导读：
     ■智慧广场C栋被整体收购
     ■保险资金被允许进入商业地产
     ■商业地产获得青睐的必然
     一、商业地产适合大资金投入
     二、保险资金不能投资创业风险基金
     ■天量险资，全城4处被看好
     一、智慧广场
     二、振业国际商务中心
     三、卓越·世纪中心
     四、鸿隆·世纪广场
正文：

■智慧广场C栋被整体收购

从以住宅为代表的民用品投资，转向以商办、商铺的生产力投资，是房地内参www.BANQ.cn早在2009年底《悲观者2010将无处可去：一十年代五大质变》www.banq.cn/html/8346.htm一文中，公开发表的观点。而随着时间的推移，商业地产投资的趋势也越来越明显。

据市场消息透露，标准层面积1355㎡，由两套678 ㎡等面积户型组成的智慧广场的C栋写字楼，某公司有整体收购的意向。事实上，在4·17新政出台后，在商业住宅住宅受到打压的同时，商用物业却迎来新的发展机遇，投资商办、商铺成了不可逆转的趋势。

房地内参www.BANQ.cn这一早前作出的方向性的趋势判断，也开始逐渐被人们认可。如今，这一事实得到了进一步的驱动。那就是，保险资金进军商业地产的资格，已经得到了保监会的正式确认。

■保险资金被允许进入商业地产

房地内参获得最新信息，9月5日保监会正式对外发布《保险资金投资股权暂行办法》和《保险资金投资不动产暂行办法》。两个办法在明确规定保险公司不能投资商业住宅的同时，允许其进入商业地产。另据办法规定，在具体投资比例上,办法指出，投资不动产的账面余额,不高于本公司上季度末总资产的10%。

这也就是说，保险业能够流入市场的资金可以达到接近上季度末总资产的10%。2010年1-7月保险业经营数据显示，保险公司资产总额4.56万亿，按投资于不动产的账面余额不高于上季末总资产的10% 计算，保险资金可投资不动产的规模达到4500多亿元。要知道中国的商业地产2009年上半年总投资额也就在2000亿元左右，全年在3500-4000亿元左右。

当然了，并不是所有的保险资金都会流入商业不动产。从国际经验来看，成熟市场的保险资金中约三成是投向商业物业。按照这个比例，2010年下半年能够流入商业地产的保险资金大致在1400亿元左右，这几乎可以买下全国当年50%的商业地产，这将带来商业物业跳跃式的发展。

■商业地产获得青睐的必然

一、商业地产适合大资金投入

仅仅证明有1400亿元的天量资金，能在理论上流入商业地产，对于投资者决定策略是远远不够的。要想使1400亿元的天量资金能够流入商业地产，必然也就要求商业地产具备吸纳险资的理由。

对于企业等机构客户来说，商业地产一般规模较大，集中管理，出租和出售均是以栋或层为单位；而住宅市场则针对个人，分散管理，对于资金量盘大的保险资金，住宅类物业并不适合，而目前商业地产是少有的具有租赁回报的地产品种。从而在本身的特点上，险资投资商业地产是优于商业住宅的。然而这还不够。

二、保险资金不能投资创业风险基金

根据《保险资金投资股权暂行办法》规定，在股权投资方面,保险资金只能投资产业处于成长期、成熟期或者是战略新型产业,或者具有明确的上市意向及较高的并购价值的股权。这也进一步明确了险资是不能够流入商业住宅的，而成熟型的产业投资将被看好。

之前房地内参在《母品房产：收入为何赶不上房价？》http://www.banq.cn/html/9522.htm一文中提到的“母品房产”这个概念。所谓“母品房产”，是指供劳动者、服务者就业，并获取收入后再有能力去购买普通房产（住宅）的场所（商办、商铺）。

这就是说，相比起商业住宅，商业地产即“母品房产”是更为成熟的，是生产型、商业型房产，而普通住宅是“附品房产”。所以，以商办、商铺为代表的“母品房产”，实际上就是整个楼市中的“重型化资产”，是进入“人力内化”以后的最大受益品种。从而在事实上，将险资的不动产方向“赶”向了商业地产。投资成熟的商业地产，理应获得更多期待。

■天量险资，全城4处被看好

那么这么一来，在1400亿元的天量保险资金的涌入下，在商业地产投资日渐成熟的趋势下，险资进入商业地产将逐渐成为事实的存在。商业地产市场一旦吸纳天量保险资金的涌入，将拉动商业地产的市场需求，在长时期内商铺商办租金的上扬将不可避免。

房地内参www.BANQ.cn来算一笔帐。假设保险公司按10%的上限投资不动产，预期理论年回报率7%，以可投入的1400亿元来计算，年回报达98亿元。高额的利润回报使得投资商业地产将成为保险资金投资的重头戏。而对于深圳这样一个一线大城市，能够获得险资的注入的总额将在全国首列，深圳的商业地产将获得长足的发展。

那么在这个投资拐点来临的大形势下，是继续习惯以质疑或抵触的心态，忽略观点、结论的专业性与参考性价值，导致失去诸多良机呢？还是先人一步，抢占时机，果断投资呢？以下4处：智慧广场，振业国际商务中心，卓越·世纪中心1栋，鸿隆·世纪广场，将为商业地产的投资带来福音，其市场估值被看好。

一、智慧广场

对于处在与华侨城地产天鹅堡隔侨香路路对望的智慧广场，是容积率与密度最低的写字楼、全城唯一低密度豪宅式商务空间，也是深圳史上绿化率最高、自身绿地最大、最实用的写字楼项目。而开头之初提到的某公司整体收购智慧广场C栋的意向，这也是对其产品的最好印证。

二、振业国际商务中心

处于前海中心的振业国际商务中心，是目前区域内仅有的在售的商业地产，其以深南大道的西起点为引线，规划中的前海中心作基础，为振业国际商务中心带来源源不断的发展动力。而对于投资者来说，未来几十年内都将获得持续的升值潜力。

三、卓越·世纪中心

处于福田中心区商务区的卓越·世纪中心，因其本身优良的品质，再加上中心区二手写字楼项目因存在面积等各方面的限制，从而导致大部分高端企业一直在苦苦找寻在中心区的新写字楼项目，从而使得卓越·世纪中心将其最后一栋持有不卖！这也愈发彰显了世纪中心的弥足珍贵。

四、鸿隆·世纪广场

位于深南大道东的鸿隆·世纪广场不仅是深南大道东的头排物业，而且还是深港主要轴线的黄金交叉十字路口物业。鸿隆•世纪广场中小户的项目性质，以及占据的核心区位优势，在深圳的东部区域17.81万家的中小企业534万㎡的需求量的驱动下，要说不获利好，在理论上是说不通的！（06）