导读：
■全新LIVING MALL
■深圳三级制商业结构
■香港的Mall有两种层次
■深圳的Mall存在巨大空档
■摩尔城：体验式LM又一典范
一、站口物业、换乘枢纽，牢固LM基础
二、最大综合体内部园林+近处三公园，成就体验式LM
■深圳商业进入新阶段：摩尔城领航
正文：
■全新LIVING MALL
作为深圳5大带住宅综合体之一的鹏达•摩尔城，单凭深圳首个中户综合体、唯一的公园综合体、两个地铁无缝连接综合体之一、3#地铁沿线最大的展示面（285米）、深圳做工、用料与精装档次最高的中户物业、深圳消灭楼间距的中户亚军项目、深圳内部园林面积最大的综合体项目这些优势，在深圳综合体里，已数一数二。
今天这里想谈的是，摩尔城在集诸多优势下，还是深圳罕有具LIVING MALL（以下简称LM）功能的综合体。所谓LM，也就是生活型MALL，谈及这个要从MALL最发达的香港论起。从上世纪60年代开始至今，以1966年海运大厦为启蒙，香港至今已经建成有大大小小50个Mall。
如今，香港已经成为全球Mall密度最高的地区，因此香港的Mall领域，具有较强的可借鉴性，比如深圳的所有Mall，其实都可以从香港找到模本。
■深圳三级制商业结构
深圳的商业体系，由一站式商业中心（Mall）、中型商场（含百货、大超市批发市场）、便利店与小店铺（含专卖点、菜市场）组成，形成了三级制商业结构。而其中，Mall是商业链的最顶端。
Mall在深圳的发展，自罗湖金光华广场开始，之后又有了福田的中信城市广场、中心城、丽晶国际、C·C·PARK、国投山姆广场，罗湖的华润万象城、南山的益田假日广场、海岸城、花园城中心、保利中心等。如今，在深圳的六个区中，除盐田Mall还是一片空白以外，其余五个区都已经有了或在建有Mall（5万㎡以上），数量21个。
由于Mall在规划、设计上，具有先进性，在功能上具有复合性，因此不单成为消费的场所，更成为了市民得到情感、社交、新知的综合性体验空间，迅速占有了商业枢纽的地位。但综观所有的这些Mall，在功能定位上，都偏重于商务或家际礼仪式聚会，与日常生活有相当的距离。为什么要关注到这一点？
■香港的Mall有两种层次
香港的Mall有两种层次，房地内参将香港的Mall分为“消费者身边的综合体”LM与以商务客户与礼仪性需求为核心的商务型Mall两种，其中50家Mall中、地铁上盖的占70%，LM占40家比例为80%：
商务型Mall偏重商务和礼仪需求，面向区域型、全港型甚至国际型客户，比如面向城际与金领的IFC Mall和天空之城主题的朗豪坊，这些商务礼仪型Mall，建筑面积普遍在10万㎡以上，但都没有超过20万㎡；LM则偏重家庭的日常需求，比如海洋主题的青衣城、太古城、沙田新城市广场等偏离商务中心的地铁上盖均属此类，这些Mall建筑面积都在5~10万㎡之间，而且上面都是住宅，业主下楼就可以购物、休闲。
其中，香港太古城凭借地铁总站优势，带动香港Mall进入娱乐化阶段，以家庭日常生活为中心，实现购物休闲一体化，香港商业因此全面变革。此后太古地产的另外一个项目又一城1998年开业，继承了地铁上盖的购物休闲一体化特色，香港LM体系因此形成。
■深圳的Mall存在巨大空档
从此，香港LM就有了一条规则：10分钟地铁行程之内的客源占60%，这是所谓的“一六定律”。这就只有着眼于居民的日常生活。LM的“一六定律”优势，及住宅+商业的组合，使住宅部分实现快速资金回笼，因此拥有比商务型Mall更高的租金回报率：7%~8%之间，而IFC Mall等商务型Mall则只有平均5%，可见LM的生命力、适应性之强。
房地内参www.BANQ.cn对照就发现，深圳目前的Mall格局存在巨大的空档，那就是光有商务型Mall而没有LM。深圳竟然没有一个Mall上面是大规模的住宅，周围也是以商务物业为主、住宅为辅。如果按照香港的经验，基本可以推断，随着地铁建设加快，深圳将进入LM时代。
LM的物理特征是：属“商业+住宅”综合体、周围住宅密集居民众多；而其客户特征是“一六定律”；其业态特征是概念、时尚、美食、休闲娱乐、影音及服务等诸多功能复合。这类Mall的出现，将使深圳再也无须专程驾车、正装到另外的区域享受Mall生活，而是休闲随意地、穿着拖鞋下楼就到了Mall中，只有这样，深圳的Mall体系才能算是完整了，市民的生活商业配套才算是赶上世界一流了。
■摩尔城，体验式LM又一典范
占地26681.88㎡、总建面130022.05平方米，涵盖住宅、商业、商务中心、文化娱乐四种产品形态的鹏达•摩尔城，因其优越的地理位置，占据公园和地铁的双优势，以及自身对商业的塑造，从而成就了其成为深圳LM的又一个典范。
一、站口物业、换乘枢纽，牢固LM基础
修缮扩建的深惠路即将开通了，深惠路与碧新路交汇的东南角就是鹏达•摩尔城。3#地铁的南联站就在项目楼下，并有风雨连廊（总投资2000万）将地铁站与项目相连，地铁与综合体无缝连接，深圳只有两个：一个是宝能•太古城、另外就是鹏达•摩尔城。业主坐地铁无须担心风吹雨淋，不错吧？
之外，在项目的东北方向，也就是沿深惠路向惠州方向，距离项目700米处就是3#地铁、12#地铁的换乘站---双龙站，800米以内拥有三个地铁站、其中有一个换乘站、并且有地铁站与项目紧密相连，深圳仅此一家！而这样一来，有了地铁的便利，自然带动人流聚集，同时居民出行半径也随之扩大，辐射范围扩大，交通发达是LM的重要基础，摩尔城占得先机。
二、最大综合体内部园林+近处三公园，成就体验式LM
鹏达•摩尔城偏西400米处是1.29平方公里的八仙岭山体公园，这是龙岗最大的城市公园，比龙城公园大了约20万平米。北面则是龙城城景、龙园公园（距离982米，面积15万平米），一片繁华。南面1600米处，则是2.68平方公里的正中高尔夫球场（龙岗植物园）。西南方向400米处，则是11227平米的龙富公园。
在项目楼下紧邻的东地块，则是3473平米的龙头公园（又称龙头广场），面积虽小，但是日常生活是足够了。同时，鹏达•摩尔城内设主题会所、泛会所、风情园林、游泳池等，均由易道设计，两者合计4万平米。4万平米的自身园林，是深圳综合体物业中最大的！临近公园是LM的较高形态，就连宝能•太古城也不具备，这种生活休闲享受，是摩尔城独有的亮点。
此外，鹏达•摩尔城商业中心前还将建设一个约55米宽的文化广场，设有儿童天地、滑轮场。其商业部分将涵盖购物、餐饮、娱乐、休闲、商务办公5大功能，如今，华润万家、麦当劳、面点王已进驻。这无不是未来LM功能发挥的重要场所。
■深圳商业进入新阶段：摩尔城领航
商务型Mall虽然有豪华装修，但单纯的商业化趋势及商务客户的因素，而显得风格过于冰冷刻板，普通大众的日常生活很远。而LM以服务区域社区为根本，亲情与生活化色彩浓厚，Mall成为区域市民生活甚至是家的有机组成部分，这是深圳30年来所一直缺憾的，别忘记，衣、食、住、行、乐不但是商务型Mall，也是LM所能够解决的。
实际上，在欧美国家，最多的Mall都是生活型的，建筑规模平均在５~10万㎡之间，具备空间与尺度上的人性亲近感，深圳没有必要一窝风地扎堆商务型Mall，就目前及未来相当长的时间里，LM空间更大，更有待挖掘，世界毕竟是以生活为本的。
而在2010年，深圳东的罗湖太安片区，及深圳西的南山深圳湾口岸片区，如今在龙岗片区，各自都将出现这样的LM，他们就是宝能•太古城、百仕达•喜荟城、鹏达•摩尔城，深圳的商业也因此进入一个新的阶段，深圳的Mall体系将因此而完善，而那些具有先见之明的人们，将率先享受到比肩香港的Mall生活。（03）