导读：
■深物业一只脚已踏在新旧交替的门槛上
■深物业通过置换获得的
一、前海中心区南T102-0237地块
1、地块就算不开发，转卖获利也可达2.4亿
2、创新式开发获利可达约8亿：不要忽略专业对于增值的影响
二、打造深圳次大的士公司没有诱惑吗？
■深物业通过置换失去的：房地产税，利空商物
■用大帐管小帐，勿被浮云遮望眼！
正文：
■深物业一只脚已踏在新旧交替的门槛上
2010年上半年，因股市继续下跌和楼市调控等影响，证监会收紧有关融资渠道，超过净资产50%的融资案都被搁置，如招商地产、ST兴业、迪马股份、万科、海泰等多家上市房企被迫终止或撤回资产重组、扩股计划，计划中的业务扩张计划受到影响。
为了避免重蹈覆辙、尽快将企业经营恢复到正常水平，深物业在7月20日果断用“资产置换+现金填补”的计划替代原需证监会审批的资产重组方案，既最大限制地实施了股改许愿（按深物业2009年净资产6.6亿元计，跨越3.3亿元的重组即触及严重资产重组的红线），又绕开了政策樊篱，使重组任务在两难情状中突围。
而只有直接或者间接地实现股改，深物业才能彻底丢掉历史包袱、业务才能更上一层楼。而本次计划调整，深物业的资产重组能有此突破，其实是国资部门、控股股东和上市公司审时度势、矫捷求变的配合之效，否则深物业的股改将继续被拖延，从而失去发展机遇。
按照新的“资产置换+现金填补”的计划，深物业置换获得的资产是：1、前海中心区南T102-0237地块；2、深圳市深新出租汽车有限公司100%股权；3、4000万人民币现金。深物业置换出去的资产是：1、闲置的惠州淡水物业城商铺；2、皇城广场及皇御苑部分商铺。不妨来算算，通过置换获得的、与置换出去的，深物业是得到得多、还是给出得多？
■深物业通过置换获得的
深物业置换获得的资产是：1、前海中心区南T102-0237地块；2、深圳市深新出租汽车有限公司100%股权；3、4000万人民币现金。
一、前海中心区南T102-0237地块
1、地块就算不开发，转卖获利也可达2.4亿
前海中心区，是深圳未来十年最重点的发展区域，也是中央寄予厚望的区域，温家宝总理就在前海中心现场说“这里是深圳的未来”！包括万科、金地、深业、华润等主要品牌公司，都在为还没有获得前海中心地块而忧心如焚，为此展开了密集的调研，希望介入前中开发。
在未来五年、十年，谁没有进前中，谁就没有资格在深圳自称主流，前中地块将是房企在深圳最具含金量的门票。可以说，深物业能够获得前海中心地块，是倍受羡慕的！即使不开发，单是将本地块卖掉，也能够实现起码8000元/平方米的楼面地价。
前海中心区南T102-0237地块计容积率总建面63661平方米，容积率小于等于3.2，也即是说，深物业卖地的话可以收获5.1亿，而深物业置入此地块估值为2.7亿元，获利可达2.4亿元。同时，证券分析者、或者普通的行业记者所没有理解到的是，房企本身还具有创造附加价值的能力。
2、创新式开发获利可达约8亿：不要忽略专业对于增值的影响
在前海中心区本地块周围，目前周边新房市价约16000~22000元/平方米，这些新房具有几个特点：1、车位配置全部都是每百平米1个车位以下；2、产品创新力度不大。深物业假设自己开发，可以以下几个创新直接提高产品附加值：
1）、每百平米配置2个车位，增强对私家车时代客户的吸引力，而能达到此配置的小区在深圳也屈指可数，必然创造求大于供的局面、提高议价能力。2）、加大创新能力，创造产品本身的稀缺性、增加赠送面积比例，深圳楼市创新空间还非常之大，单位面积提高5000元/平方米售价并不困难。
这一点对于非房地产业内人士可能难以理解，但是对于业内专家、专业企业来说，实现并不困难，因为规划条例本身的滞后性，就为产品的稀缺性创新留下了太多空间。那么也即是说，通过创新本项目实现2万元/平方米的售价、13亿的销售收入是完全可以做到的，而建造安装总成本在2亿、土地成本2.7亿，总成本约4.7亿，毛利将达8亿左右！
各位，深物业2009年净资产才6.6亿元、2010年一季度只有283.98万元净利润！单是这一地块就足以使其大翻升。对于这种小股本企业，要做活确实并不困难。
二、打造深圳次大的士公司没有诱惑吗？
深圳市深新出租汽车有限公司也被置换为深物业全资拥有。做惯了房地产的人，对只拥有120辆的士车的公司并不感兴趣，就算辆100万总值也就1.2亿，强烈建议深物业拿到手以后处理掉，收回这1.2亿。最近很多游资在收购的士牌照，深物业因此收回1.2亿没有问题，实在不行就搞个公开拍卖会，相信各地游资本将蜂拥而来吞食之。
虽然卖掉未尝不可，但其实上述文字确实有点开玩笑的味道。其实深物业名下现有全资子公司国贸出租，目前拥有出租车近千台（其中深圳有410台，合资企业广州分公司拥有585台），如果将深新出租整合进入国贸出租，一家拥有1115台的士车的大型出租汽车公司就此诞生，逼近深圳最大的的士企业--运发公司了！
其在深圳的市场占有率也因此得到提高，假设蛇物业将两家整合起来再卖掉，估计连香港的大房企都有吃下的欲望，就更不用说深圳那些钱多拿不到地的众多饥饿的民企了！1115台的士，能卖个什么价钱？估计11亿吧！
■深物业通过置换失去的：房地产税，利空商物
深物业置换出去的资产是：1）、闲置的惠州淡水物业城商铺；2）、皇城广场及皇御苑部分商铺。深物业置换出去的价值多？在讨论这个问题之前，我们不要忽略这样一个背景：房地产税即将恢复征收，而商物（商铺、商办）首当其冲率先征收。
一旦如此，商物将表现出两极化的特征：好商物将获得更大的溢价空间，而差商物由于租金低还要负担房地产税、将被众多拥有者抛弃。惠州淡水物业城商铺租金不高未来还将承担房地产税、物业税，毫无疑问属于差商物，回收2600万元是划算的，这是无须任何专业、任何调研就可以直接下的结论。关键在于皇城广场及皇御苑部分商铺。
论及这些商铺，要看深物业的历史。在历史上，深物业的国贸商场发生了太多太多的不堪回首的事件，深物业在写字楼层面是合格的，但是在商业经营层面却是不合格的。而商铺的价值主要看经营，因此皇城广场及皇御苑部分商铺脱离深物业，如果能够遇到好的经营者，这里才可以获得增值，因此置换出去其实是一件好事。
之外，皇城广场及皇御苑位居CBD南，CBD的商业对其存在较强的笼罩，商业灯下黑效应、商业虹吸效应不可忽视，也即是说，皇城广场及皇御苑的商业空间，其实早已经被CBD强力压制，未来空间不具备想象空间，2.8亿元置换出去并非坏事。
■用大帐管小帐，勿被浮云遮望眼！
深投控合计拥有深物业63.72%、379740905股的股份，也即是说深投控是深物业最大的利益关系人，深物业股改成功、深物业股票价格上涨，深投控收获是最大的，与资产现值不同的是，股票价格是未来收益的折现值，也就是说，深投控通过股票价格、而非通过资产现值受益，将是其最佳、最大的价值选择。
可以说，前海中心的地块没有给深深房、而给了深物业，其实相当于给了深物业一张面对未来5年的低价高值的前海门票，这是众多企业梦寐以求而不能不轻易获得的门票。也可以说，通过此地块的运作，再加上并不困难的产品创新，本地块就可以回收到超过深物业净资产的经营收入。
那些将前海中心地块看作“高风险的地产资产”的观点，一定不是专业的、行业的观点。而如果此种错误观点影响到届时的股东投票，那么深物业极其可能丧失掉重新崛起的机会，深物业以前被边缘化的业务原因，就是在国贸大厦之后，就再也没有拥有过核心地段的土地资产了，而前海中心一旦有了深物业的案例，就为其进一步在这块未来核心片区上争取资源奠定良好的基础！用大帐管小帐，勿被浮云遮望眼！