导读：
      ■玉湖湾：2010仅见的千客会
      ■赠送比例至大的新盘
      ■购买成本：账面价与实际价相差最大的中户大盘
      ■最省的中户大盘：70年内买一送四！
正文：

■玉湖湾：2010仅见的千客会

滨海高尔夫双景观中户大盘玉湖湾位于宝安中心区碧海片区，于2010年8月8日已开放营销中心，目前已经吸筹千个，并开展3000万人才置业计划。根据房地内参www.BANQ.cn资料显示，玉湖湾总用地38546.07㎡、总建面92510㎡、容积率为2.4，比红树西岸3.2的容易率还低了25%。

玉湖湾此次推出的产品有七栋30层高层住宅，2栋10层小高层，1栋10层公寓。建面中，住宅建面75689.82㎡，商业建面12400㎡，公建配套设施620㎡（社康中心400㎡、垃圾收集站60㎡、再生资源回收站100㎡）。

玉湖湾的优势之一在于，其赠送比例非常之高，因此这将使实际价格与帐面价格之间产生巨大差异。本文将针对赠送比例、账面价格与实际价格、购买成本等方面的数据，对玉湖湾进行一次参考性的算账实验。    

■赠送比例至大的新盘

根据房地内参www.BANQ.cn的资料显示，玉湖湾除南面两栋为10层板楼外，北排全部都是2梯4户的南向板楼通透设计，根据现场仔细的考查，房地内参得出了这样的结论：玉湖湾是深圳史上赠送比例最大的项目。

87-90㎡的2房可以改为4房或者5房，86-88㎡的2房可以改为3房，76-80㎡的2房可以改为3房，42-43 ㎡的公寓可以1改2等等，两房变四房甚至五房、三房变五房在这里层次不穷，通过巧妙的内庭院、镂空、挑高等设计手法，达到了从送面积到送房间的飞跃。

按照以往经验，我们觉得这里的每套可做房间使用的面积（而非只能看不能用的面积），占每套建面的比例应该在30~45%之间！赠送比例大，尤其是可使用赠送比例大，实质上将大大减低购房者的成本负担，实际房价也就因此大大降低了。

■购买成本：账面价与实际价相差最大的中户大盘

通过对玉湖湾的考察，房地内参得出了每套可做房间使用的面积占每套建面比例在30~45%之间，是深圳史上赠送比例最大的项目。那么赠送30~45%的比例，究竟可以节省多少？

为了计算方便，现在我们假设一套100㎡的户型，按照项目本身具备的资源条件与产品素质,其市面值应该按2万/㎡的价格计算，取赠送比例中间值40%来计算，那么一套房子的价格为200万。赠送的面积为40㎡，则房间实际使用面积为140㎡。购买140㎡的房子所需价格为280万。

也就是说，现在购买100㎡的房子就相当于拥有的140㎡的面积，140㎡只需200万。那么由此可以得知实际使用面积单价为200万/140㎡=14285元/㎡，从而每㎡购买价格节省了20000-14285=5714元/㎡，总共省下了5714*140=80万，节省了80/200=40%之多。通过赠送面积相当于打了71折!

■最省的中户大盘：70年内买一送四！

高达30~45的赠送比例，还不仅仅是接生购置成本这么简单，更节省了未来的使用成本与持有成本，实际购买成本、使用成本、持有成本等综合成本的节省，就使玉湖湾成为近三年以来深圳最省的住宅。高赠送（100㎡按40%的赠送比例计算）有几点好处：

1、物业管理成本：以2.8元/㎡计算，节省了40*2.8/100=1.12元/㎡·月；2、本体维修基金：以0.25元/㎡计算，节省的就是40*0.25/100=0.1元/㎡·月；3、购房契税：按3%算，100㎡总价200万需要缴纳6万，140㎡总价280万则需8.4万，省去了2.4万；4、上述计算的购买成本，节省了80万。

合计每㎡在70年使用期限内，节省总计是：（1.12+0.1）*12*70*100+800000+24000=926480万。相当于70年内的单位面积节约是926480/140=6618元/㎡，926480/2000000=46%，相当于54折，接近于买了一套送一套，而如果考虑到未来的房产赠送，相信70年内应该是一送四的概念了！

玉湖湾集中了稀缺的海景、GOLF景、岛景、公园景、山景、湖景，而享受这个中户大盘却无须离开城市中心区，从而又将省去一大笔的交通成本、时间成本的费用。当然了，如果加上购入如此的超值空间所带来的心情收获，那么节约的成本还能计算吗？（06）