导读：
       ■“双限双认双禁”是怎样成为现实的？
       ■交易与租赁的流通性：住宅“价跌租涨”，政策该怎样？
       ■关于房价与房租的认识：反向特征，小心规律的报复
       ■同向性质的商物建议
       ■整体及宅市的5点建议
正文：

■“双限双认双禁”是怎样成为现实的？

中央417要求的“双限双认”政策、不到半年就已被各利益方的对策所对冲，如果没有这种“上有政策下有对策”的国情，9月份房价与交易量的快速上涨就不会出现、很多人与家庭就根本没有购房资格，国庆前“双限双认双禁”也就不会成为现实。

限贷限购、认房认人、禁三禁贷-----如果这些政策真正执行，其实房地内参www.BANQ.cn 
判断结局是一定的：楼市速冻、随即融冰、体解于崩、溃于低池。这无须专业、无须分析。但我国的现实永远比想象的复杂！如果我们能象《盗梦空间》一样在两个世界中自由来回、又或说能超光速在未来与过去之间穿梭，那深圳人就不会象现在这样迷茫。

而这种迷茫不是因为深圳人无能，恰恰是因为深圳人体验了近十年规律体现的历史，恰恰是因为深圳人已成为最具市场嗅觉、最具投资意识的群体，迷茫恰是因为深圳人有能！政策与结局之间的对应关系越来越错位、市场各项效率越来越低，深圳人直接、专业、理性的思维，只会对“双限双认”如此严厉的政策竟然会失效感到莫名其妙，市场已经表现出负激励特色。

■交易与租赁的流通性：住宅“价跌租涨”，政策该怎样？

目前，中国楼市已经进入政策管制时期，房地产的交易效率大大下降，“双限双认双禁”如真正执行的实质意义是，楼市的进入渠道与退出渠道都已被堵塞，房产的交易流通性进入30年来的最差时期。所以，如果此政策执行超过半年，后果将是自残性的！比如说市场供应量将下降、集中度将迅速提高、竞争度将快速下降---这些情况都与想买房的人无益！

“交易流通性”极低，而居住又是硬需求，那么毫无疑问，人们将只能向“租赁流通性”寻求居住需求的解决。原本只是未达实力购房的人租房的租赁市场，就会扩大为包括具备实力但被禁止购房的人，租赁市场的供求关系将向有利于放租方的方向转化，租金将表现出稳定小幅上涨的走势。

目前，房产租赁的各项税费比较高，而且还有继续走高的态势，这将促使租金上涨、并降低租赁流通性。因此，在控制交易流通性已经成为民意（虽然是错的！）的情况下，尹香武（半求，则达观）建议政府应果断尽快降低房产租赁的各项税费，否则租金的上涨幅度将可能加快，而租金上涨的影响会更直接、影响层面将向中低收入阶层扩散，这比房价影响高收入阶层带来的压力将更大！

■关于房价与房租的认识：反向特征，小心规律的报复

严格意义上来说，社会对房租与房价的认识，一直是不准确的。就住宅来说，这三点尹香武（半求，则达观）愿意提醒你：
1、房租是“住宅的使用价格”，属消费性质、属“租赁（使用、消费）流通领域”，影响全民。
2、房价则是“住宅的折现价值”，属投资与金融性质、属“交易流通领域”，影响希望理财与投资的人。
3、房价与房租可以表现出反向走势，比如房价涨但房租不变甚至跌、房租涨但房价不变甚至跌！

交易流通性是投资的首要指标，而“双限双认双禁”使住宅的交易流通性快速下降，因此投资期望的资金应该毫不犹豫地离开住宅领域！当然这种抛弃还在于目前的宅价与宅租之间不存在对应关系。资金抛弃宅市，那么如果政策执行超过半年，那么住宅价格必跌！但请不要小叫好，违背市场规律所受到的报复一定会更残酷。

住宅的交易流通性快速下降，那么居住领域的资金只能向“租赁流通领域”寻求落脚，国人何其多，住宅何其少！深圳目前只有约1亿平米的有效住宅（商品住宅、保障房），大约100万套（住300万人）！只相当于香港的1/3，而我们的常住人口比香港多！总人口更是相当于香港的2倍！原来承担缓冲功能的农民房，目前又面临大拆迁，哪个地方拆哪个地方的普宅租金就涨。

■同向性质的商物建议

按照目前的政策，商物（商办、商铺）成为唯一的交易流通性、租赁流通性都保留并顺畅的品种：交易没有时间限制，今天买明天卖都可以，成本没有变化，购买套数没有限制、贷款没有限制。同时，商物的杠杆效应依然保存4~5成的水平，在货币滥发、币值对外升值对内贬值的情况下，商物必将成为资金泻洪区、唯一投资区！

关于商物（商办、商铺）投资，简单提醒三点：

1、选择聚焦区域，商物所处地应该具有投资多、人流多，从而商家多，而商家多、资源就更聚集----这样的正向强化循环特点。在深圳，这种老街区不少但已经过了高峰期，宝中是起步性质的聚焦片区，值得注意。

2、商物业应远离布袋片区、郊区，只有创意产业的商物不受此影响。

3、商物的房租与房价与住宅不同，不可能具备反向特征，只能同向，也就是说，租与价一定是同涨同跌的。

■整体及宅市的5点建议

就整体楼市，如果政策真正执行并超过半年，那么房地内参www.BANQ.cn结论如下：

1、住宅市场将进入“房价跌租金涨”（价跌租涨）的阶段，未来社会极其可能为租金上涨寻找替罪羊：是谁炒起来的？

2、钱太多、现金太不安全，因此优质地段的商物将成为唯一的泄洪区，各位应该将研究功课的时间转向这里，关注租与价的关系。

3、即使政策执行，2006年及之前购入的住宅，将因租金上涨而受益，如不需现金，抛盘策略是不对的。

4、“双限双认双禁”一定是阶段性政策，一定会在某个时点取消。因此，如果你是足富者，我并不建议你慌乱，“傻福呆贵”---真正具有稀缺资源的第一居所性质的豪宅，是可以傻呆持有的！

5、市场集中度可能快速提高，对于大型上市房企是长远的利好，不要购宅了，但是购买她们的股票或许是不错的选择（我证券并不专业，但投资理通，仅供参考）。

6、政府目前楼市政策的跟进首要：尽快降低租赁税费，否则后悔会晚！