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投资分析
70年内买一送四:尽算玉湖湾的大帐

作者:室介屋笈 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2010-09-09 15:05:31点击5941


导读:
      ■玉湖湾:2010仅见的千客会
      ■赠送比例至大的新盘
      ■购买成本:账面价与实际价相差最大的中户大盘
      ■最省的中户大盘:70年内买一送四!
正文:

■玉湖湾:2010仅见的千客会

滨海高尔夫双景观中户大盘玉湖湾位于宝安中心区碧海片区,于2010年8月8日已开放营销中心,目前已经吸筹千个,并开展3000万人才置业计划。根据房地内参www.BANQ.cn资料显示,玉湖湾总用地38546.07㎡、总建面92510㎡、容积率为2.4,比红树西岸3.2的容易率还低了25%。

玉湖湾此次推出的产品有七栋30层高层住宅,2栋10层小高层,1栋10层公寓。建面中,住宅建面75689.82㎡,商业建面12400㎡,公建配套设施620㎡(社康中心400㎡、垃圾收集站60㎡、再生资源回收站100㎡)。

玉湖湾的优势之一在于,其赠送比例非常之高,因此这将使实际价格与帐面价格之间产生巨大差异。本文将针对赠送比例、账面价格与实际价格、购买成本等方面的数据,对玉湖湾进行一次参考性的算账实验。    

■赠送比例至大的新盘

根据房地内参www.BANQ.cn的资料显示,玉湖湾除南面两栋为10层板楼外,北排全部都是2梯4户的南向板楼通透设计,根据现场仔细的考查,房地内参得出了这样的结论:玉湖湾是深圳史上赠送比例最大的项目。

87-90㎡的2房可以改为4房或者5房,86-88㎡的2房可以改为3房,76-80㎡的2房可以改为3房,42-43 ㎡的公寓可以1改2等等,两房变四房甚至五房、三房变五房在这里层次不穷,通过巧妙的内庭院、镂空、挑高等设计手法,达到了从送面积到送房间的飞跃。

按照以往经验,我们觉得这里的每套可做房间使用的面积(而非只能看不能用的面积),占每套建面的比例应该在30~45%之间!赠送比例大,尤其是可使用赠送比例大,实质上将大大减低购房者的成本负担,实际房价也就因此大大降低了。

■购买成本:账面价与实际价相差最大的中户大盘

通过对玉湖湾的考察,房地内参得出了每套可做房间使用的面积占每套建面比例在30~45%之间,是深圳史上赠送比例最大的项目。那么赠送30~45%的比例,究竟可以节省多少?

为了计算方便,现在我们假设一套100㎡的户型,按照项目本身具备的资源条件与产品素质,其市面值应该按2万/㎡的价格计算,取赠送比例中间值40%来计算,那么一套房子的价格为200万。赠送的面积为40㎡,则房间实际使用面积为140㎡。购买140㎡的房子所需价格为280万。

也就是说,现在购买100㎡的房子就相当于拥有的140㎡的面积,140㎡只需200万。那么由此可以得知实际使用面积单价为200万/140㎡=14285元/㎡,从而每㎡购买价格节省了20000-14285=5714元/㎡,总共省下了5714*140=80万,节省了80/200=40%之多。通过赠送面积相当于打了71折!

■最省的中户大盘:70年内买一送四!

高达30~45的赠送比例,还不仅仅是接生购置成本这么简单,更节省了未来的使用成本与持有成本,实际购买成本、使用成本、持有成本等综合成本的节省,就使玉湖湾成为近三年以来深圳最省的住宅。高赠送(100㎡按40%的赠送比例计算)有几点好处:

1、物业管理成本:以2.8元/㎡计算,节省了40*2.8/100=1.12元/㎡·月;2、本体维修基金:以0.25元/㎡计算,节省的就是40*0.25/100=0.1元/㎡·月;3、购房契税:按3%算,100㎡总价200万需要缴纳6万,140㎡总价280万则需8.4万,省去了2.4万;4、上述计算的购买成本,节省了80万。

合计每㎡在70年使用期限内,节省总计是:(1.12+0.1)*12*70*100+800000+24000=926480万。相当于70年内的单位面积节约是926480/140=6618元/㎡,926480/2000000=46%,相当于54折,接近于买了一套送一套,而如果考虑到未来的房产赠送,相信70年内应该是一送四的概念了!

玉湖湾集中了稀缺的海景、GOLF景、岛景、公园景、山景、湖景,而享受这个中户大盘却无须离开城市中心区,从而又将省去一大笔的交通成本、时间成本的费用。当然了,如果加上购入如此的超值空间所带来的心情收获,那么节约的成本还能计算吗?(06)


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评论者:bravo
上周末去看了一下,每5分钟要一班灰机,灰来灰去的,声音不小。
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评论者:hailang778
飞机噪音影响如何?
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评论者:过客
忽悠 比如说省的契税这块,深圳这边不仅仅是按面积计算 非普通住宅的 单价 超过 12600每平 是要按3%收取契税,并且以后是有营业税的。会增加二手的购房成本,
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评论者:sztangxy99
这样的文章与老师的专业精神太不相符了,唉
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评论者:过客
容积率2.4,总送率40%, 实际的容积率2。4X1.4=3.36. 这样算对不对
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