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投资分析
三里铺镜鉴:中心大道封盘、青岛金街暴锅

作者:HOMER 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2010-10-12 10:25:49点击5324


导读:
     ■青岛金街给深圳的启示
     ■住宅已断油,商物市场才是方向
     ■卓越·中心大道不卖,商铺前景可观
     ■中海·三里铺的新机遇
正文:

■青岛金街给深圳的启示

还在施工中的青岛的香港金街购物广场,据房地内参www.BANQ.cn了解到,在公摊面积达到50%的情况下,价格依然卖到了最低7.5万/㎡。50%的公摊面积,占到了使用面积的一半,而且据房地内参了解到,7.5万/㎡购买到的只是50年的使用权。

那么经过计算可以知道,金街的实际套内的价格在15万/㎡。商铺的公摊面积测算涉及面广,包括走廊、物业用房、楼梯、设备用房等。为何青岛的香港金街购物广场敢定价如此之高呢?与其所处的地理位置分不开。

香港金街地处青岛东部核心商圈,北起香港中路,南至东海路,东临麦凯乐,西靠佳世客。总长约400米,是青岛目前唯一在建的与地铁M2线“燕儿岛路地铁站口”香港路两侧双地铁连接通道联通的高档装修地下购物广场。这使得数十万地铁人流成为其新增客流。

■住宅已断油,商物市场才是方向

金街购物广场虽然在青岛,然而对于深圳来说,依然有借鉴作用,特别是在深圳出台了9·29房地产政策之后。9.29房地产政策的核心内容:在深圳拥有2套以上(含2套)住房的户籍居民家庭、拥有1套以上(含1套)住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民,已经无法在深圳购房。

这就意味着,深圳的住宅动力已经直接被政府掐断,彻底断油。相信在此番调控之后,投资、投资力量自此将对再次兴风作浪有了很大戒心!而房地内参www.BANQ.cn之前转战商物市场(商铺、商办)的呼吁也进一步得到市场的验证。

另外,据房地内参了解到,9·29 房地产调控政策要求在自2010-9-30执行,认购合同日期不得作为认定依据。这就是说2010-9-30之前十天开盘的楼盘,由于都没来得及办理网签合同,因此将出现规模巨大的退房潮,可能有近3000套房产按照新规必须退房,相当于年销量的1/10,单这一项就涉及资金约57亿!

■卓越·中心大道不卖,商铺前景可观

涉及57亿的退房资金,再加上深圳居民4000的存款余额,在住宅市场断油、股票风险大、黄金现价走高、消费指数攀高、存款利率较低的情况下,钱存在银行是不会生钱的。而要想达到钱生钱,唯一可行的办法依然还是投资。在房地产这一块,深资除了住宅市场会像东莞惠州转移外,另一个方向便是不受政府管制的商物市场。

在南山区后海的卓越·中心大道,其价格现在已经卖到了10万元/平方米,认购非常活跃。而房地内参日前获息,在销售良好的情况,卓越·中心大道居然不卖了!一般的说,开发商都希望产品能迅速售完,以期资金回笼,或是价位已趋合理,售卖顺理成章,而不卖就有原因了。

现在卓越·中心大道决然不卖,原因可能有二。一是产品的市场价格没有达到开发商的心理预期,也就是说10万/㎡并不是理想价位;二是开发商资金充裕。而从卓越·中心大道只租不售的情况,也更加突出了商铺的未来前景,尤其是在住宅断油的时候,商铺的未来进一步被看好。

那么这对于,如青岛的香港金街购物广场同样占据区域核心商圈优势,同时又受龙岗“大运经济圈”辐射的中海·三里铺有什么启示作用呢?

■中海·三里铺的新机遇

与青岛金街相比,中海·三里铺同样处于城市的核心,靠近大运新城,坐拥大运中心公交总站口,网罗了城市往来人流,其踞优越中心地位,当然更可抢滩东部核心枢纽财富。并且中海·三里铺零距离靠近深圳最大的、面积约10平方公里体育主题的大运人文生态公园,是最重要的生态旅游、休闲娱乐聚集地。

而且中海·三里铺以餐饮休闲、体育运动和社区服务配套三大主题,营造高端购物、餐饮、休闲娱乐集中营,创建国际化的风情街区。

其为开放式的全景临街商铺,这里房地内参联想到了,波士顿著名的Newbury Street购物街,两者非常相似,Newbury Street购物街的店比较小,处在古老公寓私宅的一楼或地下室,整条街都处在社区园林的掩映之下,环境优雅。

中海·三里铺有着和波士顿Newbury Street购物街向媲美的购物环境,再加上中心核心地位,三里步行风情,在青岛金街15万/㎡还认购活跃的情况下,作为深圳的投资需要特别注意了。并且中海·三里铺20-70㎡为主的MINI纯街铺,整体铺位面积不大,使得投资门槛低,易于出租,也降低投资风险。这对投资者是很有吸引力的。(06)


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