导读：
      ■鹏达·摩尔城：龙岗中心商务区之中心
      ■综合性重商片区：有利租赁
      ■三大分区建设与发展目标：综合服务+都市产业区+多元文化区
      ■摩尔城所在八仙岭片区
      一、别墅级容积率、超低人口密度、超大人均占地
      二、超高绿地率90%：多公园环绕！
      ■摩尔城1000米以内的配套设施
      一、学校密集区：17所幼儿园、3所小学、3所9制学校（小学到初中）、1高中
      二、医卫设施：综合医院、门诊部、社康中心全拥
      三、文体设施：7处文化室+7处体育场
      四、文物设施：1家图书馆+1家影剧院+1家博物馆
      五、其他设施：安全配套齐全，消防车1分内可抵达
      ■摩尔城片区道路交通
      一、五等级公路齐全，居于道路网络中央
      二、1长途站、5公交总站、8停车场，2加油加气站
      三、地铁条件最好的综合体：站口物业、换乘枢纽
      ■摩尔城片区城市设计
      一、无障碍设计，鹏达·摩尔城出行四通八达
      二、着重景观布局，摩尔城尽享三地景观
      ■摩尔城片区城市更新
      一、特色更新区
      二、保利成为鹏达同街对手：最密集、连线最长的龙岗商务走廊
      ■总结：各类条件的一次性满足
正文：

■鹏达·摩尔城：龙岗中心商务区之中心

龙岗中央商务区是指由龙翔大道、吉祥路、爱龙路、龙塘路围合而成的约2.5平方公里的区域，包括了八仙岭片区、南联片区、龙平片区。

鹏达·摩尔城正好位于龙岗中央商务区的中心，深惠路与碧仙路交界处。其占地26681.88㎡、总建面130022.05㎡，其中住宅57151.32㎡，商业37141.75㎡，商业中心11283.95㎡。包括地下室一层、商业四层、住宅6~31层、写字楼20层。

该项目从2007年5月开工，一次性整体开发，是深圳首个精装中户综合体。房地内参www.BANQ.cn在考查后，认为其是深圳史上值得大书特书的一个里程碑式项目。对此，再续进行地解，予以简析。

根据规划，项目在“八仙岭片区法定图则”上的01-01地块上。为此，房地内参www.BANQ.cn将对八达岭片区和鹏达·摩尔城方圆1公里内（包括南联片区、龙平片区的一部分）的区域进行分析。

■综合性重商片区：有利租赁

八仙岭(202-05号)片区，是指东临蛇岭大道（暂定），西接碧仙路（暂定），北靠深惠路，南依惠盐高速公路，规划总用地面积为313.95万㎡。南联（202-01号）片区，是指深惠路以南，深汕高速公路以北，龙城大道以东，鹏达商业街（内环西路）以西的地区，总用地面积为219.6万㎡。

龙平（202-02&03号）片区，是指龙城大道以东，内环北路（暂定名）以南，深惠大道西北所围合的区域，总用地面积474.80万㎡。鹏达·摩尔城正处于三个片区的交汇点，在地理上理所当然成为龙岗中央商务区的中心位置。

而龙岗中央商务区依托行政中心、地铁站等众多优势资源，大力发展商贸业、现代服务业和文化体育业，致力打造成为一个展现龙岗文化景观特色的城市综合发展轴和龙岗商务中心。可见此片区属综合性重商片区，商业、商务是有利租赁的，这对于以中户为主的摩尔城项目来说，是值得关注的！

■三大分区建设与发展目标：综合服务+都市产业区+多元文化区

龙岗中央商务区包括八仙岭片区、南联片区、龙平片区，这三个分片区的建设与发展目标是：

1、八仙岭片区：综合服务区
发展目标：是结合轨道交通等重大设施建设，优化功能布局，提升规划区的城市建设品质和内涵，将八仙岭地区发展成为配套设施完善、第三产业积聚发展的综合服务区。
功能定位：是龙岗中心组团次中心的主要组成部分，以发展商贸服务业为主，同时具有行政办公、居住职能的生态综合服务区。

2、南联片区：都市产业区
发展目标：是依托龙岗中心城中心区及地铁站点周边的发展机遇，承接并增强城市的商业服务功能，整合现状城市空间，建设商业、都市产业、居住功能为主，配套设施齐全的城市综合性地区。
功能定位：是龙岗中心组团核心服务功能区的重要组成部分，商业、居住、配套及部分产业的综合性城市地区。

3、龙平片区：多元文化社区
发展目标：是形成最具有龙岗客家传统特色风貌区，打造以休闲功能为主，融入客家风情的传统商业中心，构建生态化、多元化生活居住社区。
功能定位：是龙岗传统文化及商业中心，极具地域特色的多元文化社区。

■摩尔城所在八仙岭片区

一、别墅级容积率、超低人口密度、超大人均占地

根据八仙岭片区建设规模总量为185.27万㎡，规划总用地面积为313.95万㎡，计算容积率为0.59.南联片区建设规模总量为289.2万㎡，总用地面积为219.6万㎡，容积率为1.32.龙平片区建设规模总量为633万㎡，总用地面积474.80万㎡，容积率为1.33.

八仙岭片区0.59的超低容积率，远远低于南联、龙平两个片区，甚至比特区内的农科中心、香蜜湖、红树湾片区，关外的坂田东片区、龙华新城核心区都要低，是深圳低容积率片区之一。这对摩尔城的业主来说，是值得高兴的，无可否认，这与仅相邻400米的1.29万平方公里的八仙岭山体公园有莫大的关系。

此外，按照规划，八仙岭片区的居住人口规模将控制在8.5万人，主要配套设施也是按照规划的人口规模8.5万人来配置的。那么，片区人口密度为8.5/3.1395=2.71万人/平方公里。也就是说每一万㎡上人口规模有271人，人均占地面积为313.95/8.5=36.94㎡

二、超高绿地率90%：多公园环绕！

根据规划，八仙岭片区的01-02地块，即龙头广场，现状保留，其占地3473㎡，绿地率90%，与鹏达·摩尔城紧邻。06-07地块，即八仙岭公园，占地1.29平方公里，绿地率95%，位于摩尔城偏西400米处。从鹏达·摩尔城南面沿福临路向东直走，过了南约河即可到达，步行大概只需10分钟。

规划中的南约河，沿八仙岭山体公园流过，原叫龙溪河，起源于牛坳水库，终止于龙岗河，南北走向。总长4.5公里，平均宽为20米，位于鹏达·摩尔城东南面490米处。在鹏达·摩尔城南门出来，沿着龙岗路直走，步行只需7、8分钟可到。

南联片区08-08地块，是龙富公园，占地11227.4㎡，绿地率80%，位于鹏达·摩尔城西南方向400米处。龙平片区的09-04、09-09两个地块，占地分别为182525㎡、81954㎡，龙岗河在此两地块之间流经，合称为龙园公园，位于鹏达·摩尔城正北面982米。

同时，鹏达·摩尔城的地面园林面积大约2.8万㎡、架空园林大约1.2万㎡（内设主题会所、泛会所、风情园林、游泳池等，均由易道设计）。鹏达·摩尔城坐享了三片区内大型绿源，还拥有4万㎡的自家园林，是深圳综合体物业最大的。

■摩尔城1000米以内的配套设施

配套设施，包括公共配套设施以及市政公用设施。研究区域涵括：八仙岭片区和鹏达·摩尔城方圆1公里范围内。

一、学校密集区：17所幼儿园、3所小学、3所9制学校（小学到初中）、1高中

覆盖了17所幼儿园，3所小学：其中，八仙岭片区01-04地块将增加1个9班幼儿园，位于鹏达·摩尔城正南面150米处。南联片区08-06地块的1所18班幼儿园，位于鹏达·摩尔城西南面640米处。龙平片区14-20地块新增的1个18班幼儿园，与鹏达·摩尔城仅一条深惠路之隔。

八仙岭片区规划在02-02地块新增1所小学，规模为24班，占地15067㎡，位于鹏达·摩尔城的正南米面840处。位于鹏达·摩尔城西北侧960处的龙平片区05-04、05-05地块，规划合建1所。而在鹏达·摩尔城的南面750米处，南联片区的12-01地块，现有1所18班，占地12887.1㎡。幼儿、小学教育机构之多，便于鹏达·摩尔城的业主为子女选择。

还有3所九年一贯制学校。八仙岭片区现有1所，位于05-10地块，位于鹏达·摩尔城东北侧800米。龙平片区11-06、06-12~06-14地块有2所，其中，06-12地块现状保留，规划与06-13、06-14地块合建为九年一贯制学校36班，总占地33293㎡，位于摩尔城西北面650米。

此外，在龙平片区的12-04地块，还规划扩建寄宿制高中1所，即深圳平冈中学。其占地76793㎡，规模为48班/2400学生配置。规划扩建的深圳平冈中学，位于鹏达·摩尔城的东北侧，距离不到800米，步行只需7分钟。

鹏达·摩尔城方圆1公里范围内涵括了幼儿园、小学、初中、高中四个类别学校，教育设施完善，方便了鹏达·摩尔城业主子女接受教育。

二、医卫设施：综合医院、门诊部、社康中心全拥

有3个门诊部、1家综合医院，9个社区健康服务中心。其中，规划新增的1家综合医院，位于龙平片区07-07地块，占地22460㎡，为200床综合医院，位于鹏达·摩尔城的西侧，距离900米，步行只需8、9分钟。

八仙岭片区规划增加2所门诊部，分别位于02-08、05-02地块，其中，02-08地块的门诊部位于鹏达·摩尔城的南侧，距离约800米。而龙平片区在14-20地块新增的1个门诊部，就在鹏达·摩尔城的正北面，中间仅隔了一条深惠路。

9个社区健康服务中心：八仙岭片区有5个社区健康服务中心，1个现状保留，规划新增4个。分别位于01-01、02-16、03-07、05-12地块。其中，位于01-01地块的社康中心，正是鹏达·摩尔城所在地块。龙平片区有3个，分别位于08-05、08-06、14-09、14-23地块；南联片区08-09地块新增1个，位于鹏达·摩尔城西面430米。

三、文体设施：7处文化室+7处体育场

有9个居住小区级文化室：八仙岭片区有7个，2个现状保留、规划增加5个，分别位于01-01、02-23、03-07、04-07、05-03地块。也就是说，鹏达·摩尔城里面本身就设有1个小区级文化室.南联片区08-09地块新增1个文化室，距离鹏达·摩尔城660米；龙平片区规划新增位于08-05地块的文化室，在鹏达·摩尔城的西南面330米处。

7个社区体育活动场地：八仙岭片区规划新增3个，分别位于01-04、02-03、05-11地块。其中在01-04地块新增的1个，位于鹏达·摩尔城的正南面，距离不到200米。龙平片区08-10、14-23两地块规划新增的2个体育场地，分别位于摩尔城的西北面350米处、东北面490米处；南联片区新增2个，分别位于08-09、12-02地块。

四、文物设施：1家图书馆+1家影剧院+1家博物馆

图书馆：1个，现状保留，位于八仙岭片区在02-16地块，是三个片区内的唯一一个图书馆，占地19635㎡，在鹏达·摩尔城南侧960米，步行只需10分钟。

影剧院：1个，现状保留，位于八仙岭片区04-13地块，占地21673㎡，在鹏达·摩尔城的东南面430米处，步行4、5分钟可达。

博物馆1个：位于龙平片区14-03、14-04两地块，是文物保护和活动用地。其中，14-03地块是客家博物馆（鹤湖新居），现状保留，而14-03地块规划新增文物活动用地，两地块面积32075㎡，位于鹏达·摩尔城北侧的590米处。

五、其他设施：安全配套齐全，消防车1分内可抵达

居民委员会：规划有5个，1个现有，新增4个，分别位于八仙岭片区01-01、02-08、03-07、05-07地块。其中，01-01地块新增的1个，就在鹏达·摩尔城内。

社区服务站：规划有4个，分别位于01-04、02-08、03-07、05-07，而01-04地块的服务站，位于鹏达·摩尔城正南面200米处。

通信机楼：现有1个，位于04-06地块；有线电视分中心1个，位于01-11地块。现有邮政支局1个，位于04-05地块，规划新增邮政所2个，分别位于02-26、05-07地块。

社区警务室：规划新增4个，分别位于01-04、02-26、03-07、05-02地块。其中01-04地块的警务室就在鹏达·摩尔城的正南面，仅有一条福临路相隔。

消防站：规划增加1个，位于八达岭06-05地块，在鹏达·摩尔城正南面约770米处。消防车车速为65~85公里/小时，取中间值75公里/小时计算，驶往鹏达·摩尔城，不用1分钟就可到达了。

■摩尔城片区道路交通

八仙岭片区对外联系的主要出入口为惠盐高速公路、深惠路、深汕公路、碧仙路（暂定）和爱龙路（暂定），片区内道路系统呈网格状，规划道路分四个等级。

南联片区对外联系的主要道路为深惠路、龙城南路、爱龙路、内环西路，道路采用网状道路结构，规划道路分为四个等级。

龙平片区对外联系的主要出入口为深惠大道、龙城中路、龙城北路、内环西路（暂定名）和内环北路（暂定名），道路网采用方格网状道路系统，规划道路分为三个等级。

鹏达·摩尔城位于八仙岭、南联、龙平三个片区中心，处于3个道路网络的中央，接近惠盐高速出入口，可快速与龙岗中心城、福田、南山相连，这是其他项目难以具备的优势。

一、五等级公路齐全，居于道路网络中央

高速公路：惠盐高速，路宽100米，双向6车道。鹏达·摩尔城向南走内环西路可进入惠盐高速，连接机荷高速、水官高速、直达龙岗中心区、福田、宝安中心区。

主干路：深惠路，宽120米，双向8车道；沿线设有轨道3号线高架轨道，设置在道路中间，设有双龙站和南联站。鹏达·摩尔城与3#地铁无缝连接，3#地铁开通后，可直达深圳CBD，用时仅40分钟。

碧仙路（暂定），路宽80米，双向6车道，与深惠路、内环西路、交叉相连。深汕公路，宽120米，双向8车道；爱龙路（暂定），宽60米，双向6车道；内环西路（暂定名），宽80米，双向6车道；

次干路：蛇岭大道（暂定），宽50米，双向6车道；龙湾路（暂定）、鹏达路、环岭路（暂定）、龙锦路（暂定），宽30米，双向4车道；前进路、龙岗路，宽40米，双向4车道；龙园路（大兴路以东），宽30~40米，为双向4车道。支路：各地块通行与出入的主要道路，路宽12~30米，为双向2车道。

鹏达·摩尔城毗邻深惠路，南北贯通碧仙路、内环西路，处于两条主干道交汇处，东西南北走向皆直线贯通，居于道路网络的中央。

二、1长途站、5公交总站、8停车场，2加油加气站

鹏达·摩尔城方圆1公里内，八仙岭片区现有客运枢纽站1个，位于03-02地块，即龙岗镇长途汽车站，占地4812㎡，位于鹏达·摩尔城东面360米；规划新增公交场站3个，分别位于01-04、03-04、06-03地块，其中，01-04地块与鹏达·摩尔城相邻。

南联片区规划新增的2个公交场站，分别为01-06、11-01地块。其中11-01地块为公交首末站，建筑面积不应小于3000㎡，结合商业建筑及地铁南联站，规划设港湾式停靠站供乘客上下。那么，业主出行无论选择公交还是地铁，都一样方便。

社会公共停车场（库）8处：八仙岭片区规划增加的社会公共停车场（库）5处，总停车位为610个，分别位于八仙岭片区的01-04、02-14、05-14、06-01、03-06地块。其中，01-04地块有100个停车位，在鹏达·摩尔城正南面170米处；03-06地块有60个停车位，距离鹏达·摩尔城有370米。龙平片区有2处，分别在14-02、14-19地块（200个）；南联片区有1处，位于11-01地块，在鹏达·摩尔城的西侧，仅隔了一条碧仙路。

八仙岭片区还将规划增加1个加油加气站，位于05-06地块，与鹏达·摩尔城距离约1520米。此外，在龙平片区08-12地块规划新增1个加油加气站，处于鹏达·摩尔城西侧370米处。由此，鹏达·摩尔城附近就有8个停车场和2个加油加气站，对于有车一族来说，停车和出行自然更方便。

三、地铁条件最好的综合体：站口物业、换乘枢纽

修缮扩建的深惠路即将开通了，深惠路与碧新路交汇的东南角就是鹏达·摩尔城。3#地铁的南联站就在项目楼下，并有风雨连廊（总投资2000万）将地铁站与项目相连，地铁与综合体无缝连接，深圳只有两个：一个是宝能·太古城、另外就是鹏达·摩尔城。业主坐地铁无须担心风吹雨淋，不错吧？

之外，在项目的东北方向，也就是沿深惠路向惠州方向，距离项目700米处就是3#地铁、12#地铁的换乘站---双龙站，800米以内拥有三个地铁站、其中有一个换乘站、并且有地铁站与项目紧密相连，深圳仅此一家！

规划建设中的轨道3#线沿深惠路高架敷设，设有双龙站和南联站。3#线起于益田站，止于龙岗双龙站，与1#线交叉于购物公园站，辐射到罗湖、南山、宝安，是联系各组团和三大交通枢纽的主要骨干，形成协调配合的交通网络系统、公共交通系统。

3#南联站就在鹏达·摩尔城楼下，且有风雨走廊连接，地铁与其无缝接驳，业主无须担心风吹雨打。通过3#地铁，直达大运中心城，经水贝、少年宫，到福田只需40分钟，在购物公园站换乘1#，经香蜜湖、华侨城，到世界之窗只有6站，沿线还可到达宝安中心区，连贯东西部。

■摩尔城片区城市设计

龙岗中央商务区深惠路段规划是以商业、商务为主的，兼以少量居住用地的综合性城区，城市空间应结合周边环境要求，保留不同片区的特色景观，同时保持商业中心与公园山体的视线通廊。

一、无障碍设计，鹏达·摩尔城出行四通八达

八仙岭片区的步行系统由地铁站点、人行天桥、八仙岭公园、南约河岸线、二层建筑通廊等构成，并使用无障碍设计。除地铁站点外，规划在深惠路保留和新设置过街人行设施2座，即龙盈泰人行天桥和农业银行人行天桥。农业银行人行天桥即位于鹏达·摩尔城的东面240米处，极大了方便了业主们的出行。

南联片区的步行系统由绿地广场、景观步行带，普通人行道组成。龙平片区的步行系统由龙岗老街、圩肚街等商业步行街；河沥路龙岗河沿线步行景观道路；深惠大道（暂定名）沿线结合商业设施、过街人行天桥和地铁站点形成二层步行连廊等构成，两者皆使用无障碍设计。而鹏达·摩尔城与3#地铁南联站的无缝相连，也加强了与龙平片区的连接，促进了鹏达·摩尔城的人流、商业发展。

人行天桥或地下人行通道的设置应满足出入口直接与街道的人流集中集散处相连，最小净宽度不小于5米，全天候通行。此外，地铁站点周边区域为城市景观的重要节点，该区域内建筑设计应强调标志性和导向性，并应形成良好的步行环境。

二、着重景观布局，摩尔城尽享三地景观

八仙岭片区强调不同建筑群的个性，高起点建设“山、水、城”相映辉的城市意向。规划八仙岭公园发展成为镶嵌于龙岗街道辖区中心的“绿色半岛”，设定为该片区的主要城市景观节点，也是片区的高度最高控制点，绿化率不少于95%，而公园主入口结合公园广场设置在06-01地块。那么，鹏达·摩尔城的业主下楼后往南，沿福临路直走720米即可到达。

此外，规划一条贯穿深惠路—商业中心—八仙岭公园的南北向主要视线通廊，从空间和景观上使公园更好的为城市景观服务。鹏达·摩尔城正好位于这条视线通廊上，无论是生态环境，还是资源、视野享受，房地内参www.BANQ.cn认为其都将获得利好。

龙平片区的“鹤湖新居”为客家围屋为省级文物保护单位，规划加强保护和利用“鹤湖新居”、“官新合”等客家围屋和圩肚街历史风貌区，将历史特色开敞空间与景观核心区、景观廊道联系起来，通过文化、休闲等设施，形成龙园—鹤湖新居文化轴线，并与深惠路商业轴线串联。

而“鹤湖新居”位于鹏达·摩尔城北侧590米处，步行6、7分钟可到。这一文化轴线的打造，保留了历史文化景观，吸引了人们的关注，无疑使居于三片区中心的鹏达·摩尔城受益。

南联片区规划鹏达路、植物园路以及上龙塘路作为区内主要景观干道，强化道路空间及两侧景观界面的连续性，道路两侧要体现生活的功能要求和标识要求，成为地区景观道路。景观的改善与优化，可以带来更好的视野界线，这对位于植物园路东侧300米的鹏达·摩尔城来说也是一个受益。

■摩尔城片区城市更新

一、特色更新区

城市更新单元专项规划应按照法定图则规定的开发总量进行落实。为了在商业开发与公共利益之间取得平衡，保证改造能获得良好的居住环境和城市景观，除了现状保留和已获准的建筑项目外，不宜零星开发改造，也要避免大拆大建，应以综合整治为主的原则，统一改造，逐步完善配套、增加公共空间。

城市更新应坚持绿色环保、历史文化保护的有机更新原则，对于拆除重建地区划定城市更新单元进行控制引导建设。在综合整治上保留大部分现状建筑，对部分厂房或质量较差的建筑进行拆除，增加公共活动场地或公共配套设施，改善整体环境，更新过程中应注重保护具有传统特色的历史建筑、街巷空间和古树名木。

房地内参www.BANQ.cn认为，城市更新中，与一味大拆大建相比，保持着原有的特色与景观，充分保护和利用传统特色的历史建筑和自然景观去进行旧改，片区更能发挥自身特色和提升价值。

二、保利成为鹏达同街对手：最密集、连线最长的龙岗商务走廊

依托3#地铁即将于2010年年底开通，以及深惠路改造扩建完成，龙岗已经决定将深惠路的“龙岗中央商务区”段沿线进行大改造，此路段3140米，沿线第一排合计分为29宗地块，其中除两幅小块的广场用地、2幅小块的公交站用地、3幅小块绿地外，其余85%是商业用地，将建设商务体、酒店等。

而其中3块为居住用地，但是底部也是商业（单是第一排的商务用地面积就达到50万平米以上、建筑面积300万平米以上）。也就是说，3公里多的深惠路此段两侧都将树立起商务建筑群，成为龙岗商务楼宇最密集、连线最长的商务走廊，成为龙岗中央商务区的精华段。

鹏达·摩尔城的北面正对的一路只隔，其实就是保利地产获得的约50万平米的商务建筑群。商务建筑多，中高收入的就业者就多，未来这里的中户租赁前景就被看好。

■总结：各类条件的一次性满足

龙岗中央商务区的打造，使得鹏达·摩尔城位居其中心位置，在以商务为主的同时，更尽享三个片区的配置、历史、景观等资源。八仙岭公园、龙园公园、龙富公园三个公园资源加上自身的园林物业，鹏达·摩尔城在商务之余，更配套享受了自然景观，融合在山、水、城之间。

虽然鹏达·摩尔城周边还有一些旧改工程有待改进，配置有待改善，但是，以“更新单元”统一改造，将使得配套逐步完善，布局更加合理。从这个角度来说，与目前已经成熟的城区相比，龙岗中央商务区将有更大的潜力可爆发。

本项目虽远离深圳中心，但随着大运的到来、交通的不断完善、片区的倾力打造，其居于中央商业区却尽享自然景观、历史资源的黄金点，将会出现。（09）

鹏达·摩尔城：龙岗金融商务中心区规划

 南联片区规划

龙平片区规划

八仙岭片区规划