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投资分析
M2甚于通胀:十大商物与线性思否

作者:Homer 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2010-10-27 10:02:28点击5758


导读:
       ■房客十年最傲:多惨痛的教训啊!
       ■线性思维遭否,该建立怎样的新思维?
       ■M2的威力甚于通胀
       ■徘徊商物门前越久,未来相对损失就越大!
正文:

  
■房客十年最傲:多惨痛的教训啊!
 
截至2010年8月,中国M2规模5.5倍于十年前,如一个人的财富增值幅度过去十年没有超过4.5倍,那么他的理财业绩就没有达到社会平均水平。而过去十年,主要城市房价大约上涨了6倍,如果考虑到3成的杠杆效应,就是20倍,相当于M2增长幅度的3.6倍,全体楼市投资客成为获益最大的人。

而于此同时没有杠杆效应的股市整体上却顶多只获得了1倍的增速,也就是说,如果你投资股市的话,其实是输了450%!其实是黄金涨幅350%、石油涨幅200%也都是输了的。也就是说,投资绝大多数品种,在社会阶层中的地位都是下降了的,原来没有经济全球扩张性能力的经济体其股市没有投资价值!

多么惨痛的教训啊,那些天天花时间骂房地产、骂房地内参而没有根据专业判断入市的人,现在该是怎样的心情?当然呼唤政府调控是一个选择,但除了解气之外还有别的用处么?我们未来的十年何去何从?

■线性思维遭否,该建立怎样的新思维?

智慧广场、卓越•世纪中心、振业国际商务中心、鸿隆•世纪广场、鸿荣源•国际西岸商务大厦这6大商办项目,宝能•太古城商业、中海•三里铺、摩尔城、星河•时代COCOPARK这4大商铺项目是房地内参www.BANQ.cn近期的重点研究对象。

为什么商办、商铺组成的商用物业(简称“商物”)会成为重点?这与线性思维到达拐点有密切关系。随着房地产税、物业税的必将先后出台,高房价、高泡沫、高溢价投资需求、调控短期化都可能在相当长的时期内成为历史,那么这就意味着,空调、越调价越高的线性思维将到达拐点。

线性思维遭否,楼市就将恢复理性,房产税、物业税将抑制溢价型的投资性需求,并极其可能将地方政府财源从土地出让转向收取物业税,楼市规则将根本改变。那么在楼市中继续投资,就必须建立新思维,甚至包括房企的开发模式都将发生根本性转变。

■M2的威力甚于通胀

其实简而言之,存量房占主导、现金流投资(租赁)成为个体楼市投资的主要形式及房企主营之一将不可避免。当然我们不否认未来房价存在继续对冲性上涨的机会,但是相对来说,这种机会已经是共有机会、平均机会了。

举例说明一下,美国各州实施的平均房产税税率1.44%,扣除通胀从1890~1990年间,美国实际房价指数只涨26%。但1990年以后,美国奉行凯恩斯主义,货币滥发成为常态,M2快速增长促使房价经历了史上最疯狂的上涨时期,并带动几乎所有市场经济体房价的极速狂涨。

也就是说,通货膨胀与M2比较起来,后者对房价的促进作用更大。现今“市场全球化、货币区域化”的本质性缺陷,促使中国乃至所有市场经济体,都将继续采取多发货币来促进经济增长或解决债务,那么M2(广义货币流通量)增长速度必将继续带动房价上涨。

■徘徊在商物门前越久,未来的相对损失就越大!

但是,犹如前面所描述,M2促使房价的上涨,在房地产税、物业税先后将出台的情况下,溢价幅度将越来越趋向社会平均水平,那么在楼市中带有现金流(租赁获取租金)的投资,就一可收获溢价幅度、二可对冲通货膨胀、三可收获现金流,从而成为未来十年的顶级品种。

到2009年,全国城镇有近129亿平米商品住宅存量、总市值65万亿,相当于2009年GDP的190%。假定我国M2增速从2010年8月的19%,降到12%,那么到2020年M2将是218万亿、GDP120万亿,以日本房地产市值是GDP的3.5倍的幅度横向估算,中国当时的房地产总值应该是420万亿(其中住宅应该在200万亿),将比当前的65万亿增长207%。

这个增长,一方面通过新建、另外一方面通过存量的价格上涨,再有就是通过通货膨胀、以及租金表现。房地内参www.BANQ.cn判断商用物业是能够唯一享有后两种收益的品种。所以商用物业目前已经到了最佳的投资时机,那些一直在商物门前徘徊的人们,你们徘徊的时间越长,未来的相对损失就越大!

智慧广场、卓越•世纪中心、振业国际商务中心、鸿隆•世纪广场、鸿荣源•国际西岸商务大厦、宝能•太古城商业、中海•三里铺、摩尔城、星河•时代COCOPARK这些商物,值得多花时间研究!


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评论者:if5418
这篇不错,有价值,分析的角度不同以往!
评论者:半求
摩尔城有6万的商业要招商呢,是综合体项目
评论者:alonglianqu
为何摩尔城是商铺?是否弄错啦?