导读：
       ■第二响开山炮：罗湖重生计划通过
       ■罕见的疯狂烧钱大戏
       ■继续疯狂，罗湖已经很久没疯了！
       ■烧钱戏解读：住宅与商办事重要角色
       ■跟庄走吧，准没错的
        一、住宅物业：金色半山获益
        二、商业物业：世纪广场占优
正文：

■第二响开山炮：罗湖重生计划通过

9月10日在深圳政府五届十一次会议上传来好消息，之前在8月11日罗湖区向市委市政府提交的《关于建设国际消费中心的行动计划》，已经获得审议并原则通过。罗湖将重新定位，全面建设国际消费中心。

根据《行动计划》，未来5-10年，罗湖拟通过城市更新，累计完成固定资产投资2500亿元，在现有产业空间近1500万平方米的基础上，计划新开发产业及配套空间2230万平方米，其中新增产业空间1430万平方米，从产业空间上再造一个罗湖。

1980年8月26日，深圳经济特区宣告成立，罗湖山上的炮声令人热血沸腾。笔者适逢其缘，在特区成立30周年之前来到深圳，亲身经历了30周年的欢潮，为深圳每一处可喜的变化而欣喜不已，而现在2500亿元的固定资产投资，无异于第二响开山之炮。

■罕见的疯狂烧钱大戏

作为一个已经发展了30年的区域，罗湖区已经变得相当成熟，给我们的印象往往有种老弱病残的感觉。而现在特区30周年刚过没多久，罗湖就砸出了2500亿元来搞建设。太久了，深圳等这个已经等了太久了。2500亿元是什么概念，对比之后就清楚了，就知道为什么此次罗湖上演的是疯狂的烧钱大戏了。

罗湖区总面积是面积78.36平方公里，发展到现在，你随便找到一份地图，都可以发现整个区域已经开发殆尽，想找出一片空地是非常难的事。现在即使假设还有10%也就是7.836平方公里的土地可以开发，2500亿元砸过去，就等于每平方公里砸319亿元。

一张一块人民币的面积大概是0.00882平米，铺满一平米需要113张一元钞，铺满一平方公里需要11338万张一元钞，也就是1.1338亿。而现在砸了2500亿元（25000000万元），就可以铺满2204平方公里，整个深圳的面积也才1953平方公里，罗湖是78.36平方公里，那么罗湖投资的2500亿可以铺满整个深圳，28湖！

■继续疯狂，罗湖已经很久没疯了！

可能还不够疯狂。景德镇准备在5年内投资50亿元人民币，打造景德镇陶瓷基地，而罗湖投资的2500亿元就可以造出50个陶瓷基地；北京奥运会场馆建设花费了130亿元，罗湖的投资可以建设19个奥运会场馆。

再举个例子。2008年武汉市全年完成投资1582.2亿元进行建设，武汉市总面积8494平方公里，相当于每平方公投资0.186亿元。而罗湖区总面积是78.36平方公里，2500亿元的投资，相当于总投资是武汉市的1.58倍；每平方公里投资319亿元，是武汉市每平方公里投资的1715倍！

再回到深圳来。深圳现在投入运行的有罗宝线（1号线）和龙华线（4号线），全长21.866公里（以2004年运行线为准），地铁的造价每公里在6亿元左右。罗湖的2500亿元的投资就相当可以建设417公里，是运行中地铁长度的19倍！

■烧钱戏解读：住宅与商办是重要角色

根据《行动计划》，未来5-10年，重点产业片区和重点项目建设是罗湖集聚产业、做足市场、繁荣市场，打造国际消费中心的根基所在。罗湖计划重点推进以下五大产业片区建设：

一是笋岗―清水河新商业商务中心区和金融后勤服务基地建设项目；二是“金三角”金融商业核心区建设项目；三是水贝―布心珠宝时尚产业总部和设计营销中心及旅游购物目的地建设项目；四是莲塘互联网产业园和口岸服务区建设项目；五是深南东商圈建设项目。

对于此次《行动计划》，无论是将笋岗―清水河片区改造建成深圳新的商业商务中心和总部基地，还是“金三角”金融商业核心区建设等，归根到房地产的投资，将被浓缩到以下两个方面，一个是住宅物业，一个是商业物业。因为住宅满足人的休息睡眠，商业物业满足人们的商务办公需求，构成了烧钱大戏的重要角色。

■跟庄走吧，准没错的

在赌博里，往往会出现这样的情况，当庄家通杀的时候，往往是要跟着庄家走的。现在的罗湖区政府就是这样，它摆出了一盘价值2500亿元的庄。在这个时候，你是想与政府反着来，还是想跟着政府一起赚钱呢？2500亿元，应该没有谁有这个资本来跟政府抗衡。那没办法，跟着政府走吧！

不过再大的赌博也拿出筹码。那么罗湖这次能够拿出什么筹码呢？或者说罗湖的大手笔动作能够带活什么项目呢？根据去前文的分析，归根到房地产上就是住宅与办公的需求。而根据房地内参发现，与罗湖开发密切相关的万科·金色半山和鸿隆·世纪广场，将会成为罗湖的筹码。

在特区30周年的新起点上，罗湖以2500亿元的巨资进行战略转型，实现辖区的整体升级发展。对于每一个在深圳的人来说都是震撼心灵的鼓舞。尤其是对已经是或者潜在的万科·金色半山和鸿隆·世纪广场的业主来说，不仅收获感动，还将从中获得最实在的增值效益。

一、住宅物业：金色半山获益

笋岗-清水河片区将建成总部基地建设，意味着一大批实力强大、辐射范围广、影响力大的总部企业的积聚。而一个城市最稀缺、密度最高、最具价值的地方，往往就是总部经济所在地。总部经济所在地意味着资源集聚化、商业最大化、价值最大化。清水河就将成为深圳未来最大的总部基地。

对比福田CBD，之所以能够得到迅猛发展，与南山区有大量新增住宅配套的提供支持十分不开的。因为其在中心区自身没有相对应的住宅配套，向东至罗湖已无新增，只能向北、向东，而追求高端住区的人们，又只能去南山。那么对于未来将打造成深圳最大总部基地的清水河来说，向西福田置业无住宅供应，向东距离又太远，只能向北解决住宅需求。

向北有两个方向，布吉和坂田。但是布吉布吉如罗湖一样较早开发，可供应量少，同时居住档次、环境，人群结构等存在一定的负面影响，那么，就只剩下坂田。房地内参www.BANQ.cn观察到，作为连接清水河与平湖两地的清平快速，是一路无红绿灯的。

而使清水河总部基地的商务人流向北追溯住宅配套的过程中，第一个遇到的项目就是位于清平快速与布龙公路交汇处西北角的万科·金色半山。事实上，万科·金色半山至清水河总部基地只相距5公里，沿着清平快速，只需5-8分钟的车程，完全总部基地辐射范围。这样一来，位于坂田的万科·金色半山自然成为了清水河总部基地最快捷提供居住配套的楼盘。

二、商业物业：世纪广场占优

放眼罗湖，以人民南、东门以及万象城区域最为引人注目，被誉为罗湖的“金三角”商圈，房地内参www.BANQ.cn资料显示，集中了罗湖区约70%的百货、大型超市等商业经营网点，是深圳最大的商业片区。

而现在，根据《行动计划》“金三角”金融商业核心区建设项目，将拓展华润万象城周边改造范围，打造蔡屋围金融核心区和高端消费区；加快人民南片区改造，打造深圳品牌集聚的中高档消费区；深化改造东门片区，打造大众时尚消费区。这对于已经经历30年发展的罗湖来说，无疑将在核心区域再获新生。

不仅如此，加上水贝―布心珠宝时尚产业总部和设计营销中心及旅游购物目的地建设项目，莲塘互联网产业园和口岸服务区建设项目和深南东商圈建设项目，所有这些，将产生惊人的商办写字楼的需求。

而在目前的罗湖区域，尤其是“金三角”核心区域，在售写字楼的供应量少，能占据核心区域的更是稀缺。目前在售的鸿隆·世纪广场，处于“金山角”核心商圈，以其中小户的项目性质、占据的核心区位优势，将在罗湖重生之际，进一步被市场看好。（06）