导读：
     ■网友留言“不超过6000，可以多买几套投资呀”！
     ■租赁回报的巨型空间分析
     ■临港近产：租大于供
     ■多投几套的理由：就业稳定则租赁稳定
正文：

■网友留言“不超过6000，可以多买几套投资呀”！

2010-10-11，房地内参发表《下注国家最大的生意：四洲蜜方’唯论》www.banq.cn/html/9892.htm一文后，IP地址[来自: 183.13.171.73]的网友随即跟帖，“不超过6000，可以多买几套投资呀。”

看来该网友对四洲蜜方已足够关注。故此，房地内参将以此留言为核心，在本文就项目的价格优势、投资价值，进行详细分析，以供读者参考。首先，作为一个体量并不大，也不是顶级宅的项目，四洲蜜方的价值，或许更应以投资的角度观察。

在唯论中，已谈到位于惠州大亚湾区中心区澳头镇的四洲蜜方，是国家最大的生意（最大的中外合资项目）---“中海壳牌”直接辐射半径内唯一的高流通性楼市投资品。因此，在下注国家最大的生意前，还是先来好好算一笔账。

■租赁回报的巨型空间分析

若是以网友所说6000元/㎡的售价，按如今4个点的投资回报率来计算，每平米年租金为6000*0.04=240元，每平米月租为240/12=20元即为合理回报率，也即是说，若一套40㎡的小户，月租只需800元，年租也只要9600元。不需1万元，即可住一年，这或许在深圳任何地方都找不到了（不包括农民房）。

可见价格相当低廉。据房地内参www.BANQ.cn了解，就说位于蛇口的华侨城·四海公寓，如今一套36㎡的单间，月租也要2000元，这已是四洲蜜方的2.5倍有余。那么若按理论租值，深惠两地租金折半计算，四洲蜜方一套40㎡的小户，月租为1000元为合理价位。

由月租为1000元计算可得，每平米月租为25元，每平米年租为300元，再以4个点的投资回报率计算，售价为300/0.04=7500元/㎡，也即是说，四洲蜜方售价在7500元/㎡以下的价位，都是值得投资的，并且有较大的升值空间。而这些分析我们还都没有考虑通货膨胀在内！如果考虑到此，这个项目售价8500元/㎡也都是合理的。

■临港近产：租大于供

一方面单价低总价低，投资门槛低，另一方面四洲蜜方所在的澳头镇是于惠州港、中海壳牌最近的城区，而临近这两大重工产业设施，意味着大量产业人群集聚，租赁市场旺盛，这无不将直接影响项目的价格、租金表现。

四洲蜜方所处位置，占据了惠州港、中海壳牌这两个惠州的经济心脏。受两大重大产业设施的直接拉动，区内完全建成后将有超过3万个本地就业机会。单以中海壳牌来说，作为国家最大的中外合资项目，这里的最基层员工的工资，基本在3500元/㎡左右，中高层领导更甚。

中海壳牌不给员工提供住房，但会考虑公司地理位置等因素，在员工工资中增加住房补贴和地区补贴。壳牌的薪酬标准设计以北欧生活标准为预测基础，保证世界各地的薪酬水平在当地有较强的竞争力，使壳牌的国外工作人员能够像荷兰人一样生活，从而给员工提供了一个舒适的、高质量的物质生活环境。

而四洲蜜方一套40㎡的房子，月租只需800-1000元，房租占工资总数的22%-28%，对于中高层则更少，这是相当划算的。而这仅仅只是价格优势，像是惠州港、中海壳牌的中高层领导，大可因选择居住环境更优，物业管理更好的楼盘，对四洲蜜方更为青睐。

■多投几套的理由：就业稳定则租赁稳定

无可厚非，3万个本地就业机会，无不为该区域创造了一个可观的租赁市场，租户需求将十分旺盛。这对四洲蜜方所产生的刺激，不容小觑，尤其是项目价格还十分低廉的情况下。事实上，房地内参在对四洲蜜方进行实地考察时也发现，所在的澳头镇，人口密集，街上车辆穿插过往，一片繁荣景象。

而四洲蜜方正处于澳头镇的区域核心，在北澳大道与安惠大道所形成的澳头镇最主要的黄金十字街上，商业、学校、医院、车站、银行、酒店都集聚于此。澳头镇最主要的生活配套设施、商业性资源均在四洲蜜方千米半径之内。生活如此便利，更为项目投资价值增添筹码。

事实上，房地内参www.BANQ.cn从开发商处获悉，四洲蜜方预期价格估计在5000-6000元/㎡之间，比7500元/㎡的合理范畴，还低了将近30%。因为，绝对是值得投资的高性价比楼盘。

在深圳楼市渠道受堵、投资途径骤减的背景下，作为“中海壳牌”直接辐射半径内唯一的高流通性楼市投资品：面积小总价低、流通性好，租金、转让都可以获得更快速的现金流，何其难得。就如网友所说，多买几套，完全不为过。（03）