导读：
      ■香山里大卖的原因
      ■存量房集体去豪化
       一、物业管理费固化
       二、车位配置公交化
      ■中信红树湾的残酷去豪：人的家要好、车的家要够，才真豪！
正文：

■香山里大卖的原因

2010-9-18，波托菲诺·香山里1期开盘，这是417新国十条严控后深圳第二家开盘的豪宅新盘，之前的是大梅沙某别墅项目，香山里1期带精装均价3.8万/平方米，起价2.8万/平方米。

相比之下，香山里1期在整个波托菲诺豪宅区中，由于最靠北、容积率也相对较高，因此并非其中最顶级的品种，但是，结果香山里1期5栋529套主力户型159-177平方米的大户型，到开盘第二天就收金超过18亿、售出260套、大卖5成多，创下华侨城地产售楼史上的历史之最，这也是深圳自2008年以来的最高的单盘开盘成绩。

为什么会创出史上之最？除去华侨城定价合理（比如说带5000元/平方米的精装），以及2009-3-16房地内参首次公开《深圳17年来最急告：深圳楼市2010的定时炸弹！》www.banq.cn/html/6921.htm、2010-4-2发布《2010推盘头潮将现：特区豪宅告急！》www.banq.cn/html/8786.htm的原因之外，其实还有其它原因。

■存量房集体去豪化

各位看看最近公开的土地出让，全部局限于普宅，深圳的造富速度举世罕见、豪宅供应却逐步走低，定时炸弹现在似乎有引爆的苗头。不过，就此而外，我这里还要提醒各位关注以下重要原因：

一、物业管理费固化

大家都知道，在市场化的深圳，物业管理收费却是计划经济的做法，是存在管制的---政策管制和民意管制。现在深圳几乎全部小区，都实施了物业管理费的固化制，卖的时候多少标准，卖出后十年也还是这个标准。

在通胀和个项成本如此快速地提升的情况下，存量老小区物业管理费固化，必然表现出物管水平越来越差的走势。而民智尚昧，太多的人还是希望要有好的管理、收费却不答应提升。在这种情况下，身价允许的人必然会抛弃老小区。当几乎所有小区都是如此时，可以想见想逃离老小区的人有多少？！

华侨城区域内的房产是幸运的，因为华侨城几乎是深圳唯一高举高打的小区，从一开始就面对富豪，因此收费标准一直比较高，因此管理水准可以得到保障。这是香山里及华侨城区域内的房产为何一直大卖的潜因之一。

二、车位配置公交化

深圳2009年之前的存量房，99%属于公交时代的规划。2005年之前的旧城市规划标准，是200平米配一个车位，2005年之后至今，规划标准都是100平米一个车位。深圳绝大多数的小区都是按照这个标准去规划和配置车位的。放在公交时代，这是够用的。

但显然，深圳已经快速地进入到私家车时代，购买商品房的人，几乎家家都有车。而中国人刚刚享受到汽车文化，要求深圳人象西方人一样开始抛弃汽车、选择其它交通工具，起码还需要十年甚至更长的时间。也就是说，深圳每天400辆的上牌速度还将持续。

在这种情况下，包括某些别墅在内（因为也有很多别墅是每栋一个车位），95%的商品房小区的车位都严重不够，各位现在如果注意看报的话，其实已经可以发现基于车位的矛盾越来越多。实力不够的人会忍、而一旦实力够了，为什么要忍？！

■中信·红树湾的残酷去豪：人的家要好、车的家要够，才真豪！

各位再深想想，物业管理费固化、车位配置公交化这两个条件叠加起来，几乎将深圳99%的现有房产都瞥除出豪宅序列了。所以1.92：1高车户比（停车位1018个，总户数529户）、物管费收得高的波托菲诺·香山里1期，就会对这些人构成巨大诱惑，替代品太少！

举几个实事求是的例子吧。在福田，之前赫赫有名的东海花园，车位配置问题是导致这个小区去豪化的重要原因。又比如更残酷的例子：在南山，中信·红树湾花城现在入住率还在65%以下，所以车位还是够用的。一旦什么时候入住率突破70%，这里的车位就将不够。

当中信·红树湾花城此类的新房产都将去豪华，深圳还有及个小区具备成为私家车时代豪宅的条件？！就在中信·红树湾花城的南面，就是车位户数比1.46：1（车位1900个、总1302户）的红树西岸，红树西岸之所以比中信红树湾花城贵，而且确实客户都是真正的豪客，原因之一就在于车位置。

在红树西岸，奔驰、宝马成为普通车，保时捷、法拉利、兰博基尼、悍马、路虎等等等等太多的车价超过房价，港澳台等外籍人士、内地开发商及政治商高官等来自北方、西南及华南各省的车牌占了很大比重。香山里1.92：1的车户比，比红树西岸的1.46：1高了32%，具有了绝对优势！人的家--住宅要好，车的家--车位要够，才可以在未来十年以上的时间里成为真豪宅。