导读：
■曦城城堡商业中心明年上旬开业
■商业与住宅的价格“互激效应”
■商业能有效拉动住宅租金
■住宅+社区商业中心模式，更体现商住互激效应
■曦城商住互激效应待发：成就南中国顶级主流生活圈
正文：
■曦城城堡商业中心明年上旬开业
作为华南最大的纯墅区，曦城明年上半年就要开业全国唯一的城堡商业中心。据房地内参www.BANQ.cn了解，自9月12日下午，5万㎡城堡式商业中心开工大典在曦城商业中心现场盛大举行后，这已标志着南中国顶级纯粹山地小镇生活配套的序幕被拉开。而距离明年的开业，也已逐步临近。
曦城城堡式商业中心位于广深高速宝安出口曦城纯粹山地小镇的入口处，三面均为生态控制线围绕，是深圳绝无仅有的纯粹自然、生态的商业中心。总投资将超过10亿，总建筑面积5万㎡，由8千㎡山顶会所、近1．8万㎡西班牙风情商业街巷、2万多㎡五星级酒店式公寓三大功能组团构筑而成，并规划国际幼儿园及优质学府等高端教育配套。
作为一个大型住宅项目的商业配套，曦城城堡式商业中心的建设，对于曦城本身来说，将会带来怎样的影响呢？这里房地内参www.BANQ.cn想以专业角度来谈谈，商业与住宅的价格互激效应，或许能有所启示。
■商业与住宅的价格“互激效应”
首先，不论是住宅还是商业，其价格都是由价值决定的。供需关系，只能在一定时间内提高或者抑制价格的变化。也就是说，价格提升的通道应该面向价值的创新，而人们往往也愿意为价值创新买单。而创新仅仅只是基础。在此基础上，还应有其他的支撑。
住宅无论作为消费品，或是投资品，其回报价值在于扣除维护费用后，有效使用期内的租金，这里的租金就是住宅价格的有效支撑。因此，国际上一般用租售比来衡量其合理的价值。而据房地内参www.BANQ.cn了解，按照一般市场规律，商业地产价格要比住宅高1.5倍到2倍。
也就是说，商业地产的租金回报率比住宅要高，而这样一来，通过商业地产的高租金回报，可树立住宅租金的迈进标杆，从而反哺住宅的内涵价值。而这种互动反哺的过程，其实就是商业与住宅的价格“互激效应”。
■商业能有效拉动住宅租金
事实也证明，商业地产能够有效拉动辐射范围内的住宅租金。一方面，商业地产能够通过自身租金的提高，引发住宅租金的水涨船高。另一方面，商业地产也是区域经济的风向标，既能反映地段的当前价值，又能指示地段的后发潜力，从根本上加固住宅价值提升的根基。
商业地产与居民住房不同，其投资性较强，只要经济指数稳定，回报平稳，其租售价就不会走低。据资料显示，今年上半年商业地产并未受到调控政策的显着影响，全国办公用房和商业营业用房销售均价分别同比上涨25%和11%。
而这是因为，商业地产不同于住宅项目，不直接进入终端消费市场，是作为生产要素，通过良好长期的运营管理，提振自身在商业价值链中的地位，来获取回报。但这种差异又并非没有融合的契机，与住宅配合度较高的商业地产，往往能作为项目的综合配套，整体提升其价格水平。
■住宅+社区商业中心模式，更体现商住互激效应
另外，商业房地产业是商品经济发展的产物，它与商品经济的发展和扩大唇齿相依。从世界发达国家的经济发展经验看，当一个国家人均GDP超过3千美元时，商业就开始进入活跃和快速发展期。尤其是在今年住宅严控，大市走低的情况下，如万科、保利、中粮、绿地等地产巨头，均以超过30%的资产比例杀入商业地产，其价值潜力可见一斑。
并且，还有不少险资进入商业地产，也同样表明商业地产在投资收益稳定性上的优势。那么，在这种情况下，商业地产与住宅地产的互激效应，就将表现更为明显。尤其是目前所形成的都市综合体、住宅+社区商业中心这种模式，就能折射出城市运营和综合地产项目的互动关系。
而住宅+社区商业中心这种全新的商业模式，主要顺应爆炸式的城市发展，在非城市中心区将居住、就业、商业、交通、娱乐、教育等功能区域裂合，将必备的生活因素强化，对家庭生活方式产生更直接的影响。从而，形成高品质的生活居住的综合形态。可见，商业地产对住宅价格的提升，属于内涵式增长。
■曦城商住互激效应待发：成就南中国顶级主流生活圈
而事实上，大型商业中心的配套，在通过商业与住宅的互激效应下，对于同项目、同区域的住宅价格，能起到较大的推升作用。首先，它能作为项目的综合配套，满足城市化的需求，并激发二者价值和价格的联动攀升，从而提升住宅的项目溢价。
其次，商业项目能够拉升地域经济或者指明区域经济发展潜力，催生地段价值的自我实现，从根本上加强项目的区位重要性。另外，源于项目现有地段价值和开发商实力的差别，商业地产的开发进度可能先于、同步或者延后于住宅项目，规模也有差别，但无论何种方式，大量事实证明，这种结合都能实现住宅项目出色的溢价表现。
由此，房地内参www.BANQ.cn认为，将于明年上半年开业的曦城城堡式商业中心，不仅意味着深圳首座纯粹别墅小镇生活配套的丰富与完善，更将意味着未来在其租金表现、价格互激的作用下，将使项目整体价值提升，住宅的溢价表现更为突出，而这也将进一步巩固曦城作为南中国顶级主流生活圈的地位。
并且，据了解，曦城城堡式商业中心由全球著名的商业规划设计公司美国DDG公司担纲规划设计，并邀国际知名的景观设计公司香港贝尔高林操刀景观设计，其纯粹的西班牙城堡式建筑风格，更让曦城商业中心充满高贵和优雅的国际气质。而曦城这种商业与住宅溢价互激的开创，未来势必获得更多的瞩目。（03）