4期:户型分布图

曦城4期:地下室不但采光而且全通透,真正的双首层


曦城4期:地下室质量

曦城4期:看到下水的深度,你应该知道地下室完全可以装马桶了吧?

曦城4期:山是石头的

曦城4期:土是黄的

曦城4期:看3期


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