导读：
       ■港岛中区商办价格新高，均价21.25万元/平方米
       ■增值投资，商办首选
       ■鸿隆·世纪广场：270%的溢价空间
       ■振业国际商务中心：250%的溢价空间
正文：

■港岛中区商办价格新高，均价21.25万元/平方米

据悉，合和实业主席胡应湘夫人郭秀萍，近期积极进行换货行动，以3.4亿港元，即人民币2.89亿元（按近日人民币对港元汇率1:0.85、10呎约为1平方米来计算）购入中环皇后大道中9号（以下简称皇九）高层全层，涉约面积13720方呎（1372平方米），呎价约2.5万港元（人民币21250元），也就是21.25万元/平方米。

21.25万元/平方米！这个数字再次创出了港岛中区写字楼呎价的历史新高纪录。根据房地内参www.BANQ.cn资料显示，胡应湘夫人所买入的该楼层，是南丰于1997年前以呎价约2.2万港元，即人民币18.7万元/平方米买入，金额涉约3亿港元（人民币2.55亿元），该成交价亦创下了当时中区写字楼呎价新高纪录?

而该消息一经落实，胡应湘夫人将打破南丰所创的最高纪录，以高出21.25-18.7=2.55元/平方米的均价将其收入囊中。而南丰经此次转让，账面获利约4000万港元（3400万元），持货约15年，物业升值约13%?

■增值投资，商物成重头戏

中环皇后大道居于香港CBD中心，在这里商务发展成为必然，商办物业也成为最具投资价值的途径。对比之下，深港两地经济发展现时虽然存在着一定的差距，但深圳整体经济发展往上升却是不容置疑的，这一点，在深圳生日当天，国务院正式批复同意《前海深港现代服务业合作区总体发展规划》上表露无遗。

如此，深圳发展未来必将向香港看齐，当然商物（包括写字楼、商铺）也不例外，故此房地内参早就呼吁大家把投资目光转向商物。而大部分投资者对此却不够重视。如今，在严厉打压深圳住宅楼市政策下，商物投资开始成为了深圳人大量现金投掷的热点。

然而大多数人对于商物投资的不清晰，难以作判断和选择。由此，对照胡应湘夫人所购的中环皇后大道中9号写字楼的地段、价格，以下，房地内参www.BANQ.cn将以深圳两个具有类似地段的商物—鸿隆·世纪广场、振业国际商务中心作价格比较，以供参考。

■鸿隆·世纪广场：270%的溢价空间

根据深港两地现时的经济情况，从理论上来讲，深港两地楼市的理论价格比例为1/2，现皇九价格21.25万/平方米，那么深圳商办的理论价格应为21.25/2=10.625万元/平方米。

而位于罗湖口岸北面、深南大道和深港主轴线上的交叉点，罗湖区内少有的中小户商物—鸿隆·世纪广场，目前市场均价为2.9万元/平方米。

如此，鸿隆·世纪广场的理论价格比实际价格足足高了10.625-2.9=7.725万元/平方米。也就是说，如今，鸿隆·世纪广场还将具备7.725/2.9=2.66，近乎270%的溢价空间。

■振业国际商务中心：250%的溢价空间

振业国际商务中心，作为深圳大道西部的起点商物，毗邻深圳双中心之一的前海中心，更为南头黄金十字街口的唯一商办新供，价值不容小觑。如今其即将于十月份开售，预计开盘价格为3万元/平方米。

那么，振业国际商务中心的理论价格比实际价格高出10.625-3=7.625万元/平方米，即7.625/3=2.54，超过250%的溢价空间。

270%、250%！无论是鸿隆·世纪广场，还是振业国际商务中心，皆近乎3倍的溢价空间，如此大，而这还没有考虑深圳在不断向香港看齐过程中，逐渐拉近两地楼市理论价格比例的数据。

而对于皇九，南丰持货15年物业升值近15%，账面获利3400万元，平均每年获利1%，这个投资商办的甜头实在让人垂涎。事实上这也证明房地内参曾呼吁大家的：商办投资，无疑是最佳之选，例如鸿隆·世纪广场、振业国际商务中心，当然深圳福田CBD中心的卓越·世纪中心也是不可忽略的。（09）