导读：
       ■惠州地租悖论
       ■想当年：香港人用最高价，把深圳环境最差的房子买了
       ■城市依附：房价怪相的原因
       ■从依附到独立：核心优势必将凸显
       ■破解悖论最大受益：珑湖湾、万林湖
正文：

■惠州地租悖论

自深严控政策出台，研究重心转至惠莞两地后，房地内参将惠州重点研究范本增至7个，分别是卓越·东部蔚蓝海岸、中铁·锦域蓝湾、方直·珑湖湾、深业鹏基·半山名苑、深业鹏基·万林湖、四洲蜜方、振业城乡墅、惠州·佳兆业中心。

研究过程中，惠州房地产市场一大“怪异现象”引起了房地内参www.BANQ.cn的关注。主要表现是：惠州核心区域（惠城区）的房价低于惠州边界区域（惠阳区，尤其是大亚湾片区）的房价。按照地租级差的理论，这显然不符合规律。

一般来说，城市核心地段意味着政府投资力度更大，资源、配套更集聚，交通条件、居住环境更优，同时富人、社会精英大多集聚于此。这样一来，处于城市核心地段的物业，往往价格更高。故此，应当是整个城市，房价表现最好的区域。而如今，惠州却出现了逆反。

事实上，该“怪异现象”并非首个案例，就在与之相邻的深圳在处于发展初级阶段时，也曾有过同样的境遇，惠州可谓历史重演。而如今要破解这一“怪异现象”，或许要先从深圳谈起。

■想当年：香港人用最高的价钱，把深圳环境最差的房子买了

深圳建设之初，罗湖房价独占一马当先的领跑者地位。由于罗湖是深圳最早建设的区域，是开拓深圳的主战场，房地产市场自然应先发展。上世纪80年代，当南山、福田房价还只有2000-4000元/㎡时，罗湖早已5000-6000元/㎡，大幅领先。而到了90年代，罗湖房价更已涨到7000-9000元/㎡以上，不乏一些楼盘成为万位房。

自90年代后，深圳发展重点西移，由罗湖转向福田，2000年后又向南山区和关外转移，其后罗湖房价被不断赶超。但在深圳处于初级发展阶段，罗湖房地产处于黄金时期，房价大步领先时，整个深圳房价最高的区域是罗湖口岸片区，并不是香蜜湖、华侨城这样的核心区域。这是深圳早期出现的怪相。

就当时来说，罗湖口岸远不及核心区域建设的好，人员杂乱、环境恶劣，并且楼盘档次均不高，但出乎所料的是，这里却受到人们疯狂的追捧，房价一直高筑，并且与周边区域差距很大。

在1997年，位于大中华周边的某一楼盘，更是一度被炒到3万/㎡的高价，可想象当时罗湖口岸楼盘的火爆程度。其中，大部分置业者以港人为主。当时更有戏言：“香港人最可爱，用最高的价钱，把深圳环境最差的房子买了”。

■城市依附：房价怪相的原因

而这其中主要原因在于，罗湖口岸占据了与香港连接的地缘优势。这一优势，促使口岸早期物业多针对港客、与港客相关的客户、本区域的本地客户及其后代，因此价格趋高，尤其是在1997年香港回归后，价格表现更为突出。

由于罗湖毗邻香港，经济发展紧密相连。香港既是深圳出口的主要对象，又是深圳最重要的海外投资来源，且港人是深圳消费的主力军。不少港人纷纷北上置业，由此刺激了与之相连的口岸区楼市的发展。因此相比深圳核心区，口岸片区因与香港毗邻，楼市更旺，房价更高。故此才出现了口岸区房价高于核心区房价的怪异现象。

如今，房地内参www.BANQ.cn认为，惠州边界区域（惠阳区，尤其是大亚湾片区）房价比惠城区房价还高，其实与深圳当年的道理完全一致。

深圳口岸片区最靠近香港，而惠阳区最靠近深圳，两个区域都因更靠近一个比自身经济实力更强、更多富人集聚的城市，因此房价较易受到拉动趋同的影响。故此，房价高于核心区便成为合理。然而，需特别强调的是，这只存在于城市发展的初期阶段。

■从依附到独立：核心优势必将凸显

因城市处于发展初期，经济依耐性强，边届地带易受另一城市经济发展的驱动影响，再加上思想意识落后，总体富裕程度不高，自主选择性低，人们易受到跨区域购房势力的带动，同时，城市核心区也处于建设未完成阶段，相应的价值优势和辐射效应尚未发挥。在此种情况下，靠发达城市区域的物业房价更高。

而一旦，城市自身经济实力提升，富人开始增多，思想意识开始觉悟，从前被人牵着走，如今可以自主选择的时候，同时，城市核心区的价值也开始发挥效应，那么此时边界区房价高于核心区房价的怪异现象，势必扭转，而且是务必要得到扭转。因为，按城市地段价值规律，核心区迟早会发挥效应，成为城市最具价值的地方。

罗湖随后由盛转衰，就是因城市重点转移，可供开发土地资源匮乏，以及福田口岸、皇岗口岸到后来深圳湾口岸的建设，一方面失去了土地开发、新盘供应的区域竞争力，一方面因深与港连接的通关口岸增多，使罗湖口岸的地缘优势被削弱。房价自然出现滑坡。

房地内参www.BANQ.cn数据显示，自2002年开始，罗湖住宅成交面积占全市的17%，被福田超过，位居全市第二，2003年下降至11%，仅高于盐田，随后两年都在10%左右徘徊，2006年，更降至7.8%的历史新低。价格上，2002年罗湖住宅均价被福田超过，2005年，被南山超越。这正是深圳完成初期发展后，价值开始向核心转移的表现。

■破解悖论最大受益：珑湖湾、万林湖

那么对应到惠州来说。随着城市初级发展阶段的结束，靠深发展的优势将逐渐被自身核心区域发展的优势替代，那么，核心区物业房价自然要逐渐高于靠深边界区房价。而首当其冲将反映在富人作用的别墅、豪宅上。

事实上，近几年惠州经济和房地产市场有了巨大的提升。主要由于惠州地处珠三角，与广州、深圳等周边大城市的交通网络日益完善、品牌地产商如万科、振业、佳兆业的进驻以及深圳可供开发土地的匮乏，置业北进的现实因素的影响，越来越多的人们把投资目光转向惠州。

同时，惠州受四大核心区（江北CBD、麦地商圈、南部新城、东江新城）的驱动发展，核心地段优势已逐渐发挥，尤其再加上惠州人自身开始觉悟，以前醒悟较慢，总受到外界牵引，而如今富人不断增加，已具有了足够的自主权，更看重自身所在区域的核心价值。由此，惠城区房价势必要逐渐赶超靠深区。

因此，如今位于惠州核心地带，最易受富人影响、升值空间最大、价格最先体现的别墅、豪宅项目，应高度重视了。方直·珑湖湾、深业鹏基·万林湖均位于惠城区核心地段，未来势必是价格上涨的领头羊。而谁能抓到这波投资机遇，谁就是赢家。就如当年看好福田、南山超罗湖的人们一样，他们才是笑到最后的人。（03）