导读：
■稻草盖金猪：被刻意隐藏，程度罕见！
■项目概况
一）零装修干扰：中户罕有
二）车户比----位居中户小区前列！
三）深圳最佳的高层中户户型：摩尔城产品好的根本原因
四）首个邀请戴德梁行担纲物管顾问、并参加金钥匙的中户项目
■片区唯一性
一）“龙岗中央商务区”的中心，就是鹏达·摩尔城
二）地铁条件最好的综合体：站口物业、换乘枢纽
三）深圳唯一的公园综合体
1）最大综合体内部园林+近处三公园
2）地面园林和架空层园林：可能建设深圳唯一带酒吧的无边际泳池
四）保利成为鹏达同街对手：最密集、连线最长的龙岗商务走廊
■项目唯一性
一）零浪费、独立式厨房：迷信万科不合理
二）3#地铁唯一上盖综合体：沿线最大展示面、唯一消灭了楼间距的综合体
三）商业只租不售：一线品牌已抢先进驻
四）装修、选料最精细的中户项目
1）超越幸福里、天琴湾：唯一全面采用耐酸碱不锈钢的项目！
2）与鸟巢同标准的40%超级节能电梯：高速、超大轿厢尺寸
3）防弹级阳台护栏玻璃、中空LOWE热反射玻璃+新风系统、
4）深圳唯一全屋采用断热铝型材门窗框：夹钢板防火门
5）商业部分拥有深圳精度最高的LED显示屏
6）唯一的立体四层智能入户大堂：中户最高档次的大堂、会所
7）深圳唯一预留音响后喇叭线的中户
8）落地凸窗的玻璃护栏一体式
9）厨卫全部选用品牌设备
■结论
一、楼市的意见领袖们有罪！
二、鹏达过于虚伪与胆怯
三、生活综合体铁三角：南有幸福里、西有太古城、北有摩尔城
正文：

■稻草盖金猪：被刻意隐藏，程度罕见！

2010-8-23、2010-8-25两天分两次合计三个小时，房地内参www.BANQ.cn考查了鹏达·摩尔城。考查所见发现，这是深圳史上值得大书特书的一个里程碑式项目（以下仅为简单罗列，请各位看随后的详文）：

1、深圳首个中户综合体；2、唯一的公园综合体；3、两个地铁无缝连接综合体之一；4、3#地铁沿线最大的展示面（285米）；4、深圳做工、用料与精装档次最高的中户物业；5、深圳消灭楼间距的中户亚军项目；6、深圳内部园林面积最大的综合体项目。

但遗憾的是，从报纸，到电视、网络，以及行业舆论，对此项目都没有准确而到位的评价，更遗憾的是鹏达过于胆怯，对于自己如此好的项目刻意隐藏，“稻草盖金猪”可能是好的个人藏富习惯，但绝不是好的市场习惯，市场需要营销，需要将好东西准确告知大众，否则就是虚伪！

■项目概况

一）零装修干扰：中户罕有

鹏达·摩尔城宗地号G09301-0407，占地26681.88㎡、总建面130022.05平方米、计容积率建面106727.52平米，其中住宅57151.32㎡，商业37141.75㎡，商业中心11283.95㎡。包括地下室一层、商业四层、住宅6~31层、写字楼20层。

鹏达·摩尔城涵盖住宅、商业、商务中心、文化娱乐四种产品形态，鹏达·摩尔城是该区域目前最具备“新城市综合体”特色的标志性项目；由3栋31层住宅和1栋20层商业中心组成，住宅下设四层商业裙楼，五层为架空层花园。

项目于2007年5月份正式动工，2009年中发售住宅，一次性整体开发，施工周期比较长，带2500元/平米精装出售。这就保证了业主入伙以后避免了长期的装修噪音影响，这在中户物业中是非常少有的。

二）车户比----位居中户小区前列！

鹏达·摩尔城住宅定位为现代、高档物业，立面采用现代简约的建筑风格，户型设计方正简洁，80%以上的户型带入户花园、空中院落及露台。2梯4户（部分物业2梯3户），户型包括二房、三房、四房等，面积区间从82.30-160.56㎡。

鹏达·摩尔城容积率4，585户、695个车位，车户比1：0.84。而按住宅571.51百平米计算得出“百平米住宅车户比”为695/571.51=1.22：1。无论是车户比、还是百平米住宅车户比，鹏达·摩尔城的车位配置都非常之高，位居深圳中户小区的前列！

三）深圳最佳的高层中户户型：摩尔城产品好的根本原因

空中院馆、入户花园、落地凸窗可使用、绝对的完全方正，动静分区极合理……鹏达·摩尔城就高层户型来说，绝对是深圳前5名之列！如果在中户高层项目中排列，则绝对是当之无愧的冠军？为什么要向万科低头？

不过，或许正是鹏达地产没有响亮的品牌、没有辉煌的过去，她在产品创新、建筑用料上才会超额投入更多资源、表现出更大的诚意，态度上战战兢兢、惟恐客户不认可，因此只有以最大的投入获得客户的投票。因此，房地内参www.BANQ.cn甚至有点喜欢鹏达这种适度的紧张。

那些店大欺客、营销抬价的现象不可能发生在这里，客户的利益在这里将更可能被放大，“客大欺店”嘛！这也许恰恰是鹏达·摩尔城产品本身能给房地内参www.BANQ.cn如此大的触动的根本原因。

四）首个邀请戴德梁行担纲物管顾问、并参加金钥匙的中户项目

以前，都只是五星级酒店、顶级豪宅才会成为世界金钥匙组织成员。但正是由于鹏达希望自己以诚意讨好客户，因此摩尔城才因此成为深圳首个邀请戴德梁行担纲物业管理顾问、并参加世界金钥匙组织的中户项目。

金钥匙组织1929年起源于法国巴黎，是全球唯一拥有80年历史的网络化、个性化、专业化、国际化的品牌服务组织，1995年被正式引入中国，2008年国际金钥匙组织中国区荣幸地受到第29届奥运会北京奥组委的邀请，作为唯一的品牌服务机构参与到运动员村和媒体村的接待服务，金钥匙服务已被国家旅游局列入国家星级饭店标准。

■片区唯一性

一）“龙岗中央商务区”的中心，就是鹏达·摩尔城

为进一步完善龙岗中心城城市功能，2010-7-15下午，龙岗区召开专题会议，听取“龙岗中央商务区”详细设计与实施计划。政府选取由龙翔大道、吉祥路、爱龙路、龙塘路围合而成的约2.5平方公里的区域进行规划和设计，依托行政中心、地铁站等众多优势资源，大力发展商贸业、现代服务业和文化体育业，打造成为展现龙岗文化景观特色的城市综合发展轴和“龙岗中央商务区”。

鹏达·摩尔城就位于龙岗中央商务区的中心位置，目前该“龙岗中央商务区”规划设计方案目前已经取得了重要研究成果，将在近期对外公布，对本项目来说，是一次重大的规划利好。

二）地铁条件最好的综合体：站口物业、换乘枢纽

修缮扩建的深惠路即将开通了，深惠路与碧新路交汇的东南角就是鹏达·摩尔城。3#地铁的南联站就在项目楼下，并有风雨连廊（总投资2000万）将地铁站与项目相连，地铁与综合体无缝连接，深圳只有两个：一个是宝能·太古城、另外就是鹏达·摩尔城。业主坐地铁无须担心风吹雨淋，不错吧？

之外，在项目的东北方向，也就是沿深惠路向惠州方向，距离项目700米处就是3#地铁、12#地铁的换乘站---双龙站，800米以内拥有三个地铁站、其中有一个换乘站、并且有地铁站与项目紧密相连，深圳仅此一家！

三）深圳唯一的公园综合体

1）最大综合体内部园林+近处三公园

鹏达·摩尔城偏西400米处是1.29平方公里的八仙岭山体公园，这是龙岗最大的城市公园，比龙城公园大了约20万平米。北面则是龙城城景、龙园公园（距离982米，面积15万平米），一片繁华。南面1600米处，则是2.68平方公里的正中高尔夫球场（龙岗植物园）。

项目西南方向400米处，则是11227平米的龙富公园。在项目楼下紧邻的东地块，则是3473平米的龙头公园（又称龙头广场），面积虽小，但是日常生活是足够了。同时，鹏达·摩尔城的地面园林面积大约2.8万平米、架空园林大约1.2万平米（内设主题会所、泛会所、风情园林、游泳池等，均由易道设计），两者合计4万平米。4万平米的自身园林，是深圳综合体物业中最大的！

2）地面园林和架空层园林：可能建设深圳唯一带酒吧的无边际泳池

泛亚易道设计的复合新都市主义园林，源于东京中城“TOKYO  MIDTOWN”的现代园林设计理念，分地面园林和架空层园林两部分，地面层园林含8个广场。

架空层园林可能建设深圳唯一的无边际酒吧泳池，设有泳池区及室外酒吧（存在变数），是理想的日光浴、放松和泳池派对的场所。休闲区域还有足按步道、太极场和两个儿童游乐场，横穿架空层的艺术走廊则将陈列众多的现代雕塑和家具作品。

四）保利成为鹏达同街对手：最密集、连线最长的龙岗商务走廊

依托3#地铁即将于2010年年底开通，以及深惠路改造扩建完成，龙岗已经决定将深惠路的“龙岗中央商务区”段沿线进行大改造，此路段3140米，沿线第一排合计分为29宗地块，其中除两幅小块的广场用地、2幅小块的公交站用地、3幅小块绿地外，其余85%是商业用地，将建设商务体、酒店等。

而其中3块为居住用地，但是底部也是商业（单是第一排的商务用地面积就达到50万平米以上、建筑面积300万平米以上）。也就是说，3公里多的深惠路此段两侧都将树立起商务建筑群，成为龙岗商务楼宇最密集、连线最长的商务走廊，成为龙岗中央商务区的精华段。

鹏达·摩尔城的北面正对的一路只隔，其实就是保利地产获得的约50万平米的商务建筑群。商务建筑多，中高收入的就业者就多，未来这里的中户租赁前景就被看好。

■项目唯一性

一）零浪费、独立式厨房：迷信万科不合理

摩尔城是鹏达地产在鹏达花园、叠翠新峰、鹏达商业街后的新项目，也是其首个综合体物业。鹏达地产1991年成立，1998年涉足房地产开发行业，现在正逐步走向珠三角。不做规模，必然有很多时间琢磨专业，所以，在鹏达·摩尔城身上我们竟然看到了很多户型与做工、用料与精装档次的优势：

比如说一层4户的南北通透设计、厨房的完全独立分区等产品优点，可以说，这里的户型不但绝没有任何浪费，还将常见的电梯走廊浪费、抬高凸窗浪费、赠送面积浪费（无法使用）等降低到了降无可降的地步了……

但奇怪的是，现场的销售人员口头禅是“当然我们不能与万科比，他们做了那么多项目”，与万科比什么？拿万科的别墅来和这里比吗？必要的自卑可能有利于进步，但是过度的迷信万科是不合理的。

二）3#地铁唯一上盖综合体：沿线最大展示面、唯一消灭了楼间距的综合体

鹏达·摩尔城与3#地铁平行方向的面宽285米，这是3#地铁沿线最大的展示面。同时，纵观3#地铁40公里的路途之上，鹏达·摩尔城是唯一的地铁上盖综合体，楼上居住、楼下购物、休闲、娱乐，时空之集约将给业主带来多大的时间节省与生命延长！

正因为这么大的展示面，地块呈现长方形，鹏达·摩尔城目前因此没有楼间距的概念，南北两个方向都是一览无余、极目蓝天舒。在深圳的带住宅综合体中，鹏达·摩尔城是唯一消灭了楼间距概念的项目。

三）商业只租不售：一线品牌已抢先进驻

华润万家、麦当劳、面点王、大型影院等一线商业品牌已抢先进驻这里的商业部分。鹏达·摩尔城商业只租不售，有利于统一招商、管理、经营，避免分散产权带来的诸多问题。

四）装修、选料最精细的中户项目

1）超越幸福里、天琴湾：唯一全面采用耐酸碱不锈钢的项目！

鹏达·摩尔城的写字楼的外墙除玻璃幕墙之外，全部选用不锈钢装饰，这是深圳唯一这么做的写字楼。而住宅部分，公共部分的井盖或者井盖托盘、门槛石压边（深圳唯一这么做的项目，防止地板边角起皮）、阳台护栏框架部分以及连接件、地面标识等也都是全部采用不锈钢，使其使用寿命与建筑等长。

同时，这里还选用了最优质的316不锈钢。316不锈钢因添加了Mo元素，因此其耐蚀性、高温强度特别好，是一种耐酸碱钢（指耐酸、碱、盐等化学浸蚀性介质），因此可在苛酷的条件下使用，加工硬化性优（无磁性），一般是海水里用的生产设备才会采用，深圳是沿海地带，此次选料非常有价值，连幸福里、天琴湾等豪宅项目都比不上这里。

2）与鸟巢同标准的40%超级节能电梯：高速、超大轿厢尺寸

鹏达·摩尔城的电梯都选用了高速电梯、超大轿厢尺寸（高2.55米）。从一楼到5楼架空层的电梯是18人1350公斤，只需7秒。住宅部分的电梯采用的是13人1000公斤、3米/秒的电梯，相当于1秒一层楼，与绝大多数的甲级写字楼电梯是一样的。

选用的品牌是瑞士迅达电梯（国家体育馆使用的电梯标准），选择的型号是永磁同步电机的无齿轮曳引技术。具有低速大转矩特性的无齿轮永磁同步曳引机具有节省能源、体积小、低速运行平稳、噪声低、免维护等优点，比普通电梯可节约超过40%的能源消耗。

3）防弹级阳台护栏玻璃、中空LOWE热反射玻璃+新风系统、

鹏达·摩尔城阳台护栏玻璃，是双层的并且中间有夹胶，超厚达到16厘，是深圳最后的阳台护栏玻璃之一，护栏钢化玻璃具备承受6000斤的冲击力的水准！之外安装时采用了微点连接技术，也就是说，远处看去就好象只有玻璃没有连接件，美观而且漂亮。

而玻璃窗，全部是19厘超厚LOOW-E中空反射玻璃，因此玻璃的面有里外之分，全部加以了标注。除窗户下方约45公分高的位置之外，基其余全部为可开启面积，可开比例之大名列前矛，充分满足快速通风换气的需求。为了将室内的声环境保持在最好水准，这里全部标配了新风系统，无须开窗就可以换气！

4）深圳唯一全屋采用断热铝型材门窗框：夹钢板防火门

鹏达·摩尔城各家的入户都采用了日利牌防火门，两边是桃木，中间层夹了乙级防火板，这样一来在极端情况下，防火就可以做到万无一失同时满足了使用的手感和观感。

本项目的所有铝合金型材，都选用了断热铝合金，也就是框架的内外铝合金体之间，以高强度耐久性的隔热材料来连接，将热量传递降低到最低程度，从而实现节能。这种做法在北方很多，但是深圳一直没有项目全面采用，鹏达·摩尔城是深圳唯一全屋采用断热铝型材门窗框的项目。

窗户除玻璃外，其实窗框是热交换、热传导最活跃、最敏感的部位，铝型材作为窗户的重要构成部分，是建筑物外墙各种材料中最容易传热的材料，所以要保证整个建筑幕墙节约能源，就要改变铝型材的热工性能。断热铝型材由铝型材和中间的隔热材料组成，中间的隔热材料主要功能阻止热传导。

更值得注意的是，本项目没有为了降低工程成本，而采用PVC断热条来替代尼龙66断热条，尼龙66断热条线膨胀系数与铝合金的线膨胀系数一致，而且其强度高、耐热性好（120℃）、抗老化性能好、装配精度高。

5）商业部分拥有深圳精度最高的LED显示屏

在商业部分朝北面广场的中间部分的高墙上，这里花费500万的投资，建造了目前16G深圳精度最高的LED显示屏，如果单纯看文字或许感受不太明显，但是到现场看了才明白，显示精度高，你都会更愿意多看几眼！这么好的配置，结合广场上的绿化、滑冰场等，业主应该感觉到自己有面子了吧？

6）唯一的立体四层智能入户大堂：中户最高档次的大堂、会所

在入户大堂，我们看到了深圳唯一使用与钓鱼台国宾馆、中国驻纽约大使馆标准石材装修的档次，腐蚀而成的磨花、水晶灯、局部真皮包等等都是五星级酒店的标准，房地内参www.BANQ.cn没有看过此外的任何一个中户物业达到了同样的水准！

之外，钓鱼台国宾五星级健身会所也在这里可以享受到，而车库入口处、地下大堂、一楼大堂、架空层大堂等四处都实现了智能化，实现了深圳中户中唯一的立体四层智能入户大堂。

7）深圳唯一预留音响后喇叭线的中户

经过现场查看并反复核实，可以确认，这里在交楼时，所有户型的客厅中，都在沙发后墙上预留并埋好了音响后喇叭线。这样，未来业主住进以后，要接立体声音响就没有任何需要自己再多动的工作，接上就好了。考虑之仔细让人放心，非常有诚意！

8）落地凸窗的玻璃护栏一体式

这里全部采用落地凸窗，扩大了室内使用面积。同时，为了减轻高处的恐惧感，这里在落地窗的下部装了防护栏，值得一提的是，当绝大多数项目随随便便地装一个特别显眼的不同，这里装配的是与落地玻璃窗一体式的护栏，颜色、材料都一样。

透过窗户向外看因此顿时就没有了那种恐高感，同时，外墙深灰+淡白的色调比较耐久，而磨纱马赛克外墙的采用，更是将这里罕见的中户一梯四户且南北通透的户型优势发挥到了最高水准：磨纱马赛克外墙呈现出适度的跳跃，但是一点也不反射强光！

9）厨卫全部选用品牌设备

欧派厨柜、西飞金属吊顶、西门子电器、能率热水器、科勒洁具等等……

■结论：

一、楼市的意见领袖们有罪！

相信任何有心人，在看了上面的事实之后，都会大吃一惊：深圳原来还有这么好的项目不为认知！这与发展商的胆怯与沉默有关系，也与深圳楼市的意见领袖们的选择性漠视有关系，因为在他们的眼里，似乎只有那些大牌开发商才有好东西，但是事实是，鹏达的作品更有力！这一次意见领袖们迷信了！

“品牌迷信”心理显然在鹏达·摩尔城勉强不值一提。但是作为意见领袖，未能向社会反应真实的行业情况，就可能反向激励、就无法鼓励更多的竞争。相信任何懂行的业内人士看完本项目，都将回去改进自己的项目，而本项目也是所有在龙岗需要购房投资的人的必配。

二、鹏达过于虚伪与胆怯

中国人喜欢号称自己低调，即使是优点也要藏着掖着：藏珍纳宝不吐实，这种行为习惯被视为优点。但是，最有致富基因的犹太人的风格绝非如此。在犹太人里普通的价值观是，如果你有好服务、好产品而不告诉大家，那就是十足的虚伪和错误。

鹏达·摩尔城有好东西不宣传，就可能导致损害社会福利的低级行为、容易使购房者作出错误的选择决策。鹏达·摩尔城的产品值得宣传、值得观摩、值得品味，那么鹏达还等什么呢？

三、生活综合体铁三角：南有幸福里、西有太古城、北有摩尔城

1#地铁成就了华润幸福里、2#地铁成就了宝能太古城，可见综合体与地铁结合的意义之大，所有大城市的地铁口物业价格至少超出同片区、同类型、同档次物业至少30%的价格，部分品质标杆物业甚至翻倍。

3#地铁唯一的上盖综合体----深圳人是不是也应该注意到摩尔城的价值？南有幸福里、西有太古城、北有摩尔城--这或许是追求最高效最便利生活方式的人们未来将面对的铁三角之选。

鹏达·摩尔城：龙岗金融商务中心区规划

鹏达·摩尔城：3#地铁南联站与项目近在咫尺并有连廊相接，风雨无阻

鹏达·摩尔城：北面250米处的五洲风情MALL

鹏达·摩尔城：从龙头广场角度看项目

鹏达·摩尔城：龙岗中央商务区

鹏达·摩尔城：整体鸟瞰

鹏达·摩尔城：深圳显示精度最高的LED显示屏

鹏达·摩尔城：里通国外！

鹏达·摩尔城：销售中心

鹏达·摩尔城：5星级大堂

鹏达·摩尔城：夜色中的游泳池

鹏达·摩尔城：精装之精之细

鹏达·摩尔城：防止起毛的压边措施！

鹏达·摩尔城：日利中夹钢板防火门