导读：
      ■抛弃普宅，关注商物、豪宅
      ■出口换钱，钱换什么？
      ■高储蓄率的成因与解决
      ■不动产市场为什么翻天覆地？
      ■商物、真豪宅，两年内依可看高一线！
正文：

■抛弃普宅，关注商物、豪宅

智慧广场、中心大道--卓越维港商街、振业国际商务中心、惠州·佳兆业中心、鸿隆·世纪广场2及3栋等可售商物，以及卓越·世纪中心1栋、国际西岸商务大厦、鸿隆·世纪广场1栋等仅租商物，都是房地内参近期重点研究的范本。

各位可能记得，自2009年初房地内参与VIP客户转入商物市场，投资家们随后进行了重度配置。2009年年中开始首次发文提示、2010年一开始则开始大张旗鼓地呼吁各界投资客们，开始抛弃普宅，转而关注商物、豪宅。

房地内参www.BANQ.cn为什么忽然如此密集地关注商用物业（商办、商铺，简称“商物”）市场？至今，商物、豪宅都已经有了50%以上的涨幅，那么后续这两类品种的走势如何？这两个问题今日一并做答。

■出口换钱，钱换什么？

中国目前已经拥有了全球最大的贸易顺差、外汇储备，国际上对此的关注点，在其国际影响，但是对国内的影响更大。贸易顺差、外汇储备成因其实很简单，就是因为把产品卖到了国外，钱留在了国内（无法自由兑换）。中国每年净出口（出口总额减去进口总额）数据是：

1990年510亿，占GDP的2.6%；1997年3550亿，占GDP的4.3%；2004年10223亿，占GDP的5.4%；2007年23381亿，占GDP的8.9%；2008年24135亿，占GDP的7.9%；2009年14700亿，占GDP的4%。（4万亿投资计划大量进口原材料导致降低）。

中国国内生产的商品出口了，中国人收获了以万亿为单位计算的大钱，钱总是要花的，中国人不能随便人口输出、出口不方便，货币不能自由兑换，那么钱绝大多数都只能在中国境内花，能花得掉就没事，如果花不掉事就来了。

■高储蓄率的成因与解决

但关键是，绝大多数的商品、而且是好的商品已经出口了，也就是说，这笔钱在国内买不到这些国内自己的商品。当强制结汇导致的货币泛滥，无法对应到足够的商品时，就会形成通胀。

同样，这笔钱除国家本身可以买到国外的商品之外，其余的国民与大量企业也无法用这些钱买到国外的商品，因为外汇兑换给了中央银行了。所以张五常老先生总是说，在目前的外汇制度安排下，净出口获取的外汇的购买力，其实并不能通过扩大进口来平衡。

所以，最后出口获得的资金，最初在绝大多数持资者没有苏醒过来时，就会选择储蓄，中国的高储蓄率就形成了，但是，银行获得储蓄以后，总要重新放出来的，消费贷款的少（因为对应不到足够的商品）、企业获得了这么多资金也无须贷款，结果银行发现，贷款的兑现很少，将钱贷给投资客是不错的选择。

■不动产市场为什么翻天覆地？

中国的不动产市场每年的交易额不过2万亿，量小、产品又稀缺，有了银行的参与，炒作起来实在是太容易了。所以2009年第一季度放贷4.5万亿，毫无疑问会使这个小小的不动产市场翻天覆地，这个其实并不是专业问题！

净出口所获取的货币，自己拿着买不到对应的商品，存银行再贷出就更没有对应的商品。更要命的是，净出口所获取的货币，绝大多数掌握的有钱人的手上，他们不会再进行更多消费，而是投资！加之货币具有一定的投资习惯性，所以，投资市场总是东边热完西边热，还好大多都去投资了，否则物价都不知道会涨成什么样了！

投资的货币具有很强的群聚性及习惯性，楼市无疑是其重地，这种习惯目前暂时还难以改变。在中国没有什么新增商品、其它资源的情况下，楼市中的商物、豪宅几乎成为了唯一的安全避难所。

■商物、真豪宅，两年内依可看高一线！

如果说商物、豪宅在现有条件下要降价，那么只有一种条件：股市持续大涨并允许银行资金进入、有其它吸金资源。但这何其难也！中国自1993年以后，就开始了真正意义上的大规模净出口，积累的资金量非常巨大，现在的调控，使国民的自保意识更家突出，楼市局部（指商物、豪宅）失衡过热，恐怕还要持续相当一段时间！

417“新国十条”出台后，银行信贷收紧，但大开发商反而获得更多贷款。比如截至8月下旬，中海地产深圳地区有未结清贷款28笔，发生额为106.6亿，单笔平均3.8亿元，当前余额为102.6亿元，共涉及8家银行。这不仅仅是中海地产一家，万科、招商、华侨城、佳兆业、鸿隆等都获得了银行更大的支持。

这是调控带来的悖论：银行垒大户。这会导致未来市场集中度进一步提高。集中度提高对于房价的作用是什么？不用说吧？所以房地内参www.BANQ.cn判断，智慧广场、卓越·中心大道、振业国际商务中心、惠州·佳兆业中心、鸿隆·世纪广场2及3栋等可售商物，以及那些真豪宅们（非伪豪宅），在未来两年内依然可看高一线！