导读：
      ■截止当前，VIP客户港铺已全售
      ■香港商铺过往成功的理由
      ■香港商铺未来看空的理由：未来港铺租金将跌50%
      ■深圳商铺的机会？
      ■日本经验：给民生以喘息，进军商物与豪宅吧！
正文：

■截止当前，VIP客户港铺已全售

2010年2月份起，房地内参www.BANQ.cn的个人VIP客户开始逐渐安排将在香港拥有的9个街铺（香港称“地铺”）放卖，到2010-9-13全部售出，期间香港商铺价格与租金都有了很大上涨。

不过，在香港售出商铺的同时，VIP们则从2008年开始大规模增持深圳商铺，如今深圳商铺已经有了100%的价格涨幅。其实目前深港两地现在商铺的租赁回报率是基本接近（深圳略高）的，那为何我们还会作出“卖空香港商铺、买进深圳商铺”的判断呢？

其实，甚至包括个别VIP客户在内，不少人对此非常不理解，有必要在此予以阐述。这就需要回答这样的问题：1、香港商铺过往成功的理由；2、香港商铺看空的理由；3、深圳商铺的机会？

■香港商铺过往成功的理由

香港商铺过往成功的理由，主要有三条：

1、香港是紧靠中国大陆的唯一免税港、自由港，很多货品在这里比原产地还便宜，且货品种类多；
2、大陆实施高关税政策，香港成为国人选择豪华便宜货的唯一去处；
3、港人收入高，带领了消费潮流，成为消费标志性城市。

■香港商铺未来看空的理由：未来港铺租金将跌50%

而香港商铺未来相对看空的理由，主要有4条：

1、大陆2003年假如WTO以后，关税逐步下降，未来5年内关税将降低到相应的低水平，香港优势必然萎缩；
2、内地人口素质提升、城市建设水平提升较快，并且必然将成为全球消费中心，将使香港相对优势逐步削弱。
3、香港已推出最低工资保障制度，去资本化的结果就是与内地越来越靠近，大陆人未来为什么还会经常去一个同质化的城市呢？
4、大陆关税一定会越来越低，香港的自由港优势因此并非永久性而是阶段性的，这是一枚定时炸弹！

综合以上因素，结合深圳的建设，那么现在具有吸引力的自由行就可能没有吸引力，那么自由行的客流方向必然逆转：

香港人应该更多地来深圳、而非相反未来（不是即时）香港的商铺将难以保持目前的租金水平，更将出现50%以上的降幅（未考虑通货膨胀因素的实际租金跌幅）！

■深圳商铺的机会？

而由于深圳更靠近大陆消费中心、熟悉大陆消费习惯，因此未来香港必然受大陆影响、而不象过往大陆受香港影响，在香港推出最低保障工资制度以后，深圳前海中心区建设关税自由港、货币自由港等措施，将是香港构成灾难性影响，而深圳在向高端制造业、服务业、金融业转换的过程中，第三产业比例将大幅度增加。

而第三产业大发展的到来，必然结果之一就是国民收入倍增、二就是商用物业租金大幅度提升。如果再考虑到深圳已是世界级的科技城市、金融城市、物流城市，那么未来这里将对科技潮流、物流趋势、金融走向构成重大影响。

这种影响力将对深圳的商用物业构成直接刺激，成为未来深圳楼市最大的价值点。大转变时期，一些针对过去的不合理的现象就将合理化：

1、比如类似华侨城波托菲诺（香山里、纯水岸）、万科·棠樾、和黄·观湖园、招华·曦城、深业鹏基·半山名苑、星河·时代、水榭山、兰溪谷、懿德轩、振业城、光大·锦绣山河、三正·卧龙山、地业·十五峯、大南山·紫园、光大·天骄峰景、宝能·太古城等豪宅价格不但将合理化、甚至还可能进一步上涨；

2、再比如类似鸿隆·世纪广场、振业国际商务中心等一手商办，以及卓越·中心大道等一手商铺，就将会实现租金倍增，从而将其现在高价低位化。而对于新规划而未来会核心化的区域--主要者如宝安中心区距地铁口500米以内的客流多的二手街铺，都将是大受益者

■日本经验：给民生以喘息，进军商物与豪宅吧！

1960年11月，日本池田内阁实施《国民收入倍增计划》，受益于该计划日本的零售业实现跨越式发展，收入倍增直接使日本零售业年均增长率达到了19.8%，成了继钢铁、电机、汽车、化学等之外又一支柱产业，发展速度是所有行业中的第二名。

而零售业就个体投资来说，受益最大的就是商铺。不但是零售，日本国民消费需求日趋多元化，日本出现世界级商铺，也是在该计划实施十年内出现的。中国目前正处于类似阶段，尤其是深圳、上海此类城市，将是商业发展的最大赢家。

普宅不要碰、豪宅可加码、商铺应多买，这就是现阶段房地内参www.BANQ.cn的投资建议，仅供各位参考！最后提醒，其中绝大多数意见属有VIP合作条款约束而延后发表的，但是时至今日，我们依然坚持同样的判断，希望你离开普宅给民生以喘息，进军商用物业与豪宅吧！