导读：
■国家最大的生意吸引了我们
■片区唯一性
一、内外交通立体化
1、四洲蜜方距莲塘40分钟：优于南山到罗湖的时空
2、四洲蜜方被直接挂在国家高速主网上
3、区内公交与城际快线：及其它同城化条件已具备
二、两大战略级经济心脏的驱动：荷兰的壳牌+李嘉诚的和黄
1、国家石化中心：华南只有这里！
2、大亚湾中心南区类似于宝中：华人首富下注，从来都是赢的！
三、国家级片区
1、大亚湾位居跨国公司综合吸引力第一！
2、华南的滨海新区：“五区一岸线”
■项目唯一性
一、在四洲蜜方见证高度“深圳化”
二、四洲蜜方周围“小而全”而非“大而雄”
1、周围满是鹿港小镇的味道！
2、街口物业与大道经济：四洲蜜方位于黄金十字街
三、千米效应：生活的半径、复合的资源
1、五所商场以上构成“商圈物业”
2、两大医院构成“保健物业”
3、六所学校以上成就“学区物业”
4、四大银行构成“钱流物业”
5、五家酒店构成“商旅物业”
6、四处绿肺构成“公园物业”
7、机关密集构成“政地物业”
四、同龄房企的矫者：大亚湾片区唯一的园林式中小户项目
五、大亚湾首见电梯空调化：类天琴湾的“半岛双湾”地利
六、公共垂直交通电气化：首个手扶电梯入园社区、首次地库圆柱化
七、户型讨好：明厨明卫双阳台、面积零浪费
■唯一性研究结论
一、产业群体扩大居住需求、有利于供方与租方
二、深惠同城化的速度可能比想象得更快
三、深圳挤出效应（大亚湾是深租界）可能造福于四洲蜜方
四、资源复合性最佳的中小户项目之一
五、“中海壳牌”直接辐射半径内唯一的高流通性楼市投资品
正文：

■国家最大的生意吸引了我们

四洲蜜方项目体量并不大、也不是顶级宅，但其之所以引起房地内参www.BANQ.cn的高度关注，不是因为这个楼盘山、海相间，也不是其素朴的环境让来自水泥森林的我们感动，而是因为这个楼盘是大亚湾首个园林式中小户项目，更是国家最大的生意（最大的中外合资项目）---“中海壳牌”直接辐射半径内唯一的高流通性楼市投资品。

在深圳楼市渠道受堵、投资途径骤减的背景下，可租、可住、可度假的低总价高流通性不受政策限制的楼市投资品，是何其难得，当然不能错过。因此，2010-10-09下午14:00到17:30三个小时的时间里，房地内参对位于大大亚湾中心南区的四洲蜜方进行了考察。

这是房地内参史上考查小户项目耗时最长的一次，一路走过、一路看过、一路想过后，深感在楼市投资机会被充分挖掘的今天，依然还存在处子级的投资品感到振奋。或许，很多时候好机会就在人们没有想到的地方、就在路那头的拐弯处，而不在显眼的地方。

■片区唯一性

一、内外交通立体化

1、四洲蜜方距莲塘40分钟：优于南山到罗湖的时空

房地内参www.BANQ.cn成员上午11:50从蛇口出发，走滨海大道，再走惠深东部沿海高速公路，到新澳大道站点转向大亚湾中心南区，到北澳大道，便到了项目所在地，从东部沿海高速深圳莲塘接口处计时，从深圳到四洲蜜方全程耗时40分钟、汽车仪表上显示的距离为60公里，全程只有1个路灯（全部在大亚湾中心南区）！

原本脑海中的时空概念顿时被冲突，四洲蜜方距离我们原来这么近、交通的顺畅甚至超过了深圳境内两个片区之间的交通！而从四洲蜜方到东面的中海壳牌的车行时间则只需5分钟、到南面的惠州港车行时只需4分钟。

2、四洲蜜方被直接挂在国家高速主网上

惠澳疏港大道与深汕高速、惠盐高速、广汕高速、惠河高速等干线道路联通，使这里直接挂在国家高速主网上。即使从深圳南山区的蛇口海上世界出发，到四洲蜜方所花仅为1个半小时（包括深圳市内的堵车哦）！

其余交通途径还包括：厦深高铁、深惠高铁、南坪快线、深汕高速

厦深高铁已在建，预计2012年通车，将把长三角和珠三角更紧连接，届时坐火车从上海到深圳只要7小时，比现在少22小时，且该条铁路通过惠阳，惠阳到深圳红岭站21分钟车程。

深圳3#地铁：届时将驳接惠州市内的轨道交通网络，使深惠同城化概念体现得更具体，也是深惠1小时经济圈的重要体现。

南坪快线：南坪快线目前仅有坪山至大亚湾西区路段未开通，届时将龙大工业区及大亚湾西区工业区形成一个整体；

深汕高速：目前深汕高速正全面整修，全新的沥青路面将大大提升深汕高速的运载能力。

3、区内公交与城际快线：及其它同城化条件已具备

四洲蜜方毗邻北澳大道，区内公交有：8路淡水→澳头，203路淡水→惠州港，202路澳头港→霞涌，KI、K2大亚湾→惠州火车站。城际大巴有：大亚湾→深圳、澳头→坑梓城际快线等，同城化的路网系统是完全不成问题的。

其它的深惠同城化条件已具备：
深莞惠医保互认互结算----2009年初深莞惠三地劳动保障部门共同签署了《推进珠江口东岸地区劳动保障工作紧密合作协议》，深莞惠将建立三地一体化的医疗保险就医管理、结算服务体系，参保人员在三地可享受同城化的医疗服务，医保互通已实施。

深莞惠电话区号统一：随着深莞惠经济一体化步伐加快，三地电话号码统一区号已提上日程，届时将取消区域内长途费、漫游费，实行统一资费。

二、两大战略级经济心脏的驱动：荷兰的壳牌+李嘉诚的和黄

惠州港、中海壳牌不但是大亚湾、而且是惠州的经济心脏，而四洲蜜方恰恰就位于这两个心脏的中心位置。受到两大重大产业设施的直接拉动，区内完全建成后将有超过3万个本地就业机会，而四洲蜜方所在的澳头镇是于惠州港、中海壳牌最近的城区，因此受益也当然最直接：

1、国家石化中心：华南只有这里！

中海壳牌是国家最大的中外合资项目，占地2.6平方公里，首期即投资43.5亿美元、年销售额182亿。中海壳牌引发越来越大的产业聚集效应，仅大亚湾石化工业区目前就已经落户了34个石化产业相关项目，投资额逾800亿元。

随着“中海油”年产1200万吨炼油项目等一批石化产业链条延伸项目的开工建设，大亚湾石化工业区支撑起了广东石化产业的半壁江山：仅“中海壳牌”的年产80万吨乙烯项目就占全国同类产品产量的14%、年产1200万吨占全国同类产品的比例8%，这里是当仁不让的国家石化中心！

2、大亚湾中心南区类似于宝中：华人首富下注，从来都是赢的！

如今，惠州港每年货物吞吐5000万吨，目前惠州港已经由全球最大的港口经营企业----香港“和记黄埔”建设运营，和记黄埔的航线资源及客户资源，将推动惠州港成为广东乃至华南地区重要的物流中心。

作为港口的后方陆域，惠州港将为澳头镇带来国际性、全国性的流动消费群体，同时创造众多的就业机会。关于这一点，在深圳大铲港与后方陆域---宝安中心区（滨海片区、碧海片区）上已经表现得非常充分了，宝中是深圳近三年里房价表现最好的区域之一，而澳头镇、宝中与港区的关系非常类似！

三、国家级片区

1、大亚湾位居跨国公司综合吸引力第一！

23.6平方公里的惠州大亚湾经济技术开发区，属国家级，包括经济技术开发区在内的大亚湾规划区于1991年6月由广东省人民政府批准设立，辖陆地面积265平方公里，海域面积1300平方公里。

大亚湾规划区在跨国公司眼中的开发区综合吸引力20强排名中，名列第四、广东第一。大亚湾规划区的最重点区域，其实就是中海壳牌，以及惠州港，也就是四洲蜜方所在的澳头镇一带！项目具体描述就是：位于行政金融商务区，紧邻石油化学产业区、辐射大亚湾霞涌休闲度假区。

2、华南的滨海新区：“五区一岸线”
目前，大亚湾开发区已经初步形成“五区一岸线”的规划布局（石油化学产业区、西部综合产业区、港口物流仓储区、行政金融商务区、旅游休闲度假区和起小桂湾止于小径湾的沿海岸线），并呈现出蓬勃的发展态势，一座现代化滨海石化新城正崛起在南海之滨。

大亚湾规划区具有滨海特色的规划布局，奠定了其作为惠州城市南部的滨海新区的地位，也奠定了其南中国海北岸的明珠新城的基础。具体发展规划布局如下：

（1）东区、港区：四洲蜜方所在的大亚湾中心南区周围
东区主要发展石油化学产业。将按高起点、高标准规划，努力建设成为一个反映当代最新技术水平的世界级石化工业基地。港区以惠州港为基础，重点发展港口、物流业，总用地面积为8平方公里。凭借其天然的位置和港口优势，加上香港和记黄埔的参资入股，惠州港将进入崭新的发展时期，推动物流产业快速增长。

（3）西区：四洲蜜方所在的大亚湾中心南区西片
主要发展电子、汽车零部件产业，规划面积约40平方公里。根据区位及产业特点，西区可分为石化大道西段电子信息产业带、西北部东风汽车城、西南部惠深合作开发区、南部汽车电子产业区和东南部汽车零部件生产基地五大片区（带）。

（4）中心区
中心区总用地面积约22平方公里，以行政、金融、商务、居住为发展方向，是打造沿海城区，突出滨海特色的核心区域，也是完善城市功能的重点地区。按照区位可分为北、中、南三个片区。

（5）黄金海岸旅游区
主要包括霞涌、辣甲岛、三门岛、五洲岛和笔架山五大景区，目标是把大亚湾区建设成集游览、观光、购物等旅游活动于一体的、接待设施先进、服务水平一流、景色环境优美的区域性旅游胜地。

（6）沿海岸线
重点规划生活岸线和旅游岸线，挖掘港口岸线和工业岸线的潜力，使之形成一体，共同打造出充分体现惠州沿海城市特色的滨海景观带。

■项目唯一性

一、在四洲蜜方见证高度“深圳化”

一个真实的事例能够对大亚湾受深圳影响做最好的证明。在房地内参到达四洲蜜方后，在临时的营销中心前，仔细的对来往北澳大道的车辆进行统计。发现在2分钟内，一共有17辆汽车通过（不包括摩托车和公交车等），其中深圳车牌的车辆为7辆，占总数的3分之一以上。

而大亚湾片区内，大多数楼盘的投资者为深圳人，占到了购房者总数的7成以上，个别楼盘深圳在9成以上。尤其是在惠深沿海高速的开通，以及《深莞惠交通运输一体化规划》中深圳3号惠州延长线规划公布后，将进一步成为深圳人投资该区域的动力。

二、四洲蜜方周围“小而全”而非“大而雄”

1、周围满是鹿港小镇的味道！

四洲蜜方周围没有震撼的感受，这里的建筑古朴、尺度小，只有类似于台湾鹿港小镇的感动，深圳人对这种小镇气场是非常容易感冒的！生活本身需要的就不是震撼、而是感动，这里“小而全”而非“大而雄”，比如说：

周围的爱丁宝双语学校、澳头中学、澳头中心幼儿园、澳头中心小学、金澳中英文学校中学部和光亚学校等，不是深圳那种炫耀式的，而是平实的。大亚湾人民医院、区人民医院和红十字会医院等，以及三星购物商场、人人乐购物也都是小巧玲珑，而非超级商业化的。

2、街口物业与大道经济：四洲蜜方位于黄金十字街

四洲蜜方位于北澳大道、安惠大道的交汇处东侧，北澳大道与安惠大道形成了澳头镇最主要的黄金十字街，这里就是以此为核心展开自己的城市架构的，北澳大道、安惠大道构成了这里的网络框架，形成了鲜明的“大道经济”。所谓大道经济，指区域战略性资源、商业性资源、人文性资源、生活性资源、教育性资源，都是依大道为血脉、以街道与支路为微循环构成的。

如果在卫星地图上，将各类资源加以标注，就会发现，大道两侧是资源的高度聚集区，越远离大道，资源就越少。同时，黄金十字街还容易形成复合街区，形成“街道眼”，整个街区因此有了生命的活力与生活的张力。

三、千米效应：生活的半径、复合的资源

房地内参对项目周边的配套设施进行了详细的考察，大亚湾70%的商业配套在四洲蜜方1000米范围以内，1000米是生活步行的半径，此区域内的配套对生活才有最本质的影响、之外的配套价值就小了很多，此所谓千米效应。而90%的行政配套、学校、银行都在澳头，周边临近多个菜市场，购买生活物品方便，更是节约了生活成本，以黄金十字街为原点，配套分配是：

1、五所商场以上构成“商圈物业”（北澳大道项目500范围以内自东往西分布有嘉嘉乐燃具电器商场、富丽华商场、百家惠电器大亚湾店、长惠购物中心、人人购物广场）

2、两大医院构成“保健物业”（四洲蜜方北澳大道以西依次分布有大亚湾区人民医院和大亚湾人民医院，都在项目300米内）

3、六所学校以上成就“学区物业”（项目1公里以内有澳头中学、大亚湾爱丁双语学校、光亚学校、大亚湾金澳中英文学校中学部、澳头中心小学、澳头中心幼儿园等）

4、四大银行构成“钱流物业”（项目500米范围内，中国农业银行、中国工商银行、中国建设银行、中国银行、广东发展银行等银行都设有分行）

5、五家酒店构成“商旅物业”（大亚湾中海酒店与四洲蜜方毗邻而居，而在项目1公里范围内，分布有大亚湾假日酒店（位于安惠大道近海段）榕城酒店、阅港酒店、望海楼酒店等）

6、四处绿肺构成“公园物业”（毗邻项目北部的是红树林公园，东北方向安惠大道有虎头山公园项目正面南方向有南蛇岭公园，均在项目500米范围之内。西南方向2公里内就可以欣赏到大亚湾森林公园）

7、机关密集构成“政地物业”（大亚湾经济开发区管委会、教育局、信访办、社保局、房产局、地税、国税、公安局等（都在2000米以内，其中80%在1000米以内），政府机关密集，规划上自然会受照顾）

四、同龄房企的矫者：大亚湾片区唯一的园林式中小户项目

四洲蜜方位于惠州大亚湾区中心区澳头镇北澳大道旁，占地13422.99㎡，建面为85265.37㎡，容积率5.3、绿化率33%，拥有面积大约5200㎡的小区集中式园林、绿化面积超过9000㎡，这是大亚湾片区唯一的园林式中小户项目。四栋高层1栋是21层、2栋是23层、3栋是26层、4栋是23层，如今，建筑施工都已经到了16层以上。

四洲蜜方共1038户，户型为34~105㎡的一至三房单位，主力户型为34~70㎡左右的一房和两房，房地内参www.BANQ.cn获悉项目预计10月中旬左右正式营销中心开放、10月下旬样板房开放、11月份开盘。

四洲置业成立于2000年，是集资产管理、房地产开发于一体的多元化私营企业，四洲蜜方是继悦景楼、安邑家园、银岭小区、斜下小区、四洲城市经典、四洲龙城、惠台工业园等惠州知名楼盘后的新作，在深圳或许知晓的人并不多，但在惠州同龄房企中，四洲置业的实力、品牌、市场份额都位居前列。

五、大亚湾首见电梯空调化：类天琴湾的“半岛双湾”地利

根据对项目的开矿和对户型的分析，可以得出四洲蜜方几乎是为“后70后”和“80后”量身定做的，精致实用的户型面积，大亚湾首个带园林中小户项目、首个电梯空调化的项目，颇有小户豪宅化的势头。
由于四洲蜜方位于澳头半岛的中央位置，因此项目中层及以上单位还能一览大亚湾的双湾海景，天琴湾买得贵，就是因为“半岛双湾”的地利优势，未曾想到如今中小户物业也有了天琴湾的待遇！在深圳是绝没见过的！

六、公共垂直交通电气化：首个手扶电梯入园社区、首次地库圆柱化

根据工地现场查看可以发现，由于小区北靠高约30米的后山南临街道，因此地势呈现北高南低的格局，符合传统风水要求。严格意义上说起来，这里还有些山地的特色。由于地势存在高差，因此街道与小区园林的公共垂直交通上，这里设计了手扶电梯。

这是本片区内首个手扶电梯入园社区，这不但有利于方便全人群使用，也提高了小区的档次。同时，小区车库的立柱全部是圆柱，与方柱相比优点有几：1、圆比方的承载性更好、更稳定；2、不幸发生车辆擦碰时可减轻受力；3行人不慎时，不会有直角受力；4、占地面积更小。

七、户型讨好：明厨明卫双阳台、面积零浪费

项目将由来自深圳物业公司提供后期物业管理服务，根据四洲蜜方公布的户型图来看，该项目有一房一厅一卫、两房两厅一卫和三房两厅两卫三种不同的置业选择，面积如下：A户型34.22㎡，B户型46.46~47.17㎡C户型73.57㎡、D户型72.23~72.54㎡、E户型63.93~69.53㎡、F户型103.62~105.95㎡、G户型70.48~70.78㎡。

房地内参www.BANQ.cn发现，户型设计上，所有户型（单身公寓除外）均为明厨明卫带双阳台，注重方正适用、结构紧凑、主次分明，面积适中浪费空间少，让客户所消费的每一分钱都可以充分体现他的价值，房间的窗户全部采用凸窗，大大提高了房间的采光通风效果，同时在增加使用空间的同时，又不计面积。之外，每个户型都有一个温馨贴切的名字：

一房一厅一卫的户型有A、B两种，其中A户型面积34.81-34.89㎡、名为“花样年华”，B户型面积47.29~47.59㎡，名为“简单生活”。特点在于户型方正，小户型也能设计出大大的空间感，采光性能佳。

两房两厅一卫的户型有C、D、E、G四种种，分别名为“幸福小调”，“紫薇之恋”“海角七号”和“玫瑰之约”，面积分别为74.57~74.73㎡、71.31~73.07㎡、66.37~70.35㎡和71.26~73.03㎡。特点在于双厅与景观台相接，通风对流，全采光设计，卧室全带大凸窗设计；户型通透，双阳台设计，尤其适合婚房及三口之家。

三房两厅两卫的户型有F一种，名为“温馨小筑”，面积为104.06㎡。特点在于精巧3小房，主卧配备独立卫生间，私密空间性强，卧室全带大凸窗，更多赠送面积，视野更加开阔。

■唯一性研究结论

经过3个多小时的现场考查和片区体验，房地内参www.BANQ.cn认为本项目有以下几点值得注意：

一、产业群体造就越来越大的居住需求、有利于供方与租方：由于有惠州港、澳头港三大产业与物流的战略性设施，“国家最大的生意”使这里的产业群体将越来越大，因此这里的居住需求将越来越多。而中小户的需求明显是最大的，使四洲蜜方的供求关系有利于供方与租方。

二、深惠同城化的速度可能比想象得更快：40分钟的交通距离、几乎全线无红绿灯、全程海景高速、未来的高铁连接与现有的城际快线，都纷至沓来、令人目不暇接，加之社保、通讯等的一体化安排，同城生活正在实现。

三、深圳挤出效应（大亚湾是深租界）可能造福于四洲蜜方：深圳本身能够容纳的人数上限现在就已经面临突破，未来必然向外殖民，大亚湾作为惠州境内最“深化”的片区，将是接受深圳殖民的首选地。

四、“中海壳牌”直接辐射半径内唯一的高流通性楼市投资品：面积小总价低、流通性好，租金、转让都可以获得更快速的现金流，在深圳被限的情况下，这个优点或许可以吸引很多深圳客户。

五、资源复合性最佳的中小户项目之一：类天琴湾的“半岛双湾”地利，以及商圈物业、保健物业、学区物业、钱流物业、商旅物业、公园物业、政地物业等的属性，其实放在任何一线城市，也是当之无愧的资源复合性最佳行列。

蜜方鸟瞰图