导读：
■唯此墅：山、湖、海、游艇
一、近拥山、湖、海、游艇的唯一墅
二、游艇会：顶级别墅的新标签
■4大资源：稀缺程度之罗列
一、海岸资源
二、山地资源
三、湖泊资源
四、游艇会
■山、湖、海、游艇当下的社会估价
一、湖资源的社会估价4万/㎡：以星河·丹堤为例
二、海资源的社会估价2万/㎡：以三湘海尚为例
三、山资源的社会估价1.8万/㎡：以东方尊峪为例
四、游艇会的社会估价2万/㎡：以招商·兰溪谷2期为例
■合法双倍利，远甚于贩毒：皇庭玺园理论估价
正文：

■唯此一墅：山、湖、海、游艇

一、近拥山、湖、海、游艇的唯一墅

在寸土寸金的深圳，对于房地产来说，拥有原始山地、天然江河、珍贵湖海等属于稀缺资源，其价位表现都更为出色，自然资源因为人类的不断开发而越来越宝贵，才具有绝对的稀缺性。
而资源的稀缺性，往往会带动楼盘本身价位的攀升。

一般的说，能拥有稀缺资源其中的某一种，该处的楼盘便会比一般楼盘更为畅销。假设有一处楼盘，它不光聚齐了湖、山、海等自然稀缺资源，而且还在在自然资源的基础上，加入最顶尖的时尚娱乐——游艇会，那么又该是怎样一副情形？而皇庭玺园便是深圳唯一拥有山、湖、海和游艇会的楼盘，即使在全国应该也屈指可数。

二、游艇会：顶级别墅的新标签

现如今，高尔夫已经逐渐成为中产大众化的娱乐项目，而游艇作为具有高度私隐的娱乐方式成为中国富人最高档的奢侈享受，是富人显示身份的一项标志。而游艇会周边的豪别墅也会随着大量富人的聚集而受到青睐。

今年3月宝能拿下中国溢价地王暨深圳非住宅双料地王，其地块就在浪骑游艇会旁边，拥有深圳唯一的白沙滩。从而归根到底宝能看重的也是游艇会的巨大价值。而与深圳相望的香港浅水湾与深水湾片区，游艇会周边的楼盘，仅小高层的价位就在50万/㎡。这也将引发深圳人对皇庭玺园的再认识。

■4大资源：稀缺程度之罗列

这个世界上，其实在资源中、特别是在可以依托于居住的资源中，山、湖、海是最具有实际价值，而就豪宅来说，往往都依托于这些资源，同时这几项资源中，水为多，有水则必有岸、有岸人们则必会利用，因此游艇因此全球范围内顶级水岸豪宅的高配。

一、海岸资源

我国海岸线长1.8万公里，居世界第四；但单位陆地拥有海岸线长只占世界第94位。可管辖海域面积与大陆面积之比，世界沿海国家平均为0.94，中国仅为0.3，而日本超过11，朝鲜是2.17，越南是2.19，菲律宾是6.31。至于人均海洋面积，世界沿海国家平均为0.026平方公里，而中国只有0.0029平方公里，只是世界平均数的1/10，而相邻的海洋国家的都超过中国10倍以上。

二、山地资源

中国的山地、丘陵和高原的面积占全国土地总面积的69%，是个山地大国。但绝大多数位于人烟稀少的西部，山地是中国各少数民族聚居最集中的地方，位于东部经济发达地区的山地其实并不多。

三、湖泊资源：

中国的湖泊总面积为80610平方公里，仅占国土面积的0.897%，是山、河、湖、海这些稀缺资源中，最稀有的。从全球来看，海水面积是陆地的双倍多，而淡水不过陆地面积的2.5%，其中绝大部分以冰雪和其他形式出现，实际能够用来饮用的不足全球淡水总量的1%，而天然湖泊则更少。

四、游艇会：拥有别人无法拥有的

这是特定的一群，是有钱有闲一族的最新选择，当绝大多数人还在陆地上碌碌游走时，他们已经远离了钢筋混泥的世界，在海风的吹拂之下，享受月光的照耀。海上的游艇，像一个浮动的豪宅，用极尽的自由和细致的体贴，满足着人们一个又一个漂流的梦。纵观世界各地的水岸，只要有顶级豪宅，就必然有游艇会，犹如以上所讲，GOLF已经是过去、已经是中产者的标签，到海上才是极少数人的权力。

■山、湖、海、游艇当下的社会估价

从理论上说，楼盘的房价=地段+稀缺资源+建筑成本+利润。另外考虑到深圳具体的地理环境，河流比较少，故不将河流纳入比较范围。房地内参www.BANQ.cn现在来做个计算，选取4处分别以湖、海、山、游艇会为主要资源的楼盘，其他诸如交通区位优势统统略为不计，建筑成本按0.5万/㎡计算，看一看拥有全部资源的皇庭玺园的价位应该在哪个空间。

一、湖资源的社会估价4万/㎡：以星河·丹堤为例

位于深圳市宝安区龙华街道梅观高速公路东北侧的星河·丹堤，拥有着9万平方米的丰泽湖，其别墅目前的价位在12万/㎡左右，除去建筑等相关成本的0.5万/㎡、以及利润等项，其地段与景观资源的社会估价在6万/㎡左右，那么可以得知湖的景观资源价位在6万/㎡，当然这里还有部分的山资源，因此，其湖资源的社会估价取4万/㎡。

二、海资源的社会估价2万/㎡：以三湘海尚为例

位于南山区工业八路与后海滨路交汇处，临近深圳湾的三湘海尚目前的价位在4.5万/㎡，除去建筑成本0.5万/㎡、以及利润等项，其地段与其景观资源在3万/㎡左右，那么可得知海的景观资源的社会估价在2万/㎡。

三、山资源的社会估价1.8万/㎡：以东方尊峪为例

东方尊峪位于罗湖东半山风景区内，东临梧桐山隧道口，西接仙桐体育公园，南靠罗沙路，与香港隔岸相望，北为深圳第一高峰——梧桐山。31.8平方公里都市绿肺, 220公顷的仙桐体育公园，678公倾的国家森林公园，从而使东方尊峪成为深圳第一个真正位于山谷中的大盘。目前的价位在2.3万/㎡左右，除去建筑成本0.5万/㎡、以及利润等项，其地段与景观资源——山资源的社会估价在1.8万/㎡。

四、游艇会的社会估价2万/㎡：以招商·兰溪谷2期为例

半山兰溪谷2期位于蛇口半山区沿山路东侧，西依大南山，东眺深圳湾，紧邻发展中的海上世界金融区和深圳湾游艇区，其目前价位在4万/㎡左右，除去建筑成本0.5万/㎡、以及利润等项，其地段与游艇会的社会估价在2万/㎡。

■合法双倍利，远甚于贩毒：皇庭玺园理论估价

通过以上的大略计算，就豪宅来说（因为低端房产对资源没有要求），我们得到湖的社会估价在4万/㎡，海的社会估价在2万/㎡，山的社会估价在1.8万/㎡，游艇会的社会估价在2万/㎡。那么对于拥有以上全部自然资源加游艇会的皇庭玺园，其资源的理论社会价位应该在4万/㎡+2万/㎡+1.8万/㎡+2万/㎡=9.8万/㎡。

当然了，我们在计算的时候除去了其他的相关因素，但即使如此，皇庭玺园的资源社会估价依然应该在9.8万/㎡左右，如果计算建造成本、利润、财务成本，那么理论售价应该在12万/㎡左右。但是目前初步消息是，未来皇庭玺园的定价可能在9万/㎡以下，这与其理论价位相差3万/㎡，也就是说静态（定价到立即迈出的时间段）至少存在着3万/㎡/9万/㎡=33.33%的升值空间。

即使按照5成的自有资金来计算静态自有资金投资收益率，则应该在66.67%。而如果考虑到货币贬值、资源消耗过快越来越稀缺、土地枯竭，那么未来的总投资收益率依然还在倍利之上，自有资金投资收益率则在200%以上。

那么，在自然景观资源不可复制的前提下，在拥有顶级娱乐游艇会的推动下，房地内参www.BANQ.cn从理论上来说推测，皇庭玺园如果按照9万定价、那么是存在理论空间的，这种极为安全的理论利润空间应该比贩毒还大了。当然了以上分析是单因素分析，而房价属综合因素影响的结果，因此结论也属单因素结论，仅作投资入市的参考。（06）