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行业观察
高位调控悖论:商物、豪宅后期走势检讨

作者:HOMER 类型:行业观察

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2010-08-30 14:38:21点击9835


导读:
      ■抛弃普宅,关注商物、豪宅
      ■出口换钱,钱换什么?
      ■高储蓄率的成因与解决
      ■不动产市场为什么翻天覆地?
      ■商物、真豪宅,两年内依可看高一线!
正文:

■抛弃普宅,关注商物、豪宅

智慧广场、中心大道--卓越维港商街、振业国际商务中心、惠州·佳兆业中心、鸿隆·世纪广场2及3栋等可售商物,以及卓越·世纪中心1栋、国际西岸商务大厦、鸿隆·世纪广场1栋等仅租商物,都是房地内参近期重点研究的范本。

各位可能记得,自2009年初房地内参与VIP客户转入商物市场,投资家们随后进行了重度配置。2009年年中开始首次发文提示、2010年一开始则开始大张旗鼓地呼吁各界投资客们,开始抛弃普宅,转而关注商物、豪宅。

房地内参www.BANQ.cn为什么忽然如此密集地关注商用物业(商办、商铺,简称“商物”)市场?至今,商物、豪宅都已经有了50%以上的涨幅,那么后续这两类品种的走势如何?这两个问题今日一并做答。

■出口换钱,钱换什么?

中国目前已经拥有了全球最大的贸易顺差、外汇储备,国际上对此的关注点,在其国际影响,但是对国内的影响更大。贸易顺差、外汇储备成因其实很简单,就是因为把产品卖到了国外,钱留在了国内(无法自由兑换)。中国每年净出口(出口总额减去进口总额)数据是:

1990年510亿,占GDP的2.6%;1997年3550亿,占GDP的4.3%;2004年10223亿,占GDP的5.4%;2007年23381亿,占GDP的8.9%;2008年24135亿,占GDP的7.9%;2009年14700亿,占GDP的4%。(4万亿投资计划大量进口原材料导致降低)。

中国国内生产的商品出口了,中国人收获了以万亿为单位计算的大钱,钱总是要花的,中国人不能随便人口输出、出口不方便,货币不能自由兑换,那么钱绝大多数都只能在中国境内花,能花得掉就没事,如果花不掉事就来了。

■高储蓄率的成因与解决

但关键是,绝大多数的商品、而且是好的商品已经出口了,也就是说,这笔钱在国内买不到这些国内自己的商品。当强制结汇导致的货币泛滥,无法对应到足够的商品时,就会形成通胀。

同样,这笔钱除国家本身可以买到国外的商品之外,其余的国民与大量企业也无法用这些钱买到国外的商品,因为外汇兑换给了中央银行了。所以张五常老先生总是说,在目前的外汇制度安排下,净出口获取的外汇的购买力,其实并不能通过扩大进口来平衡。

所以,最后出口获得的资金,最初在绝大多数持资者没有苏醒过来时,就会选择储蓄,中国的高储蓄率就形成了,但是,银行获得储蓄以后,总要重新放出来的,消费贷款的少(因为对应不到足够的商品)、企业获得了这么多资金也无须贷款,结果银行发现,贷款的兑现很少,将钱贷给投资客是不错的选择。

■不动产市场为什么翻天覆地?

中国的不动产市场每年的交易额不过2万亿,量小、产品又稀缺,有了银行的参与,炒作起来实在是太容易了。所以2009年第一季度放贷4.5万亿,毫无疑问会使这个小小的不动产市场翻天覆地,这个其实并不是专业问题!

净出口所获取的货币,自己拿着买不到对应的商品,存银行再贷出就更没有对应的商品。更要命的是,净出口所获取的货币,绝大多数掌握的有钱人的手上,他们不会再进行更多消费,而是投资!加之货币具有一定的投资习惯性,所以,投资市场总是东边热完西边热,还好大多都去投资了,否则物价都不知道会涨成什么样了!

投资的货币具有很强的群聚性及习惯性,楼市无疑是其重地,这种习惯目前暂时还难以改变。在中国没有什么新增商品、其它资源的情况下,楼市中的商物、豪宅几乎成为了唯一的安全避难所。

■商物、真豪宅,两年内依可看高一线!

如果说商物、豪宅在现有条件下要降价,那么只有一种条件:股市持续大涨并允许银行资金进入、有其它吸金资源。但这何其难也!中国自1993年以后,就开始了真正意义上的大规模净出口,积累的资金量非常巨大,现在的调控,使国民的自保意识更家突出,楼市局部(指商物、豪宅)失衡过热,恐怕还要持续相当一段时间!

417“新国十条”出台后,银行信贷收紧,但大开发商反而获得更多贷款。比如截至8月下旬,中海地产深圳地区有未结清贷款28笔,发生额为106.6亿,单笔平均3.8亿元,当前余额为102.6亿元,共涉及8家银行。这不仅仅是中海地产一家,万科、招商、华侨城、佳兆业、鸿隆等都获得了银行更大的支持。

这是调控带来的悖论:银行垒大户。这会导致未来市场集中度进一步提高。集中度提高对于房价的作用是什么?不用说吧?所以房地内参www.BANQ.cn判断,智慧广场、卓越·中心大道、振业国际商务中心、惠州·佳兆业中心、鸿隆·世纪广场2及3栋等可售商物,以及那些真豪宅们(非伪豪宅),在未来两年内依然可看高一线!


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