导读：
■价值更高价格稍低：高资源的蛇口怪象
■从一家天下到竞争之区
一、太子湾后方陆域将建保障房
二、华南最大邮轮母港、新海上世界
三、华美、地业，来与招商分杯羹
四、万科首进蛇口，招商的对手来了
■成多家天下：蛇口将成恢复性增长最快片区
正文：
■价值更高价格稍低：高资源的蛇口怪象
近期宝能太古城北区2期K栋开盘当天，68套单位基本售罄。回顾宝能太古城南区去年首次开盘，首日944套单位即售罄；同样北区E栋也在开盘当天售罄。为什么宝能太古城等后海楼盘的销售受到如此热捧，而蛇口同属南山、地段更优、资源更好（山、海、城、港、园），整体销售情况却相对稍弱？
这即有民智尚昧的问题，也有片区自身的市场因素。对比之下，房地内参www.BANQ.cn发现，宝能太古城所在的后海湾片区汇集了包括宝能、华润、三湘、卓越、皇庭等多家房企，且不少大型市政配套（体育馆、歌剧院、艺术馆）聚集。
而蛇口，作为招商的大本营，在该区域内拥有约200万平方米的土地储备，仅海上世界片区和太子湾片区就约有117万平方米。蛇口可谓是招商一家之天下。也正是如此，招商在蛇口形成了其本身独特的风格和价值观，比如说淡定、注重历史、休闲等。这思想层次的东西在招商旗下的产品身上得到了最大的体现，也是价值更高价格稍低的高资源的蛇口怪象。
■从一家天下到竞争之区
那么，从人的价值观上说，唯有与招商的理念一致的，才会喜欢并选择招商，选择蛇口。而总归会有一些人不与这种价值观不太一样，这种人就不太会选择蛇口，导致这里的供求关系不那么紧张，这是蛇口的物业资源更好但销售速度一直相对慢的根本原因。
然而，近期房地内参注意到，招商在蛇口一家天下的格局，很快将要被打破。
一、太子湾后方陆域将建保障房
大南山的南面将建设保障房，其正是位于地铁2号线蛇口西车辆段，宗地号为K104-0030地块。整片居住用地面积为12965.06平方米，建筑面积306300平方米，其中总建筑面积182120平方米为保障性住房项目。
这是属于深圳市地铁公司的项目。可以推测，此地块上至少可以盖11000套保障房，是深圳单一建筑体量最大的保障房项目。假若每套房居住1.5个人，则可以为16500个人解决住房问题。政府保障房建成时，大量服务型人士必将进驻，这对蛇口的居住格局产生了一定的影响。而为了方便此类人群的生活，大量相应的商业生活配套也会衍生，自然也就盘活了此处的商业。
二、华南最大邮轮母港、新海上世界
值得注意的是，地铁2号线车辆段南面正是在太子湾片区后方陆域上。根据规划，招商局将对太子湾原有码头区的功能进行调整和改造升级，打造成集国际邮轮客运、商务办公、滨海休闲于一体的现代化国际邮轮母港，并将在2011年建成可停泊最高达15万吨位的国际豪华邮轮，成为华南地区最大的邮轮母港。
国际邮轮旅游作为一项高端旅游项目。据统计，每接待一名邮轮游客的收益高达1341美元，邮轮母港收入是停靠港收益的10-14倍，邮轮可以给临岸邮轮产业链带来1:10的带动效益。而规划中的国际邮轮母港位于蛇口太子湾，占地34公顷，建筑面积高达133.5万㎡，预计投资上百亿元。
可想而知，太子湾邮轮母港的建成，不仅将带来不可估量的经济效益和上下游产业的高速发展，包括餐饮、购物、参观、浏览、酒店等，更创下华南区邮轮母港纪录。届时，市民从蛇口到香港迪士尼乐园、香港新机场仅需10多分钟。那么，本是深圳最末端区域的太子湾片区将一举形成为深圳海路的起点，吸引更多海内外游客，人气更聚集，整个太子湾片区乃至蛇口的旅游、商业自然也会繁荣。
三、华美、地业，来与招商分杯羹
同时，蛇口新海上世界正在打造深圳唯一企业级CBD，将以商务为重心，形成蛇口商务楼宇最多、最集中、建筑面积最大的区域，重点布局创新金融、服务外包、文化创意等产业，核心发展创意、文化产业及香港产业，同时重视国内外文化融合，包括酒吧、音乐、新媒体以及带来的设计发展等。大量企业进驻，商务、创意人士云集，蛇口未来的商业又怎会不兴旺呢？！
根据房地内参www.BANQ.cn资料显示，位于地铁2号线车辆段东南面、靠近蛇口核心区的最大工业企业—华美钢铁厂已搬迁至松岗，同时计划在蛇口建设企业总部。从卫星地图上测量，华美钢铁厂占地约59984.44平方米，在油轮母港影响下，相信华美怎会错过利用此地块的最佳时机。
位于海上世界片区、地铁2号线车辆段东北面1.64公里处的水湾村旧改项目，即“水湾1978”，是由地业地产负责，其地铁征地及旧改拆迁工作早在2009年4月份已启动。根据房地内参www.BANQ.cn资料显示，地业改造水湾村，计划拆迁范围达36836㎡。
四、万科首进蛇口，招商的对手来了
根据规划，改造后的新水湾村建设用地将达29164㎡，容积率7.5，建筑密度为55%，绿地率为25%，地上建筑面积将达218730㎡。并将打通规划区内市政道路，增建各类配套设施，将水湾村建设成为交通便捷、配套齐全、环境优美的商住生活区。
另外，万科获得位于湾厦路东、花果路北的渔一村的改造项目。渔一村净占地面积约1.9 万平方米，容积率7.3，计容积率建筑面积约14.2 万平方米。在该改造项目中，万科拥有该项目80% 权益，支付的综合改造成本约6.6 亿元。这是全球第一住商万科首次进入招商的大本营蛇口。
看来，招商在蛇口有竞争对手了。不止万科，加上地铁公司、华美、地业地产，它们在蛇口也开展了一系列的行动。随着这些企业在蛇口的逐渐发展，招商在蛇口将不再是一家天下，未来将形成多家鼎力的局面，演变为多家天下。或许有人会认为，蛇口这杯羹本不大，如今被多家企业分掉，招商这个大本营岂不受到了不少威胁？
■成多家天下：蛇口将成恢复性增长最快片区
事实上，变成多家天下的蛇口，房地内参认为，其曾经被招商一家天下局面压抑着的价值，将得到极大的刺激，被完全释放出来。华美在这里，地业、万科也在这里了，以前想来蛇口却与招商理念不一致的人们就有了多元化的选择，不再局限于选择招商，他们大可以选择地业、万科、华美等。
加上大南山隧道的打通，整个蛇口的交通将更加便利。那么，越来越多的人必将选择蛇口，进驻蛇口，别忘了，这里还有华南最大的油轮母港、新海上世界，蛇口曾经纯粹居住性由此将改变，成为集旅游、商务、居住于一体的复合型区域，商业、住宅兴旺更不无理由。
种种迹象看来，房地内参www.BANQ.cn可以推测，未来五年，蛇口将是深圳所有片区中恢复性增长最快的。那么受益最大的会是谁呢？辐射效应下，继续辐射，其实受益最大的，当然是在蛇口拥有众多土地储备和产品的招商。
那么，此时招商旗下的半山海景·兰溪谷、兰溪谷国际公寓、鲸山九期、招商·雍景湾、花园城5期在多家齐立蛇口之际，所有的价值将得到全势迸发，届时蛇口楼盘的销售，又怎是后海湾片区所能及的呢。（09）