导读：
■重压之下，深资必外逃
■逆势而上，近深区将直接受到深资的惠顾
一、地段分析，塘厦与燕郊地位等同并略胜一筹
二、楼盘分析，华堂高尔夫庄园与万科·棠樾对比
■自用避险升值三相宜
正文：

■重压之下，深资必外逃

在国家2010-9-29出台房地产政策之后，深圳2010-9-30出台“深府办〔2010〕82号文”，实施房产禁购，其核心是：1、户籍家庭（含部分成员为户籍）购住宅不能超过两套；2、能提供在深1年以上纳税证明的非户籍家庭限购1套住宅。3、对境外机构和个人，则按以前政策执行：必须说明理由是自用才可以购买，并限一套。4、不符合上述条件的暂停购房。

结合此前天的第三套房禁止放贷的全国规定，成为最新推出的“双禁”，以及之前的双限（限购限贷）、双认（认房认人），深圳楼市政策已经进入到“双限双认双禁”的史上最严厉阶段。

上述要求自2010-9-30执行，认购合同日期不得作为认定依据，交易时间以深圳房地产网签购房合同的时间为准，也即是说，2010-9-30之前十天开盘的楼盘，由于都没来得及办理网签合同，因此将出现规模巨大的退房潮，可能有近3000套房产按照新规必须退房，相当于年销量的1/10，单这一项就涉及资金约57亿！

■逆势而上，近深区将直接受到深资的惠顾

这还没有包括深圳居民约4000亿的存款余额，而深圳严厉的限购政策，股市的不稳定、黄金市场价格上扬、消费指数的持续攀高和银行利率的下跌等等因素下，势必会造成深资的恐慌性出逃。而相比起北上广深一线城市，二三线城市的东莞惠州所受的影响相对来说会比较小，如此一来，必然会导致大量的深资源源不断的涌入东莞惠州。

之前房地内参已经相继撰文《深圳上峰阶层“养心殿”：万科·棠樾新征程》www.banq.cn/html/9651.htm和《身有城市，心有棠樾》www.banq.cn/html/9816.htm等文，从不同的角度对万科·棠樾的自身价值有了足够的阐述。

而本文将在适逢史上最严厉房地产政策的调控、深资外逃东莞惠州之际，从东莞塘厦与河北燕郊对比的角度，对当下投资棠樾物业进行分析，万科·棠樾项目价值也将被重新定义。

一、地段分析，塘厦与燕郊地位等同并略胜一筹

研究过河北省地图的人们会发现，在北京市和天津市之间，却夹杂着一块归河北省管理的区域。这个区域就是燕郊。燕郊隶属于河北省三河市，与北京通州仅隔一条潮白河，到北京市中心的距离约为36公里，仅有40分钟，完完全全可以算作是北京的郊区。而燕郊高达80%的购房者来自北京市也有力的说明这一点。

现在在深圳和东莞之间，也出现了类似的区域。而这个区域就在凤岗、塘厦。纵观深莞两地的地图，以宝安区的罗田水库和龙岗区的清林径水库做一条直线，可以很明显的看到，塘厦和凤岗完全处在深圳的怀抱当中。而其中塘厦距离深圳各区的距离，与观澜、平湖、横岗、龙城没有任何区别，除了名义，其它都是深圳的，可以看成是深圳的北郊。

从大范围来说，整个东莞的东侧是广州，南部是深圳，是处在广州与深圳经济包围圈之内。小范围来说，塘厦和凤岗是东莞和深圳的共有的“郊区”，而显然，塘厦受深圳的影响远大于东莞。位于塘厦的万科·棠樾，距离深圳CBD约为26公里，显然比燕郊距北京CBD更近。塘厦在与燕郊地位等同之时并在距离上进一步优于燕郊。

二、楼盘分析，华堂高尔夫庄园与万科·棠樾对比

在两个地位几乎等同的区域，房地内参www.BANQ.cn在燕郊选取了华堂华堂高尔夫庄园项目来与东莞的万科·棠樾进行对比。两者都是独栋别墅，相似的物业才有可比性。其中华堂高尔夫庄园临近京通路，西至CBD约为25分钟车程，北至机场30分钟，容积率为0.38，绿化率为35.2%，拥有16000平米的会所，项目依高尔夫球道而建。

而现在万科·棠樾推出的2期陶然岛位于棠樾5万㎡私家内湖麒麟湖的龙头位置，项目占地约7300㎡，建面约2600㎡，容积率约0.36，处在世界第一大球会观澜湖高尔夫东莞球会的入口，以及临近莞深高速塘厦镇大坪出入口，距离深圳CBD26公里。

两个项目在交通上都靠近便捷的交通要道，而相比起京通路，万科·棠樾临近的是莞深高速路，交通将更为通畅，与CBD 的关系也就更加密切。别墅豪宅类的项目，因不得再兴建别墅的政策和占有的资源等原因，价格普遍表现为持续走高。深圳CBD附近的香蜜湖1号别墅就从2006年开始的45000元/平方米的均价升到了现在的100000元/平方米，升值幅度达122.2%。

■自用避险升值三相宜

别墅的升值潜力，无论是临近北京CBD的燕郊华堂高尔夫庄园还是占据着珠江东岸中央别墅区核心地带，临近深圳CBD的万科·棠樾，随着未来经济的进一步发展，从市场理论上说，未来升值的空间相当可观。而二线城市东莞塘厦镇的万科·棠樾，未来塘厦的发展速度将远胜于已经深度城市化的京津地区，升值潜力更大。

之前房地内参www.BANQ.cn曾对投资进行了详细的阐述，认为在当下物价上涨，消费指数居高不下，银行存款利率低的情况下，手中存着货币存多久便意味贬值多久，只有善于投资才能获得最大的回报。

现在也是，选择类似位于塘厦万科·棠樾2期陶然岛的物业，从自用的角度来说，相比起深圳别墅的高房价棠樾存在着低价的优势；从避险的角度来说，深圳严厉的房地产调控政策给了投资的最好理由；从升值回报的角度来说，拥有多重资源优势的万科·棠樾，未来从在着可观的升值空间。

那么在这样的形势下，是继续按照看文看题看导读直接到结尾式的模式，忽略专业分析的意见，继续否定错失房地产政策调控时期的绝佳反面良机，还是逆市而上抓住机遇，相信各位看客能够掂量出其中的分量。而临近预计全线2011年年底建成通车的深圳外环，似乎也为万科·棠樾的选择增加的筹码。（06）