导读：
       ■房客十年最傲：多惨痛的教训啊！
       ■线性思维遭否，该建立怎样的新思维？
       ■M2的威力甚于通胀
       ■徘徊商物门前越久，未来相对损失就越大！
正文：
  
■房客十年最傲：多惨痛的教训啊！
 
截至2010年8月，中国M2规模5.5倍于十年前，如一个人的财富增值幅度过去十年没有超过4.5倍，那么他的理财业绩就没有达到社会平均水平。而过去十年，主要城市房价大约上涨了6倍，如果考虑到3成的杠杆效应，就是20倍，相当于M2增长幅度的3.6倍，全体楼市投资客成为获益最大的人。

而于此同时没有杠杆效应的股市整体上却顶多只获得了1倍的增速，也就是说，如果你投资股市的话，其实是输了450%！其实是黄金涨幅350%、石油涨幅200%也都是输了的。也就是说，投资绝大多数品种，在社会阶层中的地位都是下降了的，原来没有经济全球扩张性能力的经济体其股市没有投资价值！

多么惨痛的教训啊，那些天天花时间骂房地产、骂房地内参而没有根据专业判断入市的人，现在该是怎样的心情？当然呼唤政府调控是一个选择，但除了解气之外还有别的用处么？我们未来的十年何去何从？

■线性思维遭否，该建立怎样的新思维？

智慧广场、卓越•世纪中心、振业国际商务中心、鸿隆•世纪广场、鸿荣源•国际西岸商务大厦这6大商办项目，宝能•太古城商业、中海•三里铺、摩尔城、星河•时代COCOPARK这4大商铺项目是房地内参www.BANQ.cn近期的重点研究对象。

为什么商办、商铺组成的商用物业（简称“商物”）会成为重点？这与线性思维到达拐点有密切关系。随着房地产税、物业税的必将先后出台，高房价、高泡沫、高溢价投资需求、调控短期化都可能在相当长的时期内成为历史，那么这就意味着，空调、越调价越高的线性思维将到达拐点。

线性思维遭否，楼市就将恢复理性，房产税、物业税将抑制溢价型的投资性需求，并极其可能将地方政府财源从土地出让转向收取物业税，楼市规则将根本改变。那么在楼市中继续投资，就必须建立新思维，甚至包括房企的开发模式都将发生根本性转变。

■M2的威力甚于通胀

其实简而言之，存量房占主导、现金流投资（租赁）成为个体楼市投资的主要形式及房企主营之一将不可避免。当然我们不否认未来房价存在继续对冲性上涨的机会，但是相对来说，这种机会已经是共有机会、平均机会了。

举例说明一下，美国各州实施的平均房产税税率1.44%，扣除通胀从1890~1990年间，美国实际房价指数只涨26%。但1990年以后，美国奉行凯恩斯主义，货币滥发成为常态，M2快速增长促使房价经历了史上最疯狂的上涨时期，并带动几乎所有市场经济体房价的极速狂涨。

也就是说，通货膨胀与M2比较起来，后者对房价的促进作用更大。现今“市场全球化、货币区域化”的本质性缺陷，促使中国乃至所有市场经济体，都将继续采取多发货币来促进经济增长或解决债务，那么M2（广义货币流通量）增长速度必将继续带动房价上涨。

■徘徊在商物门前越久，未来的相对损失就越大！

但是，犹如前面所描述，M2促使房价的上涨，在房地产税、物业税先后将出台的情况下，溢价幅度将越来越趋向社会平均水平，那么在楼市中带有现金流（租赁获取租金）的投资，就一可收获溢价幅度、二可对冲通货膨胀、三可收获现金流，从而成为未来十年的顶级品种。

到2009年，全国城镇有近129亿平米商品住宅存量、总市值65万亿，相当于2009年GDP的190%。假定我国M2增速从2010年8月的19%，降到12%，那么到2020年M2将是218万亿、GDP120万亿，以日本房地产市值是GDP的3.5倍的幅度横向估算，中国当时的房地产总值应该是420万亿（其中住宅应该在200万亿），将比当前的65万亿增长207%。

这个增长，一方面通过新建、另外一方面通过存量的价格上涨，再有就是通过通货膨胀、以及租金表现。房地内参www.BANQ.cn判断商用物业是能够唯一享有后两种收益的品种。所以商用物业目前已经到了最佳的投资时机，那些一直在商物门前徘徊的人们，你们徘徊的时间越长，未来的相对损失就越大！

智慧广场、卓越•世纪中心、振业国际商务中心、鸿隆•世纪广场、鸿荣源•国际西岸商务大厦、宝能•太古城商业、中海•三里铺、摩尔城、星河•时代COCOPARK这些商物，值得多花时间研究！