导读：
■929：全球最严厉住宅政策在中国！
■第三宅禁贷禁购：犹如疾驶车辆忽然脚刹、手刹、P档一起上！
■商铺独奔：杠杆效应最大品种、史上最优相对条件
■违背规律的两个提醒：建筑质量大倒退、楼市效率大倒退！
正文：
■929：全球最严厉住宅政策在中国！
自2004年开始，房地内参就开始通过各种途径呼吁以“代建代管”制（政府委托企业开发保障房）来迅速扩大保障房供应。令人欣慰的是，深圳在本月已经开始实施此政策，万科、金地、招商等房企已经获得保障房项目。
只要保障房建设速度加快，就可以缓解商品房市场所受到的额外社会道德压力。但可惜，代建代管制实施得还是太晚，真正要起效还需要两年以上的时间，导致社会住宅供应依然偏少。进入9月份，商品房市场迅速回暖，直接导致国家有关部位在2010-9-29出台进一步严控政策：
1、房贷：首套住宅首付3成、二套5成及1.1倍基准利率、三套住宅禁贷、消费性贷款不得转用于购买住宅；
2、限购：住宅房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，一定时间内可限购。
3、限期：捂地一年以上不许拍地、土地三年内限期开发竣工
4、加税：房地产税将落实并推广到全国，定价过高项目清算和稽查土地增值税，出售自有住房并在1年内再购房者不再减免个税。
5、出地：增加住房有效供给，加大中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。房价上涨过快的城市，要增加居住用地供应量。
全球最严厉的住宅市场政策，已然出现于我国，我国住宅房价在此环境下能够依然稳定，实在是一大奇观。而房地内参www.BANQ.cn获得的权威消息还有；1、如有必要，深圳等高房价城市将直接停止办理第三套住宅的过户登记手续，即使是一次性全款购房，也不允许过户，直接限购。2、如房价脱疆，对大面积及豪宅则可能全面停止按揭政策，只认房！
■双限双认再双禁：犹如疾驶车辆忽然脚刹、手刹、P档一起上！
上述措施中，如果以家庭为单位实施三套住宅禁贷、限购，那么这项政策影响巨大。但奇怪的是，此次通过各媒体发布的消息，并没有说明是什么部位、部门的意见，只称是“有关部门”，这是非常罕见的，难不成是9月份房价高涨导致的急就章？2010-9-29晚，某房企总经理及总监、房地内参专业成员4人聚餐圣庭苑凤凰楼。
席间，中央刚刚公布的第三宅的禁贷与禁购政策成为主议话题，而两家媒体的采访电话也如约而至。首套住宅首付3成、二套5成及1.1倍基准利率这虽然是新政策，但此首付水平与香港相差无几，影响不大，可以忽略不计。由于住宅价格带动的主力是投资需求及豪宅，因此在双限双认之后，再行“双禁”（第三套住宅禁贷、可根据需要实施第三套房产的禁购政策（不予登记过户））影响巨大，我们即将生活在“双限双认双禁”的时代了！
如果禁贷政策能得到严格执行，那么这意味着住宅的投资杠杆效应归一，在溢价空间越来越小、住宅价格高企至此的情况下，住宅全领域的投资力量将迅速消失。房地产的主玩家其实不是房企与购房者，而是银行！银行不玩了，住宅市场就没法玩！当然此政策属于短期政策，一旦重新放开，则积蓄的力量又可能重新发威。
如果第三套禁购政策实施，那毫无疑问，宅价将迅速冰冻，一旦供应放量竞争加剧，就将在十年内第二度出现宅价下跌（第一次是2007年10月份~2008上半年）、当然前提条件是严格执行。而如果执行超过两年，就很可能是一次逆转性、拐点性的下跌！一旦“双禁”（禁贷禁购）真正严格实行，就犹如疾驶中的车辆忽然脚刹、手刹、P档一起上！不过请注意，以上均是对豪宅形成灭顶之势，而面对首次置业、首改型置业，则影响要小得多甚至没有影响。不过银行会不会通过抵押贷款的方式，变相支持购房；以及是否会出现假离婚潮以便购房等现象，则是需要关注的问题！根据“双限双认”半年以来的情况，银行变相支持购房、假离婚的情况是非常多的。
■商铺独奔：杠杆效应最大品种、史上最优相对条件
同时，国家严格严密地监控房价信号，出台如此严厉的政策，可能是人民币币值即将发生重大调整的前哨站，相信未来三个月内，人民币汇率出现比之前更大幅度的波动的可能性非常大，各位应该密切关注。而货币对外币值的变化，将直接影响相对的资产价格，这已经被太多国家所证实。
但是，双限双认双禁使住宅市场已经被实施封冻术，那么商用物业（简称“商物”，包括商铺、商办）就成为体现币值变化的唯一恒产！因此，住宅封冻、商物将迎来更大机遇。钱依然太多、投资品依然太少，而商物的交易政策、金融条件没有任何变化，其杠杆效应现在还大大超过了住宅，成为杠杆效应最大的品种。因此，商物尤其是其中的商铺，将成为人民币升值的受益的唯一恒产品种！
各位应该将自己的所有心思、所有眼光、所有供投资的现金，都集中到商物尤其是商铺上去！这一点虽然自2008年开始提醒VIP客户，2009年底开始提醒求迷，2010年年初开始提醒公众，这里还是再次重复一遍“万山应许一溪奔”，而这“一溪”可能就是商物！
■违背规律的两个提醒：建筑质量大倒退、楼市效率大倒退！
“捂地一年以上不许拍地、土地三年内限期开发竣工”，此政策肯定是大型的、注重生产效率的房企提出而被政府采纳的。或许政策其出发点、用意是好的，但毫无疑问，提出此建议的房企是极为自私自利的。建筑的创新、建筑的施工都有其规律，在国外，一栋楼边建边改、一建就十年的案例很多很多。
近些年来，深圳住宅建筑质量本来就已经大幅度倒退，空鼓、露筋、瘦钢、地条钢、开列、过度沉降、布筋密度稀释等质量问题越来越普遍，如果强行要求必须在拿地一年内就动工、三年必须竣工，那么这个规定其实是违背建筑规律的，就会鼓励垃圾建筑、快餐建筑、豆腐建筑的出现的，而建筑创新、精工细作、施工质量都将受到打击！
除上述对违背建筑规律的担忧外，对某些违背经济规律的做法，个人也比较担忧。比如说加税，我赞成参照香港做法征收差饷，这种征收物业税的做法，将使政府的财政来源从土地出让转向从租计征，政策行为就将与居民利益实现同向化。目前，关于房地产税没有任何细则、至今没有任何论证公示，弄得人心惶惶，面对人民的最大资产，如此作法是不恰当太轻率了的！
如果房地产税不是物业税的从租计征，那么就表明未来房地产的交易效率会下降，政策管制越严的领域，就越没有效率，价格就越难以发生实质性下跌，而其使用成本却会因为税务成本的增加而增加，效率会因为管制而下降、而效率下降价格会如何呢？严格意义上来说，租金才是住宅的价格、而房价应该是住宅的折现值！也就是说房租会进一步上涨，而房租的影响会更直接！所以，对于长期投资客来说，基于租金的光明前景，单纯抛盘的策略不一定是好的选择、但是不再购宅则是最好的选择！如果租金大幅度上涨，届时该怎么办？难道硬性规定“降租”、“降押”？来个“双限双认双禁双降”？